房地产投资分析报告
一．总论
（一） 项目的基本情况
1 项目概况
项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。
2 项目的主要技术经济指标1： 项目 占地面积 居住面积 公建面积 居住户数 单位 公顷 数量 4.71 项目 居住人数 单位 人 数量 2896 4 总建筑面积 平方米 136670 平均每户建筑面积 平方米 140.5 平方米 101750 平均每户居住人数 人 平方米 17760 人均居住用地 户 功能 商铺 住宅 地下面积 车库 724 车库面积 平方米 35 平方米 10300 3 项目主要经济指标2： 所占面积（㎡） 合计（㎡） 总计（㎡） 117730 136670 14900 93710 10300 18940 地上面积 共建面积 9120 设备面积 8640 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元
全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%
二．项目的组织与实施（）
1、 项目工程计划说明
项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地
下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。
2 项目实施进度计划见附表
三．项目投资估算与投资筹措计划
（一） 开发成本
1. 土地成本
按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
序号 项目 1 高层 建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价（万元） 68020.07 950 6461.91 精品文库
2 3 超高层 33729.3 商铺 合计 14900 1084 1084 3656.26 1615.16 11736.53
建安工程费合计 11736.53万元 3.前期工程费 序号 1 2 3 4 5 6 项目 规划设计费 可行性研究费 计算依据 建安成本×3% 金额（万元） 352.1 建安成本×1.5% 176.05 水文地质勘察费 建安成本×0.5% 58.68 通水通电通路费 建安成本×2.5% 293.41 场地平整 合计 53元/公顷 250.2 1130.44 4.基础设施配套费（参见附表3）
附表3 基础设施配套费 序号 1 2 3 4 5 6 项目 道路工程 供水工程 供电工程 其它 合计 计算依据 42.13万元/公顷×4.71公顷 15万元/公顷×4.71公顷 65万元/公顷×4.71公顷 建安成本×2% 金额（万元） 198.43 8.52 70.56 306.15 234.73 929.87 绿化工程 5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5% 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 序号 1 2 3 7
6.不可预见的费用
（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04
7.开发期间税费（参见附表5）
附表5 开发期间税费 序号 1 2 3 4 项目 配套设施建设税费 投资方向调节税 工程质量与施工安全监督费 供水管网补偿费 计算依据 建安成本×6％ 建安成本×5％ 建安成本×4％ 0.3吨/人×2896人×600元/吨 金额（万元） 704.19 586.83 469.46 52.13 项目 办公面积 物业面积 车库面积 合计 建设费用（万元） 282元/㎡×20020㎡ =564.56万元 564.56
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5 6 7 供电用电负荷费 其它税费 合计 724户×4KVA/户×480元/KVA 建安成本×2％ 139 234.73 2303.7
8.开发成本
开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
（二） 开发费用（参见附表6）
附表6 开发费用汇总表
序号 1 2 2.2 2.3 3 4 项目 管理费用 销售费用 销售代理费 销售手续费 贷款利息 合计 计算依据 开发成本×3％ 2.1+2.2+2.3 销售收入×2％ 销售收入×2％ 销售收入×1％ 详见“贷款还本付息表” 金额（万元） 535.02 1412.73 565.71 565.71 282.6 另计 1947.75 2.1 广告及市场推广费
（三） 投资成本费用估算汇总（参见附表7）
附表7 投成本费用估算汇总表 成本项目 （一）土地成本 （二）建安工程费 （三）前期工程费 （四）基础设施配套费 （五）公建配套费 （六）不可预见费 （七）开发期间税费 （八）开发费用 （九）投资总额合计 总额（万元） 235.5 11736.51 1130.44 929.87 564.56 498.04 2303.7 1947.75 19815.59 开发成本（元/㎡） 高层 234 950 3384 90.36 101.52 45 90 98.28 1643 超高层 234 1084 33.84 90.36 101.52 45 90 98.28 1777
（四） 资金筹措与投入计划及贷款利息
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。
资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。
