ＴＤ／Ｔ １００６－２００３润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。基本公式见式（１０）： 尸＝Ｅ。十凡十Ｔ＋Ｒ， ＋Ｒ２ －ｆ－Ｒ，????????????????????????……（１０）式中： 尸—农用地价格； Ｅ，—土地取得费；Ｅ， —土地开发费；Ｔ— 税费； Ｒ，—利息；Ｒｚ—利润； Ｒ， —土地增值。５．３．１估价步骤ａ）判断评估对象是否适用成本逼近法； ｂ）搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料；。）通过直接或间接方式求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、 利息、利润；ｄ）确定农用地增值收益； ｅ）按成本逼近法公式求取待估农用地的价格；ｆ）确定已开发土地的修正因素， 并进行修正；ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。 ５．３．３确定农用地开发费农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投人的客观费用，如农田平整、 处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。 根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要应包括以下几方面：ａ）通路：分通田间人行路、 机耕路等情况；Ｂ）确定待估农用地的最终地价。 ５．３．２确定土地取得费ｂ）灌溉： 分上游有蓄水设施的自流灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等；ｃ）排水： 分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等； 考察田间耕作能否方便地使用电力；ｄ）通电：ｅ）土地平整： 平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少２０ ｃｍ的疏松土壤的耕作层。在具体分析农用地的开发程度时， 还应区分田块内外的情况，并根据各种农田基本设施的投资主体与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。５．３．４确定各项税费主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费， 具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定５．３５确定农用地开发利息土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息， 利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。计息期间以农用地开发周期为基础， 考虑各项投资的投人特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。５．３．６确定农用地开发利润利润是对农用地开发投资的回报， 是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）和开８ ＴＤ／Ｔ １００６－２００３发周期等方面确定。５．３．７确定农用地增值收益农用地增值收益是指待估农用地因追加投资进行农用地开发整理，使农用地生产能力得到提高， 而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）等方面确定。５．３．８计算农用地价格根据上述各项的计算结果， 利用成本逼近法的公式计算初始农用地价格。５．３．９对农用地价格进行年期修正５．３．９． １若求取的是有限年期的农用地价格时，应判断是否进行年期修正。ａ）年期修正公式见式（１１） ：式中： 尸Ｔ＝尸。Ｘ Ｋ，???????????。?????????????????????……（１１） 尸：—年期修正后的农用地价格；尸。—年期修正前的农用地价格； Ｋ—年期修正系数。ｂ）年期修正系数的计算公式见式（１２） ：式中： Ｋ，＝１一１／（１＋ｒ）＂ ????????????????????????……（１２）５．３．９．２判断是否进行年期修正的标准如下：ａ）当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收 益中体现，不再另行修正；ｂ）当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时， 农用地增值收益与成 本价格一道进行年期修正；ｃ）当农用地为承包、转包等农用地时，应按使用年期或剩余使用年期进行修正； ｄ）当评估的是农用地无限年期价格时不用进行年期修正。 ５．３．１０区位修正ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍＫ， —年期修正系数；一农用地还原率； 。—农用地使用年期。当区位对于农用地的经营类型影响较大时，还应对农用地价格进行区位修正。 ５．３． １１适用范围 成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估。５．４剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、 利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。基本公式见式（１３） ：式中： Ｐ＝Ａ一Ｂ一Ｃ ????????????????????????……（１３）尸—待估农用地的价格； Ａ—总开发价值或开发完成后的农用地总价格；Ｂ—整个开发项目的开发成本； Ｃ—开发者合理利润。 ５．４． １评估步骤标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ａ）调查待估农用地的基本情况； ｂ）确定待估农用地的最有效利用方式； ｃ）估计开发周期和投资进度安排； ｄ）估算开发完成后的农用地总价格；ｅ）估算开发成本和开发者合理利润； ｆ ）确定待估农用地价格。５．４，２估算开发完成后的农用地价格，必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格。５．４．３开发周期和投资进度安排应参照类似的农用地开发过程进行确定。５．４．４开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。５．４．５开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率进行确定。５．４．６确定待估宗地的价格利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。 ５．４．７适用范围剩余法适合新开发农用地的价格评估。 ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。５．５． １评估步骤ａ）建立农用地价格影响因素体系； ｂ）制定农用地价格影响因素评分标准；ｃ）依据ａ）， ｂ）对待估宗地进行评分； ｄ）确定客观的农用地单位分值价格；ｅ）计算待估宗地价格。 ５５．２建立农用地价格影响因素体系５．５评分估价法是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估 农用地价格影响因素体系建立参见附录Ａ和附录Ｂ， 由县（市）级土地行政主管部门根据当地的实际情况制定。５．５．３制定农用地价格影响因素评分标准 由县（市）级土地行政主管部门依据农用地价格影响因素体系制定本区域内的农用地评分表。对农用地价格影响越大的因素，评分值越高。自然因素和社会经济因素的得分之和最高为工 。。。当待沽农用地没有特殊因素时， 特殊因素的得分为。；当有特殊因素时，可根据特殊因素对农用地的实际影响程度对其进行评分。５．５．４调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分按照农用地评分表中的因素体系， 逐项对待估宗地的基本情况进行调查，并确定各因素的分值。５．５．５确定单位分值价格农用地单位分值价格是指一定区域范围内， 一定时期，农用地得分与农用地价格进行转换的价格。由县（市）级土地行政主管部门确定该县统一的农用地单位分值价格。农用地单位分值价格可用农用地市场价格资料进行回归求取。农用地单位分值价格每６年更新一次。ＴＤ／Ｔ １００６－２００３农用地单位分值价格的回归模型有两种类型： ａ） Ｐｅ＝ ＣＸＳ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????……（１４）式中： ｐａ—农用地价格；Ｃ－ 农用地单位分值价格； ５—农用地总得分。ｂ） Ｐａ＝ Ａ?Ｓｃ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????……（１５）式中： 尸。、Ｃ、５含义同上；Ａ为回归系数。 县（市）级土地行政主管部门根据本县的实际情况，从以上两种回归模型中选取一种，求取农用地单 位分值价格。５．５．６待估宗地价格计算选择适当的公式计算待估宗地的价格。 农用地价格的计算公式见式（１６）； Ｐ＝ＣＸＳ或Ｐ＝ＡＸＳ｀ ????????????????????????……（１６）式中： 尸—待估农用地价格；Ｃ一 农用地单位分值价格；５．５．７对农用地价格进行年期修正ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ Ｓ—待估农用地的总得分；Ａ— 回归系数。 若求取的是有限年期的农用地价格时，需进行年期修正。ａ）年期修正同公式（１１）； ｂ）年期修正系数同公式（１２）， ５．５．８适用范围评分估价法适用于所有农用地价格评估， 特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地单位分值价格。５．６基准地价修正法５．６．１系数修正法５．６．１．１墓准地价系数修正法的公式（见式（１７））尸＝尸。Ｘ （１士ＢＫ）ＸＫ，ＸＫ，????????????????????????……（１７）式中： Ｐ—待估农用地价格；尸。— 基准地价； ＥＫ—宗地地价影响因素修正系数和；Ｋ， —交易期日修正系数；Ｋ， —年期修正系数。５．６．１．２评估步骤ａ）搜集有关基准地价资料： 包括基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价 影响因素资料等；ｂ）确定待估宗地所处级别及基准地价： 根据当地农用地基准地价评估报告、基准地价图和有关基准地价批文，确定待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵； １１ 标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ ｃ）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表：按照影响因素指标说明表中的影响因素体系调查待估宗地的各影响因素状况， 并对各因素状况进行准确描述；ｄ）依据影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数： 根据各影响因素状况，按照影响因素指标说明表中的划分标准确定各因素的级别标准， 并查对修正系数表确定修正系数，按式（１８）计算系数和： ＦＫ＝Ｋ，＋Ｋ：十Ｋ，＋……十Ｋ｝? ??????????????????????……（１８）式中： ＦＫ—宗地地价影响因素修正系数和， ．Ｋ??Ｋ＿．．．．． Ｋ．—分别为待估宗地第１，２ ．．．．．． ｎ因素的修正系数；ｅ ）期日修正：待估宗地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进行期日修正； ｆ）年期修正：当待估农用地土地使用年期为有限年期时，应进行年期修正；Ｂ）计算待估农用地价格： 在确定好各修正系数后，采用公式（１７）计算待估农用地价格。５．６．２定级指数模型评估法 是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代人模型，测算出待估农用地价格的方法。５．６．２．１评估步骤和方法ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ ｄ）将定级指数代人模型，计算待估农用地价格；ｅ）对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。 ５．６３墓准地块法比较修正评估出待估农用地价格的方法。评估步骤和方法同市场比较法。 ５．６．４适用范围 ａ）搜集有关基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等；ｂ）确定待估农用地级别、基准地价及适用模型； ｃ）调查分析确定待估农用地定级指数； 采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过 利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。 ６农用地宗地估价６１估价程序 农用地宗地估价的具体程序为：ａ）接受估价委托； ｂ）明确估价基本事项； ｃ ）拟订估价作业计划； ｄ）估价资料的收集与整理；ｅ）实地查勘待估农用地； ｆ）选定估价方法， 试算宗地价格；９）分析调整试算宗地价格， 确定估价结果；ｈ）撰写估价报告书； ｉ ）估价报告提交、备案及估价资料分类归档６．２明确估价基本事项ａ）确定估价对象： 确定待估宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等；１２
TD／T - 1006-2003 农用地估价规程 - 图文
