6 7 二 1 1.1 2 2.1 2.2 3 3.1 三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 四
停车位 计划建设期 技术指标 建设内容与规模 综合楼 可出租部分 商业 办公区 自用部分 办公区 经济指标 总投资 其中：建设投资 流动资金 资金筹措 其中：资本金 银行借款 营业收入 其中：销售收入 租赁收入 经营成本 营业税金及附加 土地增值税 营业利润 所得税 税后利润 财务评价指标 个 年 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 - 7 -
690 1个车位/100m2 2 69000 69000 6层 60720 27600 1-2层 33120 3-6层 8280 8280 3-6层 13000 12915 86 13000 13000 0 4322 0 4322 正常运营年份 813 正常运营年份 752 正常运营年份 0 正常运营年份 2757 正常运营年份 689 正常运营年份 2068 正常运营年份
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资内部收益率 项目投资内部收益率 项目投资财务净现值 项目投资财务净现值 全部投资投资回收期 全部投资投资回收期 资本金内部收益率 盈亏平衡点 万元 万元 年 年 21.21% 按经营期年均EBIT 15.90% 按经营期年均税后利润 21.05% 所得税前 16.17% 所得税后 5651 所得税前 2547 所得税后 3.67 所得税前（含建设期2年） 4.14 所得税后（含建设期2年）16.17% 所得税后 18% 以出租率计 1.2.6问题与建议
通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位，同时加强财务核算、费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用，以获得预期效益。。
另外针对项目建设，建议建设单位：
1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。
3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。 4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。
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5、在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。
6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。
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二、建设背景与项目定位
2.1 建设背景
本项目拟建地——***市&&&区￥￥镇是&&&区拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的卫星城镇，也是***市确立的自治区级城乡统筹试验示范区。根据《***市城市总体规划》对￥￥镇的城市发展定位和《***市&&&区￥￥镇城市总体规划》确定的城市发展定位，￥￥镇总规划面积27平方公里，总规划人口8万人，总体功能定位为：以休闲旅游度假产业为主导，以居住配套功能为主体，兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区。
另外，***市人民政府编制的《***市城市总体规划（2010-2020）》中也将￥￥镇城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为***市总体规划确定的“一主两副十五镇”中的15个重点城镇之一，也是&&&城乡统筹规划区确定的“两中心八组团两节点”中八组团之一。与此同时，***市总体规划也将￥￥镇确定为重点的生态移民安置区，要求大力开展移民安置住房建设工程，以妥善安置规划区及其周边转移的农牧民。
根据￥￥镇城市总体规划，￥￥镇城镇建设规划为“四心五片”，既指“商业中心、行政文化中心、特色商业中心、产业服务中心”等4个城市中心和“镇中心片区、蓝天路片区、￥￥庙片区、九成宫及产
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业片区”等5个城市片区。
与此同时，￥￥镇作为***市唯一的城乡统筹试验示范区和&&&区的重要卫星城镇，随着神华李家壕煤矿、华研物流园区、&&&危险化学品园区、城乡统筹试验示范区、秦直道文化产业园区和重点生态移民安置区等重大项目和园区的建设，已初步形成了煤炭、现代物流、石油化工、科技教育、绒纺、生物制药、食品加工、文化旅游、生态居住等多产业发展局面，为￥￥镇长远发展和城镇建设的进一步提升打下了重要基础。
综上所述，本项目根据￥￥镇总体规划和城市建设、产业经济对商业服务业的需求，通过市场化运作建设一处功能齐全、配套完善的综合楼，是符合￥￥镇总体发展规划和当地商业地产需求的。
2.2 项目定位
1、地块区位条件
本项目拟建地块位于￥￥镇东北部109国道与东环路交汇处，属于￥￥镇东门户区域，是由&&&区进入￥￥镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠109国道、东邻￥￥镇东环路，西接￥￥镇特色商业中心、南通产业服务区，具有便捷的交通条件。
2、项目用地性质
根据￥￥镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用地属于商业金融用地，地块规划要求为：容积绿＜0.8，建筑密度≤
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某综合楼建设项目可行性研究报告
