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第十二章 住房保障的理论与实践
12.1 复习笔记
一、住房保障的基本理论
1．住房的属性及住房保障相关理论 （1）住房的属性
住房作为商品，具有价值和使用价值，可以通过交换来满足人们的居住需求。 但是住房又是个特殊的商品。住房的特殊性在于：
①必需品属性，住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，它和食物、衣服、健康一样，是人类生存所不可缺少的要件；
②地理位置的固定性，住房最大的特点是不能移动。住房的价格不仅取决于建筑物，还取决于其附着的土地及周围的环境；
③耐用性，一般来讲，住房的使用寿命至少有几十年甚至上百年。由于住房具有耐久性的特点，消费者更新住房的动机主要不是因为住房超过了使用寿命，而是基于收入、家庭结构、工作、环境、审美观等需求因素的变化；
④高价值性，住房一方面可以为消费者居住使用，具有使用价值，另一方面又因为具有较高的价值，则常以投资品的形式存在。
住房作为一种特殊商品，具有必需消费品属性的同时，也具有私人财产性，是一种高价值的耐用品。
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www.100xuexi.com （2）住房保障的概念
圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 ①住房保障的目标是居民“有房住”
“有房住”关注点在于实现居住权及居住条件的改善。政府住房保障的政策不应当成为帮助所有人拥有住房财富，而是要帮助和保障无能力进入市场的家庭有居住的条件和做人的尊严。
②住房保障制度的概念
住房保障制度是指一个国家或地区政府和社会为满足公民基本居住需要，解决国民住房困难和改善住房条件为目的所实施的一系列特殊政策，包括供应、分配、补贴、协调机制等要素的总称，是社会保障体系的重要组成部分。
2．政府与住房保障制度
（1）政府介入住房领域的理由：住房产品特殊属性引致市场失灵
政府介入住房领域的主要原因在于住房及房地产市场的市场失灵（market failure）。 ①住房的必需品属性及外部性
a．住房具有消费必需品和投资品的双重属性，消费的必需品属性体现了住房的社会性。但同时，住房的商品属性必然产生个人无法依靠自有收入实现住房服务的消费；
b．住房具有一定的外部性，当个人无法通过市场机制有效满足住房需求时，贫民窟、棚户区等居住环境的存在将产生“负”的外部性。
②住房地理位置的固定性造成的区域供求非均衡
住房商品不能像其他商品一样在住房市场上自由流动以平衡供求，房屋的流转只能是观念上的、权益上的，房子本身并没有动，只是权利主体的变更。房屋空间上的排他性和位置上的独占性，使得住房是唯一的生产（开发）、流通（交换）和消费（使用）要在同一空内进行的产品。因此，住房的区域特性产生了住房商品价格的级差，不同地理位置的住房也因
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www.100xuexi.com 圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 为不同的公共投资状况而产生不同的土地增值状况，进而形成不同区域住房价格的巨大差异，从而产生局部供求非均衡和住房的不可及；
③住房市场的不完全竞争性
形成完全竞争市场需要具备四个条件：信息充分、商品同质、厂商自由出入和交易双方人数众多。住房市场是典型的不完全竞争市场：
a．房地产业的规模经济性决定了房产商数量有限，可以影响和控制市场价格，购买者只是价格的接受者；
b．区位的差别和空间的固定引起的住房产品的异质性；
c．住房市场的信息不对称广泛存在于住房生产、交换和消费的环节。 （2）住房市场失灵的表现 ①住房市场的短期无效
住房市场的短期无效是指由于交易成本、资产市场泡沫及信息不对称所产生的有效市场价格的偏离，即实际市场价格与预期均衡价格的偏离。
a．交易成本
交易成本是与购买和出售房屋相关联的，通常包括一些单向的成本，例如佣金费、银行费用、第三方支付、产权保险费及政府费用，以及重复的支出。这些交易成本具有易变性，在其他条件不变的情况下，大的交易成本将导致较高的有效市场价格的偏离；
