ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ ａ）自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括）１０℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、 地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐演化程度、地下水埋深、 农田基本设施状况、地块形状等。 ｂ）社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、 人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收人水平、单位土地投人资本量、 单位土地投人劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。 ｃ）特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、 环境条件、环境污染状况等。 具体因素指标见附录Ａ．４．４农用地估价成果４．４． １农用地宗地估价成果ａ）宗地估价结果报告； ｂ）宗地估价技术报告；ｃ）宗地估价附件。 ４．４．２农用地基准地价评估成果 ａ）文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等；ｂ）墓准地价图：主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图等； ｃ）表格：主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。 ｄ）有关计算机软件和管理信息数据库。４．４．３农用地征用区片价评估成果评估成果与农用地基准地价的类似。 ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ ａ）搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；ｂ）测算年总收益； ｃ）测算年』 总费用； ｄ）计算年纯收益；ｅ）确定土地还原率； ５农用地估价方法５．１收益还原法 是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。５．１．１评估程序ｆ）选用适当的公式计算农用地价格。 ５．１．２年总收益的分析计算 年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时应根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。 ａ）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收人作为年总收益。农产品年收人， 是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收人，包括主产 品收人和副产品收人。收人的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。ｂ）待估宗地为租赁经营，年租金收人及保证金或押金的利息收人之和作为年总收益。 租金收人及保证金或押金的利息收人，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期 标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３日当地正常的市场租金水平进行分析计算； 保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。 ５．１．３年总费用的分析计算年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总 费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。 ａ）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用； 生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用， 包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、 畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、 利息等。对于投人所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。 ｂ）待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。 ５．１．４求取年纯收益 土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。对于投人所形成的固定资产， 应扣除其所产生的纯收益。 如果所求取的年纯收益为负值，应根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。５．１．５土地还原率的确定ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ ａ）租价比方法：即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型卜与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益 与其价格的比率的均值作为土地还原率。 ｂ）安全利率加风险调整值法：即土地还原率二安全利率＋风险调整值安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的 灾害性天气、 评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。 土地还原率可按下列方法确定： ｃ）投资风险与投资收益率综合排序插人法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围， 确定其还原率。 在估价实践中应根据当地农用地市场情况．选择适当的方法，确定土地还原率。５．１．６计算收益价格５．１．６．１计算收益价格的基本公式见公式（ｌｌ：尸＝竺ｒ ?。。??????????????????????????????。二（１）式中： 尸－ —土地价格；“—土地年纯收益； ｒ—土地还原率。 ５．１．６．２有限年期的待估农用地价格应根据其使用年期进行年期修正当土地纯收益每年不变土地还原率每年不变且大于。，土地使用年期为二的公式为： ＂”一０－０ｒ－｝１（１十ｒ）式中：Ｐ，ａ，ｒ含义同公式（１）ｎ—土地使用年期。（２）ＴＤ／Ｔ １００６－２００３５．１．６．３土地纯收益每年有变化的，应按其变化规律采用相应的公式进行计算５． １．７适用范围收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。采用收 益还原法进行宗地价格评估时，应以宗地为单位进行评估，即应考虑农用地收益是由宗地总面积产生的，不能只考虑农用地收益面积。采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应，即相应权利主体所获 得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。５．２市场比较法 是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。５．