本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
附表8 资金计划与资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 3
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1 1.1 1.2 2 2.1 投资总额 建设投资 贷款利息 资金筹措 自有资金 20000 184.41 20000 4000 11920 6000 75.48 6000 1920 5720 76.88 5720 1200 4520 5080 32.05 5080 880 4200 3200 3200 3200 19815.59 5924.52 5643.12 5047.95 3200 2.2 借款（含利息） 4264.41 4264.41 4117.74 2.3 销售收入在投入 2.贷款本金偿还与利息支付 销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9
附表9 （i=1.85%） 贷款还本付息估算表 序号 1 2 3 4 5 6 6.1 项目 期初借款累计 本期借款 本期应计利息 期末借款累计 投资回收 合计 4080 184.41 4264.41 建设经营期 1 4080 75.48 2 76.88 2500 2500 2500 3 32.05 4 4155.48 1732.36 本期底本息偿还 4264.41 归还借款本息来源 4264.41 1764.41 1764.41 1764.41 4155.48 1732.36 1764.41
四．项目销售收入及利润的估算
（一） 住宅销售单价的估算
根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500元/㎡，超高层售价2750元/㎡车位售价初定为5万/个。
（二） 销售总收入的估算
根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10 附表10 销售总收入估算表
销售计划 时期 第一期 第二期 第三期 第四期 合计 销售比例 销售数量 住宅50% 车位50% 期间收款情况 第一期 第二期 第三期 第四期 住宅50% 50875㎡ 车位50% 200个 住宅50% 30525㎡ 车位50% 120个 住宅50% 20350㎡ 车位50% 81个 13140.37万 1000万 7884.22万 600万 5256.15万 405万 28285.74万元
（三） 项目利润估算
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本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。
附表11 土地增值税计算表 序号 项目 金额（万元） 备注 1 扣除项目金额 24944.93 1.1+1.2+1.3+1.4 1.1 开发成本 17868.09 见“开发成本构成表” 1.2 开发费用 1947.5 销售费用+管理费用+财务费用 1.3 销售税金及附加 1555.72 销售收入×6.43％ 1.4 加扣20％ 3573.62 1.1×20％ 2 销售收入 28285.74 3 增值额 3340.81 （2）-（1） 4 增殖率 13.4% 5 增值税率 ≤20% 6 增值税 免交 附表12 项目可运用资金估算表 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 1 销售收入 28285.74 — 13140.37 8484.22 5661.15 2 销售税金及附加 1555.72 — 777.72 466.63 314.2 2.1 营业税 1414.29 — 707.02 424.21 283.06 2.2 教育专项基金 56.57 — 28.28 16.97 11.32 2.3 教育费附加 99 — 49.49 29.69 21.8 2.4 城市维护建设税 42.43 — 21.21 12.73 9.34 2.5 防洪工程维护费 50.91 — 25.45 15.27 10.19 2.6 印花税及交易管理费 155.85 — 77.77 46.66 31.42 3 土地增值税 —— — — — — 4 可运用资金 （1）-（2）-（3） 26727.14 — 12362.65 8017.59 4346.95 附表13 税后利润测算 序号 6项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 1 销售收入 28285.74 13140.37 8484.22 5661.15 2 总成本费用 20000 7720 7080 5200 3 营业税 1818.77 707.02 424.21 283.06 4 教育专项基金 56.57 28.28 16.97 11.32 5 教育费附加 99 49.49 29.69 21.8 6 城市维护建设税 42.43 21.21 12.73 9.34 7 防洪工程维护费 50.91 25.45 15.27 10.19 8 印花税及交易管理费 155.85 77.77 46.66 31.42 9 土地增值税 — — — — — 10 利润总额 6466.97 1691.14 2858.68 2097.14 11 所得税 2134.1 558.08 943.36 692.06 欢迎下载
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