旅游度假村项目可行性研究报告
游业发展速度相比不相适应，现已成为制约某某市旅游业发展的瓶颈。
随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在某某市供不应求。目前，某某市三星级宾馆4家，客房数不足450间；四星级宾馆7家，客房数不足1000间。每年3月-11月和春节前后1个月，某某市宾馆均须提前预约。进入旺季，来某某旅游人数日均3万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近6万人。某某市现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前，某某市四星级宾馆客房出租率达72%，且有不断上升之势。另一方面，某某市四星级宾馆规模较小，一般客房数只有100-160间，接待一个中型会议或一个大型旅游团需3-4家宾馆合作。
旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了某某市旅游业发展。
某某县地处某某西南麓，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，其地形、地貌、风土人情与晋代大诗人陶渊明描绘的“桃花源”极为相似，并有陶渊明后裔在此世代繁衍。1986年以来，某某县依托某某，大力开发古村落旅游，取得了丰硕成果，2002年全县年接待游客109万人次，2003年125万人次，2004年达180余万人次，2005年已突破221万人次，旅游总收入达7亿元人民币，成为皖南新兴旅游胜地，2004年底被评为全国旅游经济强县，安徽省旅游经济强县第一名。
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西递始建于宋皇祜年间，已有950余年历史，村落平面呈船形，占地16公顷。现保存古朴典雅的明清民居300余幢，大量的砖、木、石雕等艺术佳作点缀其间。目前，整理开放有绫云阁、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李园、东园、西园、大夫第、敬爱堂、履福堂、青云轩、膺福堂、笃敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。西递被誉为“东方文化的缩影”、“古代建筑博物馆”。2000年11月被联合国教科文组织列入“世界文化遗产”名录。
迷人的自然景观和近千年文化积淀吸引了海内外众多游客。2005年来西递游览的游客超过60万人。某某县旅游业发展受接待能力制约更为严重。某某县仅有两家二星标准的宾馆，接待能力严重不足，远不能满足游客需求，致使许多慕名而来的游客，只能走马观花，匆匆而过，难以细细品味和体会博大精深的徽文化精髓，98%以上客人要到50公里外某某市府所在地屯溪入住，第二天再返某某县其他旅游景点旅游，饱尝乘车劳顿之苦和成本增加。
某某县某某房地产开发有限公司经过两年多充分考察调研，选址距世界文化遗产地西递古民居入口100米处环境优美的香溪谷，投资兴建某某市香溪谷旅游度假村。本项目为香溪谷旅游度假村一期工程—香溪国际大酒店，按四星级标准建造，有客房300间，配套建有大中小会议室6个、餐饮、会议中心及健身娱乐休闲度假设施。本项目先后被列为某某县人民政府“4334重点工程”、某某市“443重点工程”
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和安徽省“861”重点工程。本项目建设对改变某某县旅游基础设施落后状况，缓解某某县乃至整个某某市游客人数大幅度增长和接待能力不足的矛盾，促进旅游业的发展是十分必要的。
1.1.5 可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》
（2）《安徽旅游业发展规划》
（3）国务院《风景名胜区管理暂行规定》 （4）建设部《风景名胜区建设管理规定》 （5）《某某县旅游业发展总体规划》
（6）某某县发展计划委员会《关于同意某某县桃花坞度假村建设项目立项的批复》（计投字[2004]59号）
（7）某某县发展计划委员会《关于同意桃花坞度假村项目更名为香溪谷旅游度假村的批复》（计投字[2004]127号）
（8）某某县发展计划委员会《关于同意调整香溪谷旅游度假村项目方案的批复》（发改计投字[2006]14号）
（9）《西递新区总体规划》
（10）《某某县西递镇新区控制性详细规划》 （11）某某市环境保护局《关于某某县某某房地产开发有限公司香溪谷旅游度假村项目环境影响报告表的批复》
（12）中华人民共和国《建设项目选址意见书》（编号：
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某某2004字第016号）
（13）中华人民共和国《建设用地规划许可证》（编号：某某-2004 018号）
（14）中华人民共和国《国有土地使用证》（某某国用[2004]字第115号）
1.1.6 项目拟建地点 安徽省某某市某某县西递镇 1.1.7 项目预期目标
本项目总投资7991.12万元，建设香溪谷旅游度假村一期工程香溪国际大酒店，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房300间，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施。
1.2 主要技术经济指标 表1-1 主要技术经济指标
序号 名 称 单位 数量或指标 备注 1 建设规模
1.1 项目总投资 万元 7991.12 1.1.1 其中：建设投资 万元 7815.12 1.1.2 建设期利息 万元 57 1.1.3 铺底流动资金 万元 119 1.2 建设期 年 2 1.3 职工人数 人 198 2 建设内容
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2.1 A楼 平方米 3528.58 不含夹层735平方米 2.2 B楼 平方米 2559.20 2.3 C楼 平方米 6751.24 2.4 D楼 平方米 5039.39 2.5 E楼 平方米 2410 2.6 F楼 平方米 2968 总建筑面积 平方米 23256.41 3 客房床位 个 600 客房300间 4 年营业收入 万元 4068 5 总成本费用 万元 1963 6 年利润总额 万元 1882 7 营业税金及附加 万元 223 8 投资利润率 % 22.76 9 投资利税率 % 25.46
10 投资回收期 年 6.19 含建设期2年 11 内部收益率 % 20.57 12 净现值（I=12%） 万元 5109 13 盈亏平衡点 % 30.94
14 借款偿还期 年 2.74 含建设期 2. 市场预测
2.1 某某市饭店业现状
目前为止，某某市内低档饭店（旅社、招待所）不少，但三星级宾馆只有4家，客房数不足450间；四星级宾馆7
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