第二章资产评估的基本方法
一、市场法 二、成本法
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=重置成本x成新率 （一）重置成本的估算：
1、重置核算法：直接成本按现时价格逐项加总；间接成本计算方法如下： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率 2、物价指数法：
资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3、功能价值法，也称生产能力比例法
被评估资产被评估资产年产量参照物
??参照物年产量重置成本重置成本4、规模经济效益指数法：
被评估资产的重置成本?被评估资产的产量?X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4—1之间
???参照物资产的重置成本?参照物资产的产量?5、统计分析法：
?K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本
被评估资产重置成本=
?K ?某类资产账面历史成本（二）实体性贬值及其估算：
1、观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2、公式计算法：
资产的实重置成本?预计残值实际已
??总使用年限体性贬值使用年限总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
资产利用率?截止评估日资产累计实际利用时间?100%
截止评估日资产累计法定利用时间n（三）功能性贬值及其估算 1、被评估资产?功能性贬值额 ???净超额运营成本?系数??t?1?被评估资产年?折现??2、功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本（超额投资成本可视为功能性贬值） （四）经济性贬值及其估算:
X经济性??实际使用额定?????100% ??1????贬值率??生产能力生产能力????经济性资产年收?所得?????1???PA,r,n? ??贬值额益损失额?税率?（五）成新率及其估算 1、观察法
2、使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 3、修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%
1
三、收益法：
1.资产未来收益期有限情况：
P??t?1nRt?1?r? ?tA?1?r?tRi未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时；Ri-中还包括期末资产剩余净额；n收益年期；r折现率
2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：
资产评估值（收益限值）P=年收益额/资本化率=A/r
n年等值收益额P??t?1nRtAt?1?r???1?r?i?1?t
2. 未来收益不等额情形：
资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年年金化收益/资本化率×前若干年最后一年折现系数
第三章机器设备评估
一、成本法：
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）重置成本的估算 1、重置核算法 ?
外购设备
（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率） （2）外购单台需安装的国内设备重置成本：
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费） （3）外购单台不需安装进口设备重置成本：
重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费
其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 （4）外购单台需安装进口设备重置成本：
重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他 （5）外购成套需安装设备重置成本
重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息 （6）车辆重置成本
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用
进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用 其中：进口关税=车辆价格（CIF）×进口关税
消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率） 进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×增值税率 ?
进口设备从属费用
1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取 海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4% 2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价
国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右
2
3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率 4）消费税的计税基数：关税完税价+关税
消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率） 5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税
增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税 6）银行财务费的取费基数为货价人民币数
银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰ 7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5% 8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币 对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率 我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%
9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税 车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率 ?
自制设备 1）标准通用设备 2）通用非标准设备
P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)
P—非标准设备重置成本Cm1----主材费（不含主要外购件费） Km---不含主要外购件费的成本主材费率 Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率 n--非标准设备产量 Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）] Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]
2、物价指数法
评估基准日定基物价指数 设备重设备账1）定基物价指数：设备重置成本=设备历史成本
??设备购建时定基物价指数置成本面原值2）环比物价指数：设备重置成本=设备历史成本??
测算进口设备重置成本：
t?t1?1?t2环比物价指数（ t1为资产购建年；t2为资产评估年）
重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）
进口设备现值=账面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率） 3、规模经济效益指数法
?被评估资产的重置成本?被评估资产的产量? x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数
???参照物资产的重置成本?参照物资产的产量?当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）实体性贬值
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率） 1、使用年限法
1）成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 2）实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
3）成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%
加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） 加权更新成本=更新成本×已使用年限
4）贬值率=已使用量/总使用量×100% =已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%
3
2、观测分析法 3、修复费用法 （三）功能性贬值
1、超额投资成本功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 2、超额运营成本被评估资产?功能性贬值额（四）经济性贬值
1、因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）]×100%
X
n 折现?? ???净超额运营成本?系数??t?1?被评估资产年?所得?2、由于外界因素造成的收益减少：经济性?设备年收????1???PA,r,n? ??贬值额益损失额?税率?3、受环境保护限制造成的经济性贬值
第四章房地产评估
一、土地使用权评估的方法 （一）市场法
待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数 1、土地使用年限修正系数可用下列公式：
K=[1-1/(1+r)]÷[1-1/(1+r)]
K---年限修正系数；n----比较案例使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率 2、容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 3、基准地价系数修正法
待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数
mn
K= [1-1/（1+r）]/[1-1/(1+r)] K---年限修正系数； N---最高出让年限；n—实际出让或转让年限；r—还原利率
n
N
（二）收益法
1.在收益永续，各因素不变的条件下算式P=A/r 2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：
P?A?1? P—土地使用权评估值；A—土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；
1???r?(1?r)n?当n→∞，P=A/r.即为土地所有权价值 （三）成本法
1、 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
利息=（土地取得费+税费）×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50% 利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×利润率
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率 其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算
2、无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 法定最高出让年期地价P=P1×?1???? P有限年期土地使用权价格；P1无限年期土地使用权价格；n土地使用年限；r还原利率 1?(1?r)n?（四）假设开发法
1、地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用 2、专业费=建筑费×i（i为一定的百分率） 3、利息=（地价+建筑费+专业费）×r（r为利息率） 4、利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率） 5、税费=地价×t （t为税费） 二、建筑物评估方法
（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
4
1、建筑物重置成本的估算 （1）预决算调整法
地材价差额=定额直接费×地价价格指数 人工费调整数=工日时×价差额/工时
价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数
调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准
工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费 （2）重编预算法
建筑物重置成本=Σ[（实际工程量×现行单价）×（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本 （3）价格指数调整法：
待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数 综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100%
综合价格指数=（1+a1）（1+a2）…(1+an)×100%（a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数） 2、 建筑物实体性贬值率及成新率的估算 1) 使用年限法：
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数 3、建筑物经济性贬值的估算
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或：经济性贬值=P?n??1?r??1?r?t?1tRt ?AtRi----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续的时间，通常以年为单位 （二）市场法：
n评估资产?被评估资产年折现?评估值?=?（交易实例i×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n ?????能性贬值额t?1?净超额运营年本系数?1、交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实例房地产的单位价格 修正系数=1±Σ补正值/交易价值
2、交易日期的修正：估价期日价格=调整系数×交易日期价格
调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数
3、区域因素的修正：
1）双百分制比较法：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实例房地产的单位价格
价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分
2）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格
调整系数=1/（1+r）r---折现率；n—达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度
3）十等分因素比较法：因素分成10项，每项的权重均为1/10 （三）残余估价法
n
B=a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d)
a---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率 B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益
补充：建筑密度=底层建筑面积/全部土地面积 容积率=建筑面积/地块总面积
第五章无形资产评估
一、无形资产评估的收益法 1、无形资产评估值?K?Rt(1?T) ?tt?1(1?r)n 5
(完整版)会计自考本科-《资产评估》公式
