河 南 X X 律 师 事 务 所
律 师 函
（2017）律函字第0102号
致商丘市XX实业有限公司：
根据《律师法》的相关规定，河南XX律师事务所依法接受袁红飞先生（以下简称“委托人”）的委托，就贵公司与委托人之间商品房买卖合同纠纷事宜，致函如下：
根据委托人提供的《合同签约确认单》、收据、转账凭证及相关陈述，可知：贵公司于2017年9月9日在虞城县商丘市体育培训基地举办了大型的建业城开盘仪式。当时来自虞城县及周边城镇的三千多家购房申请者，上万人参加了仪式。此次开盘，建业城共推出一千三百多套住房，销售场面非常火爆。当时委托人好不容易才排号选到一套房子十分高兴。2017年10月10日委托人通过银行汇款的方式，全款购买贵公司出售的建业城小区2703号房屋一套，房屋建筑面积134平方米，优惠后房屋实际价款XXX元。委托人付清全部房款后贵公司并没有按照规定与委托人签订正式的《商品房买卖合同》，销售业务人员给出的理由是购房参与人员众多购房场面混乱，一两周就会通知签订正式合同，并承诺X年X月X日之前交付房屋，因当时委托人购房心切也未追究。但直到现在贵公司既未鉴定正式的《商品房买卖合同》，也未明确房屋交付使用的具体期限。
为了解具体楼盘建设情况，委托人先后去了虞城县住房和城乡建设局、虞城县国土资源局及不动产登记中心。发现贵公司所售楼盘并未依法全部办理《商品房销售（预售）许可证》，上千套的房屋存在违法销售。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，委托人有权依据法律规定要求贵公司解除买卖合同，并依法双倍返还已付购房款，即XXX元。但考虑到委托
人急需购房入住。特委托律师发函如下：
1、请于收到本函后三日内出示正规合法的《商品房销售（预售）许可证》）；
2、请于收到本函后三日内与委托人签订合法正规的《商品房买卖合同》。
希望贵司权衡利弊，妥善解决问题，以免行政处罚及诉累！ 顺祝商祺！
联系人： 李先生，联系电话:XXX X律师,联系电话：XXXX
致函单位：河南XX律师事务所
二零一七年十月十三日
声明：
本律师函出具的法律意见以李先生陈述及提供的证据真实为前提。 附相关法律条文：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 2、《河南省城市房地产开发经营管理条例》
第二十七条 商品房预售实行预售许可证制度。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）具有房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（五）法律、法规规定的其他条件。
房地产开发企业应当持上述条件所要求的证明材料，到省辖市、县（市）房地产管理部门申领商品房预售许可证。省辖市、县（市）房地产管理部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况进行跟踪监督，发现问题时，应当责令预售人限期改正。
未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。
第三十一条 商品房销售的双方当事人应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双
方的违约责任等。
商品房销售推行商品房买卖合同示范文本。 计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。
第三十九条 房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。 2、《城市商品房预售管理办法》
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚:
1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款;
2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款;
3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售
许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
建设部令第131号
对于\不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用\的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条； 《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条；
《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》第二十五条； 《包头市城市房地产开发经营管理条例》第二十三条；
第二十三条 商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向市房产行政主管部门申请办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第四十条 违反本条例第二十三条规定，未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房的，由市房产行政主管部门责令其停止预售，没收违法所得，并处以已收款额百分之五以下的罚款。
《商品房销售管理办法》第六条。
律师函(未办理商品房预售许可证)
