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某地产行业项目二期行销推广方案(doc 19)

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某地产行业项目二期行销推广方案

(doc 19)

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假日·伊丽雅特湾二期行销推广方案第一部分 市场分析

一、区域市场价值分析

从沈阳开发布局来看,南部的浑南概念、东北部的世园会概念是目前沈阳房地产开发的两大热点。而浑南是老牌热点开发区域,目前已经形成了以生活居住、旅游观光、集高新技术产业、科研、教育、金融商贸、为一体的国际化、现代化新城区,与老城区形成“一城双心”的空间结构。而本案正处于沈阳传统富人聚集区,是一城双心的交界处,借势金廊经济带的规划,地段几成绝版,较之浑南其他地段则又更胜一筹。

浑河两岸银带正在规划沈阳的“生态中轴、发展中轴、布局中轴、人文中轴”,已再次担负起改变沈阳历史的重任。生态中轴,经过几年治理的浑河生态景观凸显,使得本地段成为金廊水岸最佳别墅区和富人区。

目前软件、硬件条件齐备的浑南经济开发区高新区内拥有来自亚、欧、美、澳、非五大洲38个国家和地区外资企业700余家,总投资37.3亿美元。美国通用汽车、IBM、康柏、德州仪器、德国宝马、日本东芝、NEC、三洋、韩国LG、三宝、台湾宏基电脑、五享车桥、辉达实业、香港新世界等一批国际知名企业纷纷入主。随着经济、政治、文化、生态中心的南倾,浑南还充当了加快沿线区域建设,从而带动沈阳整体格局开发的重任。借势世博会再现浑河的河的功能,显现河景、短途通航旅游风光。

总之,经济的发展、跨国企业的入主、环境的改善、衣食住行学等配套的完善、市中心的南倾必将使大量的人群选择在浑南定居,而作为水岸生活的稀缺地段,如假日·伊丽雅特湾必将成为亮点中的焦点。

二、项目竞品分析

风格/特点 超大面积独栋 销售率 18% 主力建筑 高层 项目 名 称 浑南东方威地 段 五里河公园 优 势 五里河公园中的家 劣 势 面积大,非别墅专区 对本案威胁点 紧邻浑河的美丽水景 滨水 尼斯 别墅洋房类竞品分析

香格蔚蓝 东陵区桃仙大街6号 欧式超大面积的别墅专区 中小户型别墅,内部配套完善,价格较低 位置远,特色不明显 40% 联排别墅 中小户型别墅,价格比较低 浑南二环里 唯美品格 浑南新区新才街5号 北方风格园林 精美的园林景观,中小户型,BLOCK规划概念 非主流别墅 98% 3—5层庭院花园洋房 高品牌知名度,适合北方的园林景观可分流一部分联排别墅的客户 浑南二环外 信盟花园 沈阳梧桐大街 欧式连排,独栋,洋房 高绿化率自位置远,约70% 独栋别墅 口碑比较好,知名度高,拥有自然的山水景观,比较适合休闲度假 然山水景观 配套不完善,价格比较高。 皇嘉美墅 绿岛森林公园对面精装修英式风格的“回归自然”园区景观设计主题,每户1500㎡果园。 位置非常远,配套、园林景观不好,价格过高 位置远,配套不完善,价格高 26% 独栋别墅 仅27栋单体别墅,目前情况近乎死盘,基本无威胁 东200米 别墅 沈阳锦绣山庄 绿岛酒店南侧 北美风格别墅 容积率只有0.18的山地别墅,山坡景观,上风上水 95% 独栋别墅 高品牌知名度、美誉度,纯美式风格将对钟爱山地别墅的客户分流 东陵沈阳奥植物园旁 连排别墅 “果岭上的奥运村”,山、水、林具备。借势世园会将吸位置远,配套不足,交通有隐患 连排别墅 自然景观突出,连排别墅面积不是很大,总价款有竞争优势 山地 林匹克花园 引客户。 浑南1万元/㎡的别墅项目有锦绣山庄,信盟别墅,皇嘉美墅,东方威尼斯,具体情况详见上表。

周边公寓类竞品分析

项目名称 销售率 主力建筑 多层、高层 对本案威胁点 高品牌知名度高,园区成熟 85% 小高层 “海派”现代建筑 地 段 风格/特点 优 势 多层,高层,别墅高品牌知名度,浑河沿岸成熟配套 劣 势 新世界 浑南新区澳门高层户型较83% 大,最小在150㎡ 路10号 都有 浦江苑 青年大街浑河桥南侧 “海派”文化特征现代建筑 地处“金廊与“银带”的交汇处。大型居住社区,配套完善。 户型较大 通过比较分析得出以下结论:传统意义上的别墅位置大都处于城郊,周边的配套设施不完整。只有本案位于新市区(浑南新区)中心,且离老城中心区域等配套最近,仅一河之隔。

浑南板块不断成熟,配套设施不但完善,又紧邻浑河的天然美景,同时与本案比邻的18洞标准高尔夫球场即将投入使用,这都是其他别墅项目无法比拟的优势。

浑南独栋的别墅单价有好几个在1万元/㎡左右。绝大多数因为浑南较好的自然风光,另一方面也因大浑南的区域前景。如:信盟花园,拥有自然的山水景观,绿化率高达80%。“锦绣山庄”高档的美式风格别墅。

通过调查我们发现:

购买高档别墅的客户多数都是第2、第3居所,甚至第N居所。他们购买这类别墅的主要目的不是居住,而是资金的地产化和单纯的社交、度假场所,偶尔山居、戏水的游乐休闲。由于时间成本和路途的原因,极少有作为第一居所的。这便是现在沈阳别墅

某地产行业项目二期行销推广方案(doc 19)

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