恋日水岸大道项目策划方案(营销篇)
策划篇
一、 概述（SWOT模块） 1、优势
□ 地理位置优越，交通便利； □ 区域市场成熟，著名度高； □ 整体计划出色，品质较高； □ 户型设计合理，品种丰富； □ 开发商实力雄厚，目标明确。 2、劣势
□ 目标价位较高，竞争力下降； □ 户型面积偏大，总价款较高； □ 大户型百分比高，目标市场小； □ 建筑设计和直接竞争对手大致相同。 3、机会
□ 区域交通体系将深入完善，地铁四号线重大利好； □ 周围商业配套将深入丰富，高尔夫球场计划兴建； □ 区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐步降低； 4、威胁
□ 恋日二期正处于强销期，势必疯狂争夺用户资源； □ 星河城正处于开启期，将长久组成巨大威胁。 二、市场定位 □ 关键点叙述：
这一节，我们将在已经认识和把握本案各项产品特点基础上，全方面确立本案在市场中“定位”。
“定位”目标，就是要充足明确在市场中我们产品和其它产品“差异”，鲜明地域分于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接收我们产品。“定位”就是要给那些购置我们产品而不选择其它大家一个完美而充足理由。
产品定位
1、本案将是玉泉营地域“最高品质”住宅项目。
因为本案设计初衷是延续“恋日嘉园”整体形象，所以在很多方面全部有相同之处。不过本案一旦进入市场，就肯定是一个完全独立项目，不仅开发商不一样，而且销售组织也不一样，同时因为产品设计相近，目标市场也高度重合，势必会和该项目形成猛烈竞争态势，这一点是绝对无法避免。
所以，我们应谨慎对待整体形象相同问题。假如不加以明确区分，真让购房者误认为本案就是“恋日嘉园三期”，那“恋日二期”提前入住优势无疑会对本案销售组成极大压力，用户分流现象将无法避免。
我们项目是一个完全不一样楼盘，尽管在很多方面和对手相近。正因为相近，所以我们要主动利用和发挥相近优势，而避免不良影响。所以，我们提议：
假如能够继续使用“恋日”品牌，便将本案作为“恋日”系列项目标一个新项目形象出现，突出强调本案产品品质将远远超出前期楼盘。
经过对恋日品牌技术性处理，我们才能够取得宽广定位空间，合理地诠释我们在品质上差异性，最终超越全部对手，把本区域极品项目标形象深入地灌输给市场。 2、本案将导入“生态文化居住区”概念。
这一概念关键是“环境”、“建筑”和“人”三者之间关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式生态居住模式。
“生态文化居住区”概念很丰富，诠释空间很大，而且比较新奇，市场差异性显著。 从字面了解上，突出了生态、文化和居住三个层面，生态表现着客观环境上一个友好健康，文化表现着精神状态上一个高尚品位，居住则直接表明目标性，在环境健康和文化丰富基础上居住，自然是一个极致生活享受，暗合本案高品质产品特点。
从深层次理念上讲，“环境生态”不仅指小区内园林式环境计划细致入微，而且还泛指“花乡”区域整体自然环境含有田园式特点，绿化丰富并以自然界中最漂亮鲜花为专题。 “建筑生态”则包含本案建筑设计独特风格，建筑格局简练而又人性化，并和景观环境自然融合，户型空间感极为丰富，周到细致人性化设计，使舒适生活、享受生活成为专题。 “人文生态”则是以文化专题，使人和人之间能够围绕不一样特色文化专题进行沟通、交往，家庭亲情、邻里友谊及小区情感共存共荣，含有温馨融洽文化气氛及丰富多彩、健康向上小
区人文。
同时强调高品质“管家式”物业管理服务，提出“特色管理、品质管家”口号，将人文生态务虚变为务实，发挥我们本身已经完全含有物业管理优势，不仅在人文生态上得到充足表现，而且经过服务深入提升本案产品品质。
“生态文化居住区”概念，能够为本案“高品质楼盘”、“居住也是一个享受”定位提供有力支持，同时也要补充部分时尚要素，如“智能化”小区设计，丰富高级“会所式”和“商业化”生活配套等，全方位塑造高品质形象。 用户定位
经过调查和分析研究，本案目标用户有以下特征：
□年纪分布：板楼部分30岁—50岁中年人群；塔楼部分20岁—40岁人群，人群范围相对较广。 □家庭情况：
板楼部分大部分为稳定已婚家庭，同父母或儿女共同生活，家庭人口较多，对居住面积、居住条件和质量有较高要求。大多有私家车。北京当地居民为主。
塔楼部分人群大部分为二人世界、单亲家庭和三口之家，对居住面积要求不高，但期望居住条件和质量有提升，对公交系统有要求，当地和外地人口分区不显著。
□职业情况：企业中层白领，效益好企机关中层职员，南城自营小业主，工作职业稳定。 □经济收入：家庭月收入稳定，综合月收入在3000-6000元以上。
□购置动机：首次置业自用为主，改善居住条件或原有住房拆迁；二次置业投资，期望获取租金回报及升值回报。
□心理特征：有进取和自我奋斗价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位实现和满足，认同文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，含有感性消费心理，理性消费行为交叉状态。中年以上比较留恋南城生活气氛。
□地域分布：以丰台、宣武、崇文三个城区为关键中心，外围辐射北京市其它各城区。 就是这些人会买我们产品，只有她们需要这么产品，而我们会竭尽全力地告诉她们，只有我们产品才会满足她们需要，她们会因为了解我们产品有多么不一样、有多么适宜而放弃选择别产品。
三、 本案包装策划
恋日水岸大道项目策划案营销篇样本
