商业物业管理操作指引(版)

商业物业管理操作指引(版)

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一、概述

《万达商业物业管理操作指引（2012版）》（以下简称“操作指引”）是依据《万达商业管理制度（2012）版》进行编写的，是2012版商业管理制度的扩充。 编制目的是为了对制度进行细化，以保证制度执行的正确性、规范性。“操作指引”是制度在执行过程中的指引规范，其主要内容包括了商业物业管理各个层级的职责、管理架构，各制度条款在执行过程中的工作项、工作要点、工作内容、标准模版、标准的表格及流程。 二、管理职责

商管总部商业物业部负责万达广场项目商业物业管理各项制度、标准、规范的建立与完善、组织系统内的专业培训，并对各区域公司及各地商管公司的各项业务工作进行监督检查和指导。

各区域公司负责依据总部的各项制度、标准组织区域内的业务工作开展、业务培训，对区域内各商管公司业务工作进行监督、检查指导。

各地商管公司负责组织各项具体业务工作的开展、达标和持续改进，组织一线员工培训提升，在业务上接受区域公司责任部门、商管总部商业物业部的监督指导。 三、管理组织架构

商管总部分管业务副总经理 商管总部商业物业部 各区域公司工程物业副总 各区域公司物业部 各地商管公司物业副总 各地商管公司物业部 范围 工作项 工作要点 工作内容 标准表格 《 万达模版文件 流程 1 环境招投标管理 1. 各区域公司区域物业副总经理负责组织收集商业物业招标计划，予以汇总，于每年12月15广场 年1.1 日前，对区域内各商管公司下年度商业物业分项招标计划进行汇总，并上报至商管总部商业度 招标环境招投物业部备案（见流程：120101）。 计划》（引自标方案及2. 招标计划模版详见商管总部下发的《招标（采购）操作规范》，招标计划需按照《招标（采《招标（采计划节点 购）操作规范》进行上报审批。 购）操作规范》 “招标计划 报备”见流程120101 一环境管理 1 环境招投标管理 1.1 环境招投标方案及计划节点 3. 招标工作时间节点 1）各区域公司筹备期项目须于开业日前120天启动、在开业前60天完成保洁开荒招标工作、审批流程、合同签署。此项工作由各区域公司工程物业副总组织人员协助筹备期各地商管公司物业部实施。 2）各区域公司营运期项目须于合同期满日前90天启动、在合同期满日前30天完成日常保洁招标或续签工作、审批流程、合同签署。此项工作由各地商管公司物业副总组织完成，区域商管公司物业副总进行监督。 3）日常保洁招标以外的其他环境类招标工作，须于开业前45天或营运期合同期满前30天完成上报审批、合同签署。 4）合同续签参见《招标（采购）操作规范》。 详见《招标（采购）操作规范》 《环境类招标文件及合同模版》 相关招标流程、合同续签流程详见《万达商业管理制度》相关章节及《招标（采购）操作规范》 范围 工作项 工作要点 工作内容 标准表格 模版文件 流程 1. 保洁市场调研 1）整体调研由各区域公司负责，每年一次，须于每年6月10日前，将调研报告上报商管总部商业物业部审批。（见流程：120102） 2） 招标前调研由各地商管公司负责，须于招标启动前60天开始，调研报告、入围单位信 息须和招标文件一同上报商管总部分管成本副总经理审批。（参见《招标（采购）操作规范》） 一环境管理 1 环境招投标管理 1.2 保洁公司入围条件管控及招投标操作要点 2. 各地商管公司物业副总负责在区域公司的指导、监督下成立招标小组，进行招标前调研、确定入围单位、上报招标文件和入围单位信息、发放招标书、组织评标、上报评标结果、定标及合同授予。具体操作要点详见《招标（采购）操作规范》。 详见《招标《环境类招标文件及合同模版》 “整体调研报告上报”见流程：120102 （采购）操作3. 招标小组针对市场调研的分包公司进行综合评分、排序，确定入围单位。同时，将入围单位、规范》 市调报告及招标文件上报商管总部分管成本副总经理进行审批。入围条件参照《招标（采购）操作规范》、《环境类招标文件及合同模版》。 4. 评标结束后，由招标小组依据《招标（采购）操作规范》进行入围单位推荐、上报评标报告，并按照合同审批权限逐级上报拟签订合同，经批准后签署、实施。 5. 招投标要点适用范围包括各地万达广场的开荒保洁、日常保洁、石材地面结晶养护、安全管理、停车场管理等专项服务业务的外包采购和招投标过程。其它专项服务如灭虫消杀、外墙清洗、垃圾清运、绿植租摆等项目的采购、招投标过程，参照执行。