ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ｂ）确定估价目的： 要有明确的估价目的；ｃ）确定估价期日：要确定某一估价期日； ｄ）确定估价作业日期； ｅ）其他有关事项。６．３拟订估价作业计划估价作业计划主要应包括下列内容： ａ）确定估价项目性质和工作量；ｂ）拟调查搜集的资料及其来源渠道； ｃ）拟采用的估价技术路线和估价方法；ｄ）预计所需的时间； ｅ）拟订作业的步骤、 作业进度和成果组成。６．４估价资料收集与整理６．４．１宗地估价资料收集６．４．１．１区域自然条件及社会经济发展状况收集待估农用地所在区域的自然条件及社会经济发展总体状况资料，区域自然条件资料主要包括 光、温、水、土及地形地貌等；社会经济发展状况资料包括区域土地资源状况、产业政策、区域社会经济发展水平、土地市场状况、现代化农用技术水平等。ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ料等。６．４． １．２土地利用状况收集待估农用地有关位置、用途、四至、土地面积、土地形状、土地等级、地上附着物状况、地籍资 ６．４． １．３土地权利状况资料收集待估农用地有关土地权利状况资料，如他项权利资料。 ６．４． １．４土地等级状况收集有关待估农用地的等别和级别资料。 ６．４． １．５地价影响因素资料收集影响待估农用地价格的有关自然因素、 社会经济因素和特殊因素资料。６．４． １．６交易实例资料收集交易实例农用地的资料，包括其位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年限、 交易条件、影响地价的因素、土地价格等。６．４． １．７收益资料 收集待估农用地的农产品收人或年租金收人资料。６．４． １．８成本费用资料收集农用地的开发成本及生产费用（ 农用地维护费、种苗费、肥料费、人工费、蓄工费、机工费、农药费、水电费、农舍费、工具费）等方面的资料。６．４． １．９基准地价资料收集基准地价报告、 基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素资料。６．４． １． １０参数数据收集有关借贷利息率、 税率、利润率、还原利率、农用地单位分值价格等参数资料。６．４．１．１１其他资料ａ）有关经济指数及农用地价格变动指数； ｂ）农用地利用的政策法规、条例、规定；ｃ）农用地利用规划等有关资料。 ５．４．２宗地估价资料整理标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载１３ ＴＤ／Ｔ １００６－２００３６．４．２．１宗地估价资科核买与剔除用于农用地估价的资料数据必须严格核实， 来源可靠，无显著异常．对明显不合要求的和特殊极值应予以剔除。６．４．２．２宗地估价资料整理ａ ）对现有资料进行初步整理，并判断是否满足本次估价的农用地宗地的要求，并记录所缺资料，以便补充调查和收集； ｂ）对不全、不可靠的现有资料作好记录，以便补充资料和收集；ｃ）对现有资料数据要妥善保管， 并存人档案。６．５实地查勘待估农用地 估价人员必须到估价对象现场，查勘估价对象的位２ｔ、田块平整、周围环境、农作物长势等，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等，６．６选定估价方法，试算宗地价格 估价方法应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选定。对同一估价对象须选用两种以上的估价方法进行估价。６．７确定估价结果 根据待估宗地情况及各种方法的评估结果，选用以下方法确定最终估价结果：ａ）简单算术平均法； ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ ｂ）加权算术平均法；ｃ）综合分析法。 ６．８撰写估价报告 宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告，估价人员应按估价报告的规范格式撰写估价报告。估价报告规范格式见附录Ｄ．６．９估价报告提交、备案及估价资料分类归档 估价报告完成后，应及时提交给委托方，按规定送主管部门备案，并对所用估价资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管，以备查用。７不同利用类型的农用地宗地估价７．１耕地地价的评估７．１．１耕地地价的影响因素７．１．１．１水田地价的影响因素根据本规程４．３条所确定的因素体系并结合水田的利用性质确定水田的地价影响因素。在确定水 田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。７．１．１．２早地地价的影响因素根据本规程４． ３条所确定的因素体系并结合旱地的利用性质确定旱地的地价影响因素。在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。７． １．２耕地地价的评估方法 耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法．７．１．３耕地地价评估的技术要点 ａ）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近三年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式． 确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力；ｂ）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响， 包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分１４ ＴＤ／Ｔ １００６－２００３析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施对农用地可能产生的负面影响也应充分 考虑； ｃ）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率 是否准确。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般应采用实测的方式，即具体计算待估宗地在一年内各种产出物的经济价值和各种投人的费用总和，收益及费用数据应 采用近三年的客观平均值； ｄ）采用市场比较法时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、 农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。 ７．２园地地价的评估７．２．１影响因素根据本规程４．３条所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。在确定园 地的地价影响因素时，要注意有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候以及特殊土壤等因素对地价的影响。７．２．２评估方法园地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等； 如果是新开发的园地，可采用成本逼近法；如果是待开发的园地，可采用剩余法。７．２．３评估技术要点ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍａ）在评估园地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括果树及有关设施等， 如果包括应充分考虑包括后对园地价格的影响； ｂ）应适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格；ｃ）对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价 值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响；ｄ）用收益还原法评估果园用地地价时， 应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用数据应采用最近连续３＾－５年的客观平均值； ｅ）采用市场比较法评估园地地价时，也应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，即 交易对象是否包括地上果树、园林设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的果树类别及利用方式应与评估对象一致。 ７．３林地地价的评估７．３．１影响因素 根据本规程４．３条所确定的因素体系并结合林地的利用性质确定林地的地价影响因素。在确定林地的地价影响因素时，要注意立地条件、砾石含量、地形坡度、林业设施状况、林木经营结构、交通运输条件等因素对地价的影响。７．３．２评估方法林地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用市场比较法、成本逼近法和收益还原法等。 ７．３．３评估技术要点ａ）在评估林地价格时， 应首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括后对林地价格的影响； ｂ）采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营方式应与评估对象的 一致，即交易对象是否包括地上林木、林业设施等，如果不一致应进行一致性调整；ｃ ）用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用； ｄ）对具有生态及旅游价值的林地，应考虑生态及旅游价值对土地价格的影响。７．４牧草地地价的评估１５ 标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３７．４． １影响因紊 ． 根据本规程４３条所确定的因素体系并结合牧草地的利用性质确定牧草地的地价影响因素。在确定牧草地的地价影响因素时，要注意土壤沙化程度、草场经营方式、草场设施、状况等因素对于地价的影响．７．４．２评估方法牧草地地价评估根据其利用状况和所处地区条件， 可采用评分估价法、收益还原法和市场比较法等。７．４．３评估技术要点ａ ）在评估牧草地价格时，应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区分圈养和单独经营草场等不同方式； ｂ）采用收益还原法进行评估时， 对于用于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期， 收益和费用数据一般宜采用连续３－５年的客观平均 值；对于只进行草场经营的牧草地．其经营收益主要是草场经营使用费及大草的出售收益，计算纯收益时可采用近３年的收益和费用数据客观平均值； ｃ）采用市场比较法评估牧草地地价时，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象的一致；ｄ）对牧草地价格评估时应考虑其生态价值。 ７．５养殖水面地价的评估７．５． １影响因素ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ根据本规程４．３所确定的因素体系并结合养殖水面的利用性质确定养殖水面的地价影响因素。在 确定养殖水面的地价影响因素时，要注意保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离等因素对地价的影响。７．５．２评估方法 养殖水面地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是待开发的养殖水面，可采用剩余法．７．５．３评估技术要点ａ）在评估养殖水面价格时，应首先确定估价对象类型及构成，是否包括养殖池及其有关设施等， 如果包括应充分考虑包括后对土地或评估对象价格的影响；ｂ）应适当考虑特殊的水质、气候条件对养殖水面产生的垄断收益及垄断价格； ｃ ）对于养殖水面应适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距消费地的距离、路网状况等； ｄ）采用收益还原法进行评估时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等， 收益和费用数据一般应采用连续３－－５年的客观平均值；ｅ）采用市场比较法评估养殖水面地价时， 比较案例的构成与评估对象的应一致，如是否包括养殖池设施等， 如果不一致应进行一致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营方式也应与评估对象的一致。 ７．６未利用地价格的评估７．６． １未利用地是农用地重要的后备土地资源，当未利用地用于开发为农用地（包括耕地、园地、林地、牧草地和养殖水面）时，应按照农用地估价方法的要求进行估价。７．６．２评估方法 在进行未利用地价格评估时，首先应根据未利用地的规划要求或土地的开发利用计划，确定土地利用类型和土地利用方式，然后选择适当的方法进行评估。未利用地价格的评估方法， 可根据实际情况采用剩余法和市场比较法进行评估。７．６．３评估技术要点ＴＤ／Ｔ １００６－２００３未利用地价格评估时应先确定未利用地的开发利用方式，包括未利用地的开发用途、开发利用率等。确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开发计划等；未利用地价格评估时应适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度；采用剩余法评估时，按照所确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求有可比较的市场交易案例；采用市场比较法评估时．应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格。８不同估价目的的农用地估价８．１承包农用地价格评估８．１．１承包农用地价格是指在正常条件下承包年期内的农用地的价格。８．１．２承包农用地的价格评估应综合考虑农用地的土壤质量、收益水平、土地承包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面因素。８． １．３承包农用地价格评估方法可采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法等。８． １．４用收益还原法进行承包农用地价格评估时，由于承包方对农用地具有不完全处置权，因此，农用地还原率应比正常情况高。８． １．５承包农用地价格评估同时评估许多宗地时，评估报告应作适当归并。８．２转包农用地价格评估８．２．飞转包农用地价格是指在正常市场条件下转包期内农用地收益的现值之和。８．２．２农用地转包最高年限不能超过农用地的剩余承包年限。８．２．３农用地转包价格应综合考虑农用地的土壤质量、土地收益水平、土地转包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面进行评估。８．２．４农用地转包价格的评估方法可采用收益还原法、市场比较法等。ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ８．２．５用收益还原法进行农用地转包价格评估时，由于第二份合同的承包者只继承第一份合同承包者的权利，因此农用地还原率应比正常情况高。８．３农用地租金评估８．３． １农用地租金标准应与该宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过该宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法等直接评估。８．３．２租赁农用地使用权的投资风险比农用地承包经营权的投资风险大，收益不确定性高，因此，租赁农用地价格还原率一般比农用地承包价格的高。８．４荒地拍卖底价评估８．４．１荒地拍卖的年限不应超过国家规定的最高年限８．４．２荒地拍卖估价，应依据《中华人民共和国拍卖法》及《中华人民共和国土地管理法》等有关规定进行。８．４．３荒地拍卖估价，可采用剩余法和市场比较法确定其价格。但应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对拍卖价格的影响。８．５荒地抵押价格评估８．５． １荒地抵押估价是指在将荒地作为抵押债权担保而设定抵押权时对荒地进行的价格评估。８．５．２荒地抵押评估的是有限年期荒地价格８．５．３荒地抵押估价，应依据《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国土地管理法》等有关规定进行。８．５．４荒地抵押估价，可采用市场比较法、剩余法和成本逼近法确定其价格。但应在估价报告中说明标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载１丁
TD／T - 1006-2003 农用地估价规程 - 图文
