物业知识教材：高层楼宇物业管理

物业知识教材：高层楼宇物业管理

物业知识教材：高层楼宇物业管理

高层楼宇建筑特点与设备配置

一、高层楼宇的特点

高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理 方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面:

1.建筑规模大，标准高

高层楼宇身高层多，必然建筑面积大(几千~几十万平方米)、建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。

2.人口集中，涉及面广

高层商住楼宇住户来自各行各业、不同地方、不同国籍;高层办公楼宇中，会集国内外 大小公司机构、不同业务往来人员，涉及面十分广泛。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方 米，购买、租用写字楼宇部分的大小公司350多家，涉及16个国别，有近万人在大厦办公经 营。相对来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。

3.设施设备复杂，专业化程度高

为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的 设施设备，需要专业化的维护管理。

4.集多功能于一体，综合性强

现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功 用有机结合，综合性强。

二、高层楼宇的设施设备配置

高层楼宇通常配有下列设施设备:

1.供电系统

高低压配电房、配电干线、楼层配电箱构成大厦的供电系统，由配电房给配电。该套系 统除了保证大厦内工作生活用电外，还须给一些设备提供动力，如中央空调机、水泵、电梯等。同时，高层楼宇一般还要配备备用发电机组，其主要功用是在发生火灾时为消防泵、消 防电梯、消防通道照明、消防报警提供用电，也用于市电停断后的大楼供电。

高层楼宇供电系统的配置通常能做到分层分区控制，以节约用电。

2.运输系统

高层楼宇的运输系统指载客载货电梯、自动扶梯、消防电梯等。电梯对于高层楼宇的正 常运转必不可少，同时，其耗电量极大。因此，选配性能优良、荷载适当的电梯十分重要。

3.中央空调系统

高层楼宇通常都配备集中或半集中式的空调系统，也即我们通常说的中央空调系统。中 央空调系统由水系统(冷源)和风系统(空气处理及分配系统)两大部分组成。其中，水系统具 体由冷水机组、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔及水管与相关配件组成，风系统由风机盘管、新风处理设备、风柜、风管及相关附件组成。为节省用电，方便控制，中央空调系统也要能 做到分层分区控制。南方城市或天气炎热时节，中央空调还应有备用系统。(北方高层楼宇还普遍设有锅炉房、送水送气管道、暖气片等一整套暖气系统)

4.给排水系统

高层楼宇的地下储水池、水泵、楼顶蓄水池、供水管网构成大厦的给水系统;污水井、 化粪池、雨水井、排水管网构成了大厦的排水系统。给水是由市政管网将水注入地下储水池，再由水泵加压转抽到楼顶蓄水池，然后分流各层。水泵一般都有备用品，以便维修主水泵 时，能用备用水泵向大厦正常供水。

5.消防系统

高层楼宇的消防系统，配备完整的由以下七个部分组成:第一部分:消防控制中心。它 由集中报警器、联防控制柜、消防电梯控制柜及控制器组成。第二部分:火灾报警系统。除设在消防中心的火灾集中报警器外，高层楼宇一般还设有区域报警器、消防巡检箱、烟感探 测器、温感探测器、手动报警按钮、火灾警铃、火灾扩音机、扬声器及对讲机等通信联络器材。第三部分:消防栓系统。这部分应用较普遍，主要包括:消防水泵，包括高区消防泵、 低区消防泵和喷洒泵、补压泵等。消防栓，由供水管网、阀门、水龙带、喷水枪等组成。第四部分:喷洒自动灭火系统。它由喷水泵、供水管网和喷头等组成。第五部分:防排烟系统 。主要由防排烟阀门、排风机、正压送风机组成。第六部分:安全疏散系统。一般由安全通道、安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门等组成。第七部分:手提式灭火器。多是干粉和 泡沫灭火器。

这套系统应定期检视保养、试运行，以确保紧急使用时万无一失。

6.电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统

闭路电视监控系统主要由电子摄像头、电视监视器、录像机及三者之间的连线构成，用 于监控大厦重要部位，及时发现并记录异常情况，提高保安效率;电子巡更系统主要由巡更手机、墙机及打印机与附件构成，用于自动记录保安巡视到位状况;门禁管理系统实质是一 套电子门锁系统，电子门锁能自动识别来人是否具有进入资格(通过感应所带磁卡信息)，以

确定是否开门放行;防盗报警系统有机械和红外防盗报警两种，前者是因为接触报警，后者 是用红外线感应是否有异常人员擅闯、擅越。以上几种系统可以合称为安全防范系统，目的在于提高物业保安的可靠性。

7.通信、广播系统

许多高层楼宇都配有程控交换系统等通信系统，以方便内外部信息交流。广播系统平时 可用于播放背景音乐，遇突发情况时，可用于应急通知、报警、指挥。另外，高层楼宇还有防雷设施等。若是高层住宅楼宇，可能还配有可视对讲系统、燃气系统等。

需要强调指出的是，许多新型高层楼宇都配备有多种智能化、网络化、设备系统，使高 层楼宇的设备体系更先进完善。

高层楼宇物管内容和要求

高层楼宇本身是一个综合性的复杂系统，只有各个方面、各个环节都管好了，才能保证 整个系统的良好运行，否则，任一环节的疏漏都可能导致整个大楼的瘫痪，甚至酿成不可挽回的损失。上节所述高层楼宇的特点决定了高层楼宇管理的内容和特殊要求，主要有以下几 个方面:

一、治安管理

高层楼宇由于人口集中，人员成分复杂，流动性强，加之建筑内楼梯通道、通风井道、 竖井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要从以下几个方面着手:

1.建立高素质的治安队伍

高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。为此，在人员招聘时就要严格把关 ，要注意身体素质、文化素质，更要注意思想素质、道德品质，要抓好上岗前的物业管理基本知识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明执勤教育，还要抓好平时业务技能的 训练、演习及严格管理，以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范的专业保安队伍。

2.健全各种安全保卫制度

为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密严谨持久的保证，为此，高层楼宇的治安管理应建立《保安员上岗执勤制度》、《值班出入口大堂访客登记制度》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事 件行动方案》、《机动车停车场管理规定》、《摩托车、自行车保管规定》等规章制度，要求保安人员严格遵循执行这些制度规定。同时，要熟悉大厦常住人口情况及变动情况，在易 引起治安事件的时段、地点重点检查防范，确保大楼安全。

3.健全技术防范设施