２． １估价步骤 ａ）收集和选择比较交易实例；ｂ）建立价格可比基础； ｃ）进行交易情况修正；ｄ）进行交易期日修正； ｅ）进行影响因素修正；ｆ ）进行年期修正； 匕准价格。９）计算ｔ５．２．２收集与选择比较交易实例５．２．２． １比较交易实例收集与选择应遵循以下原则：ａ）首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例； ｂ）用途应相同； ｃ）价格类型应相同或可比； ｄ）成交日期与估价期日应接近，不宜超过３年； ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍｅ）应尽量为正常交易； ｆ）应至少选择３个可比较实例。 ａ）交易双方的情况及交易目的；ｂ）交易实例的状况， 一般应包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等；ｃ）成交价格； ５．２．２．２交易实例搜集与调查的内容：ｄ）付款方式； ｅ）成交日期。５．２．３选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和地价内涵，主要包括以下内容：ａ）统一地价内涵； ｂ）统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付清的付款方式；ｃ）统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位； ｄ）统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 ５．２．４交易情况修正５．２．４． １非正常交易情况的判定交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差， 将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下几种：标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ａ）有利害关系者之间的交易； ｂ）急买急卖的交易； ｃ）受债权债务关系影响的交易； ｄ）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； ｅ）相邻地块的合并交易； ｆ）特殊方式的交易； ９）交易税费非正常负担的交易；ｈ）有纠纷的交易。 ５．２．４．２交易情况修正在选择交易实例时， 如果交易实例存在上述特殊交易情况应尽量避免选择，不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。ａ）交易情况分析 测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度， 即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地 交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累， 判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正， 应将成交价格调整为依照国家及当地有关规定，交易双方负担各自应负担的 税费额确定修正系数。ｂ）计算情况修正系数，计算公式为式（３） ：式中： ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍＫ，－情况修正系数； Ｋ。二Ｉ洲 Ｉ．ｎ???????????????????????????。??……（３）Ｉ ，—待估农用地情况指数； 几。—交易实例农用地情况指数。５．２．５期日修正 应将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格。具体可采用以下方法：ａ）利用本地区农用地价格指数计算修正系数， 计算公式见式（（４） ：式中： Ｋ＝Ｉ Ｉ／，?????????????????????????????……（４） Ｋ—期日修正系数；１，—估价期日的地价指数； Ｉ，—交易日期的地价指数。 ｂ）利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数（Ｋ，）；ｃ ）在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断， 确定期日修正系数（Ｋ，）；ｄ）通过分析土地价格随时间推移的变动规律， 采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互 关系模型求取期日修正系数（Ｋ，），５．２．６影响因素修正 根据农用地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数计算修正系数。影响因素根据４．３条‘ 农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。影响因素状况描述应具体、 明确，并尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好’，、‘较差”、‘一般，，等形容词。５．２．６．自然因素修正系数公式（见式（５））：ＴＤ／Ｔ １００６－２００３Ｋ。二ｒ １（１，；／１ｂ）?????????????????????????……（５）式中： Ｋ， —自然因素的修正系数； １，．—待估农用地ｉ因素的指数；１ｂ ．—交易实例ｉ因素的指数；。—影响因素个数。 ５．２．６．２社会经济因素修正系数公式（见式（（６））： 式中：Ｋ，—社会经济因素的修正系数 Ｉ．，，ｌｂ．，ｎ同公式（５）５．２．６．３特殊因素修正系数公式（见式（７） ） ：式中： Ｋ，＝ｎ（几， ／几，）?????，?????，。????????????????……（６）Ｋ，＝ｎ（几／几） ?????“???????????????‘???…（７） Ｋ，—特殊因素的修正系数１。、１ 、，、ｎ同公式（５）５２．７土地使用年期修正用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数按式（（８）计算：式中： ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍＫ，＝［１一１／（１＋ｒ）０ ＇］／［１一１／（１十：）’」????。???????‘??…（８）土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使 Ｋ， —将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数；ｒ —土地还原率；ｍ—待估农用地的使用年期； ｎ—比较实例的使用年期． ５．２．８确定待估农用地价格比准价格的计算公式见式（ （９） ：尸二尸ｂｘＫ．ＸＫ，ＸＫ．ｘＫ．ｘＫ，ＸＫ， ????．，????……（９）式中： Ｐ—比准价格； 尸ｂ —交易实例价格； Ｋ，，Ｋ??Ｋ．，Ｋ??Ｋ??Ｋ；含义同上。所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地 价格： ａ）简单算术平均法；ｂ）加权算术平均法； 。）中位数法；ｄ）众数法。 ５２．９适用范围 市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除可直接用于评估农用地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。５．３成本逼近法是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据， 再加上一定的利标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载
TD／T - 1006-2003 农用地估价规程 - 图文
