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《明都水岸》市场行销总案
一、房地产环境 1、全国市场浅析
1） 目前我国房地产行业仍属于新兴产业，由于其自身的高风
险与高收益相并存使之成为众人皆想分杯羹的炙手可热产业。
2） 近年来伴随着国家和地方政府各项宏观调控政策的落实与
实施，尤其是2005年3月17日国家七部委出台的平抑房价政策，稳定土地的供应量，严格控制豪宅项目的规划审批，增加经济适用房的有效供给，在一定程度上规和稳定了全国的楼市。
3） 据房地产市场的周期性特征判断以及房地产市场价格的回
暖降温，将极大的刺激刚性消费需求，呼唤市场的理性投资与消费，同时也预示着又一轮热潮的启动和高峰的到来。
2、市场浅析 1）经济与环境： A、济综合指标：
市属于经济文化比较落后的地区，从1999年至2004年间增长率为5.8%左右，低于省12%和全国10%左右的增长率。 B、居民购买力指标：
随着经济的发展，市收入与储蓄额也有所增长，从1999年的人
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均可支配收入4200多元，到2003年人均可支配收入增长到近5193元，近五年平均增幅为5.2%，居民储蓄额增幅为18.5%。
C、旧城改造：
随着2003年市旧城改造的全面启动，整个市区的拆迁量相当大，截止2005年上半年共完成旧城区改造接近300万方，未来5年将完成400亩(270万方)的改造量，因此未来两年，市因拆迁所带来的刚性住房需求仍将相当强劲；而另一方面，市房地产开发投资额从2004年以来一直保持较快的增长速度，平均年增幅为40%,因此房地产市场仍将继续呈现比较火热的局面。
D、结论：
通过以上分析可以看出，经济发展比较落后，主要是消费不旺造成的，但是随着旧城区改造的加大带来大量的购房需求，在一定程度上刺激了消费，加之市政府的南迁和宁西铁路交通的建设，为的经济发展带来新的契机与增长点，2003年全市人均消费由5682元提高到2004年的人均近6000元。 2）销售趋势：
市房地产业稳步发展，销售形势良好，销售额从2000年至2004年平均增幅54%，仅2003年就达到了7.9亿元，销售面积从2000年到2004年平均增幅36%，而2003年达到近70万平米。
市房地产市场住宅产品以近80%的市场份额占据需求的主导地位，而住宅市场又以普通住宅产品为主，占到90%。但是随着市场的发展，小高层住宅正在逐步兴起，市场接受的程度将有待进一步的引
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导，使之成为一种不可逆转的趋势。而这些都显示了市房地产市场仍然处于发展的初级阶段，对普通住宅产品的需求非常旺盛并具备一定的持续性。
二、市场分析
1、房地产市场发展趋势：任何市场的发展都有其自身的规律，房
地产市场也不例外。目前以、、等一线城市为发展代表的国房地产业来看，其走势规律上呈如下两点：
1）一线城市房价将率先发展至一个平台，此时，市场将表现在营销和产品理念上进行快速突破，其后随着城市综合经济再发展，其房价再步入新的发展平台。
2）二、三、四线城市继一线城市之后，房价将相继步入平台，而后依然相继在营销和产品理念上步入快速突破。其后，规律仍如上。
3）以上房地产发展平台以当地综合经济，文化发展水平为决定基础。根据以上规律，近期，市房地产市场走势预测如下： ① 经济将持续攀高:
多方信息资料显示，房地产目前处在发展上升期，达到价格平台尚早。随着市场的的发展，该市中心外，环城河二线地段开发高潮的到来，而硕果仅存的市中心核心地段的房价将将成为价格代表，并攀升至一个领袖层次。
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某水岸市场销售总案
