精选资料
第一节 管理人员的招聘
物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。 项目经理的岗位职责：
1、制订年度经营管理服务计划、编制年度费用预算，并带领下属开展各项经营管理服务工作，完成年度经营指标；
2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作； 3、负责项目承接查验的组织工作； 4、负责交房的组织工作；
5、制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满足顾客需求； 6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工作；
7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案；
8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务品质；
9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满足服务提供的需要；
10、组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平； 11、物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作；
12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联系沟通工作； 13、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区活动的场地及设
可修改编辑
精选资料
施，制定活动方案并组织实施；
14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作； 15、编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇报； 16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导； 17、组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。 项目经理任职要求：
1、30-55岁，性别不限，高中以上文化程度；
2、物业管理及相关专业；五年以上相关工作经验，其中担任项目经理3年以上； 3、协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。
4、熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌握客户服务技巧；
5、熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识； 6、具有较强的沟通协调能力； 7、良好的人力资源管理能力。
工程主管的岗位职责：
1、 在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管理部的日常管理事务工作。
2、 在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施工单位的沟通协调等工作；
3、 担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接查验工作； 4、 负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，检查每日设备、
可修改编辑
精选资料
设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理安排各项工作；
5、 全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设施、设备运行的应急处理；
6、 制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导监督计划的完成情况； 7、 熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况；
8、 组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障应急措施，并落实到岗；
9、 编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性； 10、 负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作； 11、 经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查； 12、 定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见； 13、 完成项目经理布置的其他任务。 工程主管的任职要求：
1、 28-45岁，性别男，中专以上学历；
2、 工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业 ，五年以上相关工作经验，其中担任主管3年以上；
3、 品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心； 4、 精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。
第二节 前期介入的主要内容
可修改编辑
精选资料
一、 工程技术方面 1、 设计优化
根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商／设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。 目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。
但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合 使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。
根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。
在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。
在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。 2、 隐蔽工程的记录和施工工艺的建议
可修改编辑
精选资料
在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。
施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。 3、 设备选型建议
设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。 4、 参与设备安装调试
设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。 二、 前期介入的工作重点
▉ 物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；
格比最优的品牌与型号建议；
可修改编辑
物业管理前期介入与查验制度
