(房地产营销)房地产商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊定

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

第一条 根据国家有关技术标准，制定．《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

又 (试行)。

第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计

算规则》进行计算。

第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为

人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内

或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。

第六条 套内建筑面积由以下三部分组成： 1． 套(单元)内的使用面积； 2． 套内墙

体面积； 3． 阳台建筑面积。

第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下： 1．套(单元)内的使用面积。住宅按《住

宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照．《住宅建筑设计规范》计算。 2．套内墙体面积。商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3．阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 4 套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积

第八条 公用建筑面积由以下两部分组成： 1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备

间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2．套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，

不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的坐下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

第十条 公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各

套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

第十一条 公用建筑面积分摊计算 各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分

摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积

第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

第十三条 本规则由建设部解释。第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。

贷款业务培训资料

一、 申请住房公积金低息贷款，必须具备哪些条件？答：1、本人参加住房公积金

制度一年以上，并连续足额缴存住房公积金。 2、具有购房合同和相关证明及文件。 3、有相当于购房全部价款（不含配套费）30%以上的自筹资金。 4、有稳定的职业、经济收入和按规定偿还贷款本息的能力。 5、同意办理住房抵押和房屋保险或有价证券质押。 6、办理住房抵押的申请人必须出具保证人及保证住所的有关证明。 7、借款人购买期房的，在房屋竣工办理产权证书之前，由售房单位提供担保。 8、所购住房的开发单位必须与市住房资金管理中心签定合作协议。 二、 借款人可申请住房公积金贷款的额度为多少？ 答：1、可贷额度＝（借款人及

配偶计缴住房公积金的月平均工资）*12（月）*贷款年限（年）*40% 2、可贷额度必须在职工购买自住住房合同金额的70%以内，二手房贷款必须在所购二手房评估值或成交值的60%以内。 3、贷款额度：由市住房资金管理中心每年年初公布，2001年定为15万元，住房公积金贷款最低额度为1万元，二手房公积金贷款最高不超过10万元。 三、 借款人申请住房公积金的贷款期限为多长？ 答：贷款期限的确定一般参照借

款人贷款数额、还款能力、借款人达到退休年龄的工作年限和借款人意愿由贷款人确定，最长不超过30年，其中贷款金额3万元以下的，贷款期限最长不超过5年；贷款金额3.5万元－5万元的，贷款期限最长不超过10年；贷款金额5.5万元－10万元的，贷款期限最长不超过15年；贷款金额10.5万元－15万元的，贷款期限最长不超过20年；二手房公积金贷款期限加所购住房的楼龄不超过20年；申请组合贷款的，贷款期限最长不超过30年。 四、 借款人如何办理住房公积金贷款手续？ 答：1、借款人持本人及配偶的身份证

到公积金贷款部或公积金缴存专柜打印公积金查询单或查询折；贷款部受理人员审核借款人贷款资格，计算可贷额度；若符合借款条件，发给借款人《青岛市住房公积金贷款申请审批表》一张； 2、借款人根据要求填写《青岛市住房公积金贷款申请审批表》，根据所购房屋类型及区域提供所需材料； 3、市住房资金管理中心根据借款人提供的材料进行一周的审批，次周三以后通知符合条件的借款人前来签订《借款合同》、《抵押合同》；如申请人在接到通知后，一月内未到指定工作地点签定《借款合同》、《抵押合同》，本次申请自动撤消，如申请人继续办理，需重新申请。 4、抵押登记手续办结，贷款部工作人员或律师负责办理划款 5、划款完毕，借款人到公积金贷款部领取进帐单和还款 五、 借款人如何办理住房公积金组合贷款手续？ 答：1、贷款申请阶段，借款人需

向市住房资金管理中心和银行分别报送申请材料。 2、签订合同时，借款人需分别与市住房资金管理中心和银行签定《借款合同》，并办理公证手续。 3、还款时，借款人应同时在还款转帐卡和银行存折上存款 ，分别偿还住房公积金贷款和商业贷款。 4、组合贷款的其他手续同公积金贷款。 5、组合贷款所购买住房的开发单位必须分别与市住房资金管理中心和银行签定按揭贷款合作协议。 六、 什么是保证住所？ 答：保证住所是保证人提供的具有承租证明或产权证的位

于市内四区的住房。若借款人不能履行《借款合同》被依法处置抵押房屋时，保证人同意借款人搬迁居住于保证住所。

七、 保证人指的是谁？ 答：保证人是指保证住所的承租人或产权人，并能够提供

承租证明或产权证明。若借款人能提供所购住房之外的具有承租证明或产权证明的第二套住房，则可做自己的保证人。 八、 借款人不按借款合同约定偿还贷款本息怎么办？ 答：按照《青岛市住房公积

金贷款借款合同》规定，借款人不按借款合同约定偿还贷款本息，市住房资金管理中心可根据规定收取借款人违约金。若借款人连续3个月以上不能依约偿还贷款本息，市住房资金管理中心、受托银行和保险公司以拍卖、变卖抵押物或质押物所得扣除有关税费后归还贷款本息。借款人应无条件迁入保证住所。 九、 办理住房公积金贷款后，借款人可否提取住房公积金用于还款？ 答：在还款

期内，每年6月30日住房公积金年度结息后，借款人可凭本人身份证和直系亲属证明及复印件、《借款合同》、《抵押合同》和单位填写的公积金支取凭证，由单位经办人到本单位所在地的公积金登记专柜办理提取手续。

十、 住房公积金贷款及银行贷款的月利率分别为多少？ 答：公积金贷款1－5年

为3.45‰ 6－30年为3.825‰ 银行贷款 1－5年为4.425‰ 6－30年为4.65‰ 十一、 办理商品房公积金贷款所需哪些材料？ 答：1、申请人及配偶的公积金查询单

2、《青岛市住房公积金贷款申请审批表》 3、申请人身份证原件及复印件二份，户口簿原件及复印件一份；申请人配偶身份证、户口簿原件及复印件一份。夫妻两人户口不在一起的，需要提供结婚证原件及复印件一份。申请人未婚的，需所在单位出具未婚证明。 4、保证人的身份证及复印件一份、保证住所产权证或承租证明及复印件一份。 5、购房合同正本原件及复印件一份。 6、购房预付款发票或收据原件及复印件一份 7、商品住宅预抵押许可证原件及复印件一份。平面图、配置图复印件二份（用红笔框示加盖开发商公章并由申请人签字按手印） 8、组合贷款的需多提供借款人身份证及购房合同正本复印件各一份。 9、办理共有产权的申请人需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件一份。贷款部工作人员核对原件后将原件退回借款人。 十二、 商业贷款客户须准备哪些材料及费用？ 答：1、身份证复印件 3份 2、购房合

同及复印件 2份 3、首付款收据及复印件 2份 4、收入证明原件 1份 5、户口簿复印件 1份费用：1、公证费：100元 2、抵押费：贷款额*2‰ 3、保险费：贷款额*年限*1‰（1?5年） 0．8‰（6?10年） 0．6‰（11?20年） 0．45‰（21?30年）