房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告 【1】 一、项目背景

1 、 项目名称： 居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据： (1)《城市居住区规划设计规范》

(1)综合说明。包含工程背景、工程建设的必要性，工程建设任务和实现目标等方面的论述;把握论证理由充分、实现目标明确的原则。 (2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》 (4)《住宅设计规范》 (5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 (7)《城市道路绿化规划及设计规范》 (8)《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。 2 )建设规模与目标： 土地面积： 亩( 平方米) 容积率： 开发周期：

土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至A市中心。 (2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。 (4)西南靠近A市 小学。 (5)北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会

(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 A市概况(参考)

A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区

人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

【答案】ACD。根据我国《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定，衍生工具包括远期合同、期货合同、互换和期权，以及具有远期合同、期货合同、互换和期权中一种或一种以上特征的工具。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测： ---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2020年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 ——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置 向阳小区 1500 22 1400 宝山路 新华小区 785 8 1344 黄河街 银河小区 170 1460 银河街 成光小区 130 1400 学院路 太阳神小区500 6.9 1508 英雄路 部分商业网点详细情况 项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置 汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区 秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心 碧苑小区 36~~50 6800 建设路 桃园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路 三、项目财务分析 (一)、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

【解析】根摒股价移动的规律，可以把股价曲线的形盎分成两大类型：①持续整理形态，主要有三角形、矩形、旗形和楔形;②反转突破形态，主要有头肩形态、双重顶(底)形盎、圆弧顶(底)形态、喇叭形以及v形反转形态等多种形态。