一、 物业常识（136题）
1、“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业
2、在房地产市声体系中，物业管理市场处于最后一级
3、物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系
4、物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬
5、物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型
6、物业委托管理型的特征是开发商、业主（业产委员会）采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系
7、物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管
8、目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评内容：大厦；工业区；住宅小区
9、目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区九项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益（两者具体内容评分侧重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益
10、《中华人民共和国物业管理条例》是2003年中华人民共和国国务院第379号令并于2003年9月1日批准施行
11、物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益面对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务 12、住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区 13、住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定 14、业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人
15、入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续
16、业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及天体管理等方面权利义务的行为守则
17、自用部位指用户门以内、毗连部份以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等
18、共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备 ，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等 19、毗连部位是指房屋本体中不属于公用部位和自用部位的部位、设施和设备
20、住宅区的公共声所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护
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21、住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式 22、业主委员会成立的条件是物业已交付使用的建筑面积达到百份之五十以上；或物业已交付使用的建筑面积达到百份之三十以上不足百份之五十，且使用超过一年的
23、业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系） 24、业主大会由本住宅区的业主组成 25、业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行
26、业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主20%以上投票权的业主提议，业主委员会应组织如开业主大会临时会议
27、业主大会通过的决议的业主所投票数的过半数通过
28、业主大会的职权包括：1选举、罢免业主委员会组成人员；2监督业主委员会的工作；3听取和审查业主委员会的工作报告；4决定住宅区内关于业主利益的重在事项；5修改业主公约；6改变和撤消业主委员会不适当的决定；7，批准业主委员会章程
29、业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生 30、业主委员会章程的制定：业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准 31、业主委员会会议每年度至少召开两次经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议
32、业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任 33、业主委员会每届任期二年
34、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主
35、业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议 36、业主委员会向业主大会负责并报告工作
37、业主委员会的职责有：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责
38、业主大会的职责有：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员长，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责
39、业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动 40、业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则
41、业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触
42、物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理 43、开发建设单位对住宅区前期的物业管理是：开发建设单位应当从住宅区
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入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理 44、前期管理的费用由开发建设单位自行承担
45、物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶和停泊；公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项
46、物业管理公司的权利是：根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业管理规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务
47、物业管理公司的义务是：以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受业主委员会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动
48、住宅区内车辆管理的规定包括：接受公安等部门的统一指导和监督；进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费 49、物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同 50、物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失
51、物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理
52、业主公约的主要内容包括：住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项
53、业主公约生效的条件是：业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效
54、已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力 55、业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约 56、在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：住宅区规划图、竣工总平面；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；住宅区各类房屋清单；出售房屋的产权范围或成本核算清单；住宅区公用设施设备及公共场地清单；住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地竣工日期
57、在业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，并代为保管
58、室内部分维修责任由业主负责维修
59、室内部分维修责任界限的划分是：业主大门内，水、电表闸、阀以内 60、室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责
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61、共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修 62、共用部分的维修养护费用从维修基金中支付
63、住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付 64、房屋毗连部位的维修养护由谁负责？在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施
65、毗连部位维修养护费用 由业主和相关责任人按比例分担费用 其***有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担
66、人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿
67、房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护
68、房屋的修缮和粉刷等设施项目费用，外观设施由业主或承租人承担；其他费用从维修基金中支付 69、房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修
70、住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与 按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房 71、住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理公司经营的商业用房
72、住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主；
73、物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房
74、业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任
75、对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴 76、物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失 77、物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作
78、资质证书分为一级、二级、三级3种
79、住宅区管理服务费总收入的主要来源有1部分商业用房租金；2公用设施、设备和公共（地）的经营收入；3向业主收取管理服务费；4住宅区的其他合法收入 80、收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行 81、住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布
82、物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益
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83、何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业？物业由开发建设单位自用的在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万平方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于1万平方米的
84、物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式
85、物业管理服务投标书应当包括：物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；管理服务人员配备方案；管理服务用房及其他物资装备配置方案；管理服务费用收支预算方案；管理服务分项标准与服务承诺；社区文化服务方案；管理服务模式设想等 86、物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十
87、业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果局面通知投诉人 88、物业管理清洁保障的涵义是：物业管理公司对管理的物业辖区进行定点、定时、定人的日常清扫及废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主和使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的清洁卫生，以提高环境效益
89、物业大堂清洁的标准是：保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾大堂内的其它部位，如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等，保持光亮、整洁，无灰尘玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮、完好无损大堂内不锈钢烟缸，保持光亮，无烟灰迹、无痰迹
90、走廊清洁的主要操作程序是：夜间定期对公共区域的走廊、通道进行全面清扫，并打蜡白天定时清扫走廊，不停地循环依次清扫地面，保持地面干净用揩布擦灰，依次从左到右，由上到下楼面上不准有垃圾过夜
91、茶水间清洁的主要操作程序是：茶水间卫生工作，保证地面的干燥、清洁每日工作结束前把楼面上垃圾集中后，带到指定地点茶水间内不准有垃圾过夜 92、电梯（电梯厅）清洁的主要操作程序是：每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，如梯门、轿箱四壁、梯内镜面、天花板、照明灯具以及对地毯吸尘等白天循环对电梯厅的地面进行保洁，保持电梯干净、整洁经常清理电梯门外垃圾桶烟灰缸内的烟头及垃圾夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门外壁进行打蜡上光每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数（如有配置） 93、室外场地清洁的主要操作程序是：清扫地面的灰尘和垃圾每星期进行两次大面积的冲洗（星期日或7：30时前），冲洗后及时干净，保证无积水不停地循环清扫，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂所有垃圾集中到总垃圾箱里，保持室外场地的各类标牌、栏杆、墙面、灯座的清洁保持室外场地上的下水道干净、畅通
94、卫生间清洁的主要标准是：卫生洁具做到清洁，无水迹、无头发、无异味墙面四角保持干燥无蛛网，地面无脚印、无杂物镜子保持明净，无灰尘，无污痕、无手印、无水迹金属器具保持光亮，无浮灰、无水迹、无锈斑卫生用品保证齐全，无破损保持卫生间内空气清新
95、车库清洁的主要规则是：定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾将墙
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