b．信息不对称
信息不对称是指市场活动的参与人对市场特定信息的拥有不相等。对开发商来说，其对住房的质量、成本、当地住房市场状况、房产周边区域经济社会发展动态以及可能影响房产价值的地方政府管制及环境政策拥有较多信息，但对一般消费者来说，寻求这些信息的成本很高，在以期房销售为主的情况下，更加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称，从
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www.100xuexi.com 而偏离有效市场价格；
c．资产市场的泡沫
圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 有效市场价格的偏离还表现在资产市场的泡沫上。一方面是需求引致泡沫所产生的背离。另一方面是在泡沫时期，不同的住房供给弹性也会产生不同的价格偏离状态。
②住房供给悖论
住房的一般商品属性，使住房商品市场中也遵循边际收益的大小来配置资源。边际收益决定了住房的供给集中于中高档住宅及中心城市，而这部分住房的供应主要集中于投机目的，也成为空置的集中部分。追逐边际收益的结果是中低价位商品房投资乏力，通过市场的供给力量较难实现供求的均衡，也就有住房空置与中低收人家庭住房不可及同时存在的悖论。
（3）政府对住房保障领域的干预及干预失灵
①住房保障的方式选择、政策效应及干预不当所产生的失灵 a．住房保障方式的选择
针对中低收入家庭住房保障问题，当今世界不同国家的做法主要包括住房供给政策、住房消费政策及住宅金融政策；
住房供给政策又分为公共住房政策和住房供给者补贴政策，前者包括政府直接兴建公共住房，简称“建公房”政策；后者是政府通过补贴开发商建设低价住房，简称“补供方”政策；
住房消费政策则着眼于直接提高居民的住房购买力以带动住房需求的增长，主要是向低收入群体提供直接补贴，简称“补需方”政策。
b．住房保障的政策效应 第一，“建公房”政策
此政策构成了政府对住房市场的直接干预，对住房市场的价格形成影响力度最大。政府
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www.100xuexi.com 圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 直接兴建公共住房，相当于用公共住房挤占了原有住房市场上市场供给的份额，可以直接解决低收入群体住房短缺的问题，并使得市场住房价格出现普遍下降，短期内效果相对明显。从政府支出的角度来看，兴建公共住房的成本完全由政府支出，财政的负担较重；同时对于公共住房的分配也存在较高的管理成本。
第二，“补供方”政策
首先，“补供方”的直接效果取决于开发商的行动意愿，客观上存在开发商通过降低住房质量以换取低价房补贴的道德风险，造成资源浪费，同时还存在开发商向中高收入群体销售含补贴住房的可能，易导致政府补贴资金流失和滋生腐败。因此为使接受财政补贴的开发商能够按照政府规定的标准建房，政府要为此付出巨大的监督成本；
其次，企业组织生产的情况下，面对市场存在的超额利润，开发商面对政府提供的等于或者低于市场平均利润的补贴，可能不愿意参与这种政策性的供应；
第三，从政府支出角度看，政府的补贴成本相对直接兴建住房有所减少，低收入家庭获得的福利公平性较好，也相对减少了政府管理方面的支出。
第三，“补需方”政策
政府向低收入群体提供住房补贴，是从需求方着手对住房市场进行的干预，由其自行到市场租房或买房。
在这一政策下，能避免政府对住房市场的直接干预，住房市场价格机制比较灵活；“补需方”没有影响到住房供应的连续性和开发商的积极性，可以在不影响市场正常供给的前提下，凭借价格机制充分灵活的调节作用，达到相同的消费增量。
此外，住房补贴的选择性好，低收入者可以自行到市场中求租或购买住房，且机动性强，容易实施退出管理，通过停止发放补贴的方式对保障人群实现动态管理。
从政府支出的角度看，保障相同数量的低收入者租金的前提下政府补贴的成本更低，不
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李珍《社会保障理论》(第3版)笔记和课后习题(含考研真题)详解(住房保障的理论与实践)
