2018-2019年中国房地产行业发展趋势分析报告

2018-2019年中国房地产行业发展趋势分析报告

2018-2019年中国房地产行业发展趋势

分析报告

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2018-2019年中国房地产行业发展趋势分析报告

摘 要

本报告所分析的房地产行业是指?国民经济行业分类?(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为72。按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等4个子行业，见下表：

房地产行业子行业分类

行业描述 指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进7210 房地产开发经行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项营 目或者销售、出租商品房的行为。 指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施7220物业管理 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关72房地产行业 区域内的环境卫生和秩序的活动。 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活7230房地产中介服务 动的总称。 指与房地产业相关的除出房地产开发经营、物业管7290其他房地产活动 理和中介服务以外的活动，例如与房地产相关的法律活动等。 资料来源：国家统计局

行业及代码 子行业及代码 一、房地产已成为中国经济直接“命脉”

在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。追溯历史，房地产之所以成为中国经济直接“命脉”，跟政策不同寻常的支持有莫大的关系。1998年?国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?，和2003年出台的国务院18号文件，前者首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消了住房计划政策和保障政策，后者再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。从此，房地产业飞速发展，到2007年达到巅峰。2008年底，为应对次贷危机给中国带来的负面影响，政府出台了一系列刺激房地产市场消费的政策，2009年由房地产投资带动中国经济率先全球走向复苏。2010年中国房地产业将继续保持稳定发展，这将对中国经济产生直接的影响。 二、宏观经济基本面向好

2009 年我国 GDP 逐季回升，1-4 季度单季分别同比增长 6.2%、7.9%、9.1%和 10.7%，全年同比增长 8.7%。城镇居民人均可支配收入实际同比增长9.8%， 略高于GDP增速。得益于宽松的货币政策和积极的财政政策，09 年中国经济成功实现 V 型反转。

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13.00.00.00.00.00%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00.40.60.20.20.70.90.40.60%9.90%9.10%9.00%GDP同比增速7.90.70.80%6.20Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q4

数据来源：国家统计局

2006-2009年中国GDP及其增速

三、开发和投资增长情况良好

2009年房地产开发和投资增长情况良好。2009年房地产企业实际完成投资额36,231.71亿元，比2008年增长16.10%，完成新开工面积11.54亿平方米，比2008年增长18.27%，完成商品房施工面积31.96亿平方米，比2008年增长16.58%。

数据来源：世经未来整理

新开工工面积年度数

四、商品房销售增长明显

2009年商品房销售增长明显。2009年全年，全国完成商品房销售面积9.37亿平方米，比2008年增长50.93%，完成商品房销售金额43,994.54亿元，比2008年增长82.77%。量快速增长。

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数据来源：国家统计局

全国商品房销售面积和销售同比增速

五、价格持续上涨

根据国家统计局调查显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。新建住房销售价格同比上涨9.1%，涨幅比上月扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。

数据来源：世经未来整理

全国70个大中城市房地产销售价格指数

六、资金来源充足

2009年全年，房地产开发企业资金来源57，128亿元，比2008年增长49.76%。得益于2009年房地产销售的回升，定金和预付款15，914亿元，比2008年增长71.37%，

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国内贷款11，293亿元，比2008年增长55.62%，虽然2009年下半年国家加强对房地产市场的调节和管理，但是从2009年全年来看，房地产贷款依然增长强劲。

数据来源：世经未来整理

房地产企业资金来源年度数据

七、行业财务状况表现较好

2009年，房地产开发商主动地位很高，盈利能力处于上升趋势中。房地产开发商紧张的资金状况已经不复存在，影响开发商资金状况的三个主要因素：销售回款，银行贷款，资本市场融资，随着国家一系列稳定房地产市场的政策出台而极大改善。其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，带来了房地产市场成交量的持续恢复，企业销售回款大幅增加，而前10 个月超过9 万亿的信贷投放也大大缓解了房地产开发企业从银行贷款的难度，股市的大幅上涨则为房地产企业提供了更方便的资本市场融资渠道。这些为房地产企业带来了充裕的现金流，开发商资金状态明显好转，而房地产价格的提升也相应将带来了盈利能力的上升。以上市开发类地产公司情况看，其资金状况（包括负债率、现金等）处在历史最好水平，盈利能力处于上升趋势中。

48家重点类上市房地产企业财务数据综合表现

营业收入同比增长率 净利润同比增长率 总资产同比增长率 主营税金前毛利 销售收入同比增长率 预收账款/总资产 流动比率 速动比率 资产负债率 有息负债率

2006（%） 2007（%） 51.0 53.8 72.8 92.8 62.7 58.3 33 39 55.2 56.0 16 17 1.67 1.82 0.78 0.88 66 64 31 30 2008（%） 13.2 3.8 26.7 39 -12.4 13 1.96 0.72 64 33 2009三季报（%） 24.0 30.5 27.5 37 84.7 21 2.02 1.32 66 30