2005
深圳别墅研究报告
目录
第一部分 概述
第二部分 深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
2、近年别墅类物业销售情况
第三部分 深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析
1.1 别墅区域发展第一阶段 1.2 别墅区域发展第二阶段 1.3 未来别墅发展的主要区域
2、产品分析
2.2.1 、户型结构
2.1 容积率与建筑形态的关系
2.2 户型结构和面积配置
2.2.2 、功能与面积尺度关系
2.2.3 、各类型别墅功能分区的权重 2.3 建筑风格
2.3.1 岭南风格主导早期别墅市场 2.3.2 西式古典怀旧风格盛行 2.3.3 现代风格创新 2.3.4 有机结合风格渐成趋势
3、价格分析
3.1 近年二级市场售价走势分析 3.2 三级市场租、售价格分析
4、客户分析
4.1 客户区域及特征 4.2 消费案例
5、营销方式探讨
第四部分 深圳别墅市场发展前景
编委：
指导：梁容 潘军
编委：路莹 隆颢
研究团队：青忠贵 刘启 陈俊伊 张县庭 吴茂萍 吴刚
第一部分 概述
现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：
一种是House, —种是Villa。如果直译过来，House应该是“住
宅”，而 Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
那么，如何区分 Villa和House呢？当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。换而言之，人 们这时不但要有生活， 还要有度假； 不但要活得现实， 还要活得诗意； 不但要生活在此处， 还要生活在彼处。 简单地说， Villa
一般是指处于风景旅游区、专门用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅； 的第一居所。 House则相当于生活型住宅，是常住 从建筑形态上一般分为 SINGLE FAMILY HOUS——独立别墅、TWO FAMILY HOUSE—双拼别墅、
TOWNHOU—— 联排别墅。独立别墅即独立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上 的住宅连接在一起。HOUS呵能是平房，也可能是二三层的楼房，最大的特点是独门独院。
别墅来到中国后，除引进了以上几
种别墅形态外，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼别墅。叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或 六层，上面一户，下面一户，每一套户型或有天（上有露台）或有地（下有花园）。形象一点说，“叠拼别墅”就是把独立别 墅叠加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等 建筑形态，但又会明显高于多层等产品。
深圳别墅市场最早出现的建筑形态是独立别墅和双拼别墅，近年虽出现如
多种概念，但是市场供应的别墅产品在建筑形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。
Townhouse、 Townhome、 Cityhouse 等
第二部分 深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
在 2000 年前的近十年时间里， 别墅市场经历了从无到有、 1994-1997 年间大跃进式发展和 1998-2000 年的沉寂等三个阶段， 这一时期基
本走的粗放型发展路线，投资开发比较盲目，别墅精品很少，宝安、龙岗和罗湖是这个阶段别墅供应的主要区域。
“大跃进”过后，宝安、龙岗出现了较多的“无人”别墅群和“办公”别墅群，如龙华梅花山庄、布吉龙泉别墅、溪涌御海湾 山庄等。 在 2001-
2004 年间，市场供应量逐年上升，区域分布趋于均衡，在激烈的竞争环境下，别墅产品类型越来越丰富， 风格也更加多样化，产品设计更加精细化，
别墅市场逐渐成熟。
2、近年别墅类物业销售情况
深圳市2001-2004年别墅供销情况列表（面积单位：万 mi）
2001-2004 年 南山 13.83 12.駅 433 391 91.0% 90,3% 罗湖 4, 33 4.07 3. 06 149 盐00 7.35 7.27 331 ■ 0 1—1-1 龙冈 宝安 7. S3 2.96 金市 4E.70 7.75 ￡68 327 T3. 2% 78. S% 馆售面积 预售套鮫 馆售套数 销售率（面积） 誚售率（葺数）
乞21 164 15S 97.2% 07.0% 35-77 1533 1354 76.3% 85.5% 179 113 37-7% 63*1% 120 75-1% 30.5% 313 92.6% 94. 樓2据很据阿上预售顶目留宝重询统L得到） 罗湖、龙
宝安区别墅类物业套数销售比 63.1 %，面积销售比仅 37.7 %，从侧面反映出宝安区大面积别墅销售速度较慢；
岗区别墅类物业销售率在 75%左右，由于两区推盘的数量不多，个别项目的滞销直接影响了销售率，滞销项目主要是 推出，2001年以后供应的产品亦都顺利消化。
2001年
南山、福田、盐田区另U墅类物业销售率均达到 90 %以上，产品基本得到消化，部分产品因为发展商保留等因素而未售岀,
从近年别墅物业推出即遭抢购的情况看，这三区市场呈现供不应求的局面。
第三部分 深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析从市场发生、发展的历程来看，深圳别墅市场经历了几次热潮。伴随着别墅开发
的热潮，开发区位从局部的点式开发发展到区域性规模化， 并逐步形成了阶段性开发热点区域。 随着时间的推移、城市的西移东进和特区外城市化进程，既有的区域开发饱和，逐步脱离市场
关注，新的别墅区域形成并倍受关注。概括来说，别墅区域发展基本形成两个阶段，并具备各 自的特点。
.深圳市域图
蛇□大南山
深圳市2001-2004年别墅供销情况列表（面积单位：万 mi）
1.1别墅区域发展第一阶段
较早形成的是银湖、蛇口大南山、葵涌 -大鹏湾别墅区，这些区域基本上距离市中心较远，但周边自然景观资源比较丰富，优 于一般住宅物业，吸引了最先富起来的人购买居住、度假。它满足了富人追求身份象征，渴望改善生活环境的心理，填补了市 场空白。这个时期的别墅数量不多，但比较集中，另u墅风格只是简单的模仿西方别墅，随着时间的推移，这些别墅已经逐渐
某年度深圳别墅市场分析研究报告
