临沂市人民政府办公室关于加强社区物业管理工作的意见 各县区人民政府，市政府备部门、备直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济开发区管委会，临沂临港产业区管委会，各县级事业单位，各高等院校：
为进一步加强全市物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定，结合我市实际，现提出以下意见。
一、统一思想，充分认识实施社区物业管理工作的重要性
物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着1日区环境综合整治的深入开展和新区建设的积极推进，我市
城市化进程不断加快，城市面貌发生了显著变化，物业管理在城市管理中的作用日渐突出。实施社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活环境，营造和谐社会的良好氛围；有利于提高城市经营水平，促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位、维护社区秩序，促进社区其他工作的开展。各级各有关部门要牢固树立和认真落实科学发展观，以加强管理、改善环境、构建和谐社会、创建平安城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、服务市民的工作原则，健全长效管理机制，努力扩大物业管理服务覆
盖面，不断推动社区物业管理工作上档次、上水平。 二、理顺体制，构筑适应城市发展的社区物业管理工作框架 社区物业管理工作，要按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的和谐统一，推进社区物业管理工作。
(一)县区人民政府(管委会)对本辖区物业管理工作负总责： 1、组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；
2、落实办事机构，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系； 3、落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的检查和落实。 (二)街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展： 1、科学划定社区物业管理区域，界定物业管理服务范围；
2、组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域内的业主委员会；
3、对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；
4、对辖区物业管理工作进行督促和检查，协调相关部门、单位积极支持和帮助社区搞好物业管理工作；
5、协调公安等部门加强对辖区物业管理区域公共秩序维护工作。 (三)社区居委会指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施： 1、组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，
规范业主和物业服务企业的公共行为；
2、指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，并组织实施；
3、督促检查物业服务企业或物业服务组织，落实物业服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。
(四)物业管理主管部门要切实加强行业管理：
1、认真研究当地物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；
2、负责物业专项维修资金的归集管理，制定物业专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；
3、落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核、资质管理和人员培训等工作；
4、监管物业管理服务行为，调处物业管理重点纠纷案件，依法查处违法违规行为，规范物业管理市场秩序。
(五)规划部门对新建住宅小区配套设施的设计与落实工作负总责： 1、在对新建住宅项目规划进行许可时，明确物业管理用房、 社区办公用房、电子监控设施、体育设施、公共活动场馆等公共配套设施的具体位置；
2、规划部门要加强住宅小区建设过程的执法监督，确保开发建设单位按规划要求建设住宅小区，会同建设、房管等部门加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理，严厉查处违反规划的建设行为。 (六)城市管理行政执法部门负责做好有关执法工作：
城市管理行政执法部门要按照部门职责依法做好与物业管理有关的工
作。
(七)开发主管部门负责房地产开发项目配套设施开发建设的监督管理：
开发主管部门在对新建开发项目办理开发项目经营许可证时，要以《房地产开发项目建设条件意见书》和审批的项目规划为依据与开发企业签订房地产开发项目建设合同书和项目手册，并按照合同加强对住宅小区建设过程的监督管理，确保开发建设单位按照合同建设住宅小区；会同规划、房管等部门加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理；实行房地产开发项目综合验收备案制度，开发项目须经综合验收合格备案后，方可交付使用，验收不合格的，不予备案。 (八)公安消防设施管理：
供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施，由供水单位负责维护、管理，公安消防单位负责监督检查。
高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火消防通道等，由物业服务企业按照委托合同负责维修、管理，并接受公安消防单位的监督检查。 (九)供水设施管理：
新建、在建住宅小区和纳入旧城改造的住宅小区应按照“一户一表、计量出户”的要求，实施住宅供水工程。供水工程竣工验收合格的，移交给城市供水企业运行管理，城市供水企业应与业主签订《供用水合同》，明确供、用水责任以及供水管线、设施的维修责任；城市供水企业承担分户计量装置以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
(十)供电设施管理：
计费电度表出线开关处导线至住宅的用电设施由业主自行负责维护、管理；计费电度表以外的供电线路及设备由供电企业负责维护、管理。 (十一)供热设施管理：
实行分户控制的供热阀门及以外部分由供热单位负责管理维护；来实行分户控制的串联并联供热设备，居民楼外(含入楼供热阀门)部分由供热服务单位管理维护，楼内及户内的供热设备由业主管理维护。 (十二)燃气设施管理：
管道燃气供气设备及供气管线(至煤气表)由燃气供应企业负责管理和维护。室内燃气设施属于居民的个人财产由居民负责。小区内如发现有占压、损坏燃气管道、设施设备现象的，物业管理企业必须及时制止。
(十三)环境卫生管理：
1、清扫保洁。住宅小区内纳入市政管理的城市道路，由所在地环境卫生管理单位负责清扫保洁；小区内其他道路及绿地、公共场地及楼内共用部位等，由物业服务企业依照服务台同负责；经市政府批准在住宅小区内开办的各类市场，由市场主办单位负责清扫。
2、垃圾清运。居民生活垃圾由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或环境卫生管理部门指定的地点，由环境卫生管理部门运至垃圾处理场。环卫单位清运垃圾的费用，由环卫单位从收取的垃圾转运费中支出。非生活垃圾由产生垃圾的当事人进行清运，也可委托物业服务企业清运，所需费用由双方协商解决。
临沂市人民政府办公室关于加强社区物业管理工作的意见
