物业资产管理

物业资产管理（上） 一、大纲要求 考试目的：

本章是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法的掌握程度。 考试基本要求：

掌握：物业管理中的费用测算与财务报告的内容。 熟悉：房地产资产管理的概念与所包括的内容，写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。 了解：物业管理的内容。 要点说明:

1．房地产资产管理

物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。 设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境对企业的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。

资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。

2．物业管理的内容

制定管理计划的内容包括：确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出包括管理费在内的物业管理预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。 3．写字楼物业管理

投资性物业中的写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。

写字搂选择租户时应考虑的因素包括：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。 4．零售商业物业管理 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店五种类型。

商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

零售商业物业的租金以每一个独立出租单元的总出租面积（GRA）为基础计算租约中

载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金。基础租金又称最低租金，通常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。 5．物业管理费用的测算与财务报告 潜在毛租金收入：物业可以获取的最大租金收入，等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。 空置和收租损失：空置的面积不能产生租金收入或租出的面积没有收到租金所导致的收入损失。

有效毛收入：潜在毛租金收入扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。

经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。跟踪经营费用的目的主要是为了制定成本支出预算，控制经营费用支出的数量。 净经营收入：有效毛收入扣除经营费用后的收入。 准备金：定期存人的用于支付未来费用的资金。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新），而日常的经营费用则在每月的经营收入中支出。 保证金基金：为保证租户在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约（按期缴纳租金、履行对物业保护的责任），而由租户缴纳的基金。如果租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租约到期时要如数退还租户。否则就要扣除部分甚至全部保证金，用于支付物业损毁或由于拖欠租金给业主带来的损失。

人工费：物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如住房公积金）等。

公共设施设备日常运行、维修及保养费：该项费用在物业经营费用中占较大比例，且分项较多。主要包括：维修与保养费。室内装修费；生活用水和污水排放；能源费；康乐设施费；杂项费用。

二、内容讲解

10．1 房地产资产管理 10．1．1 房地产资产管理 从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系如图10—1所示。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。 10．1．2 物业管理

物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。 物业管理关注的重点，是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理

（CPM）。

10．1．3 设施管理

设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境，对企业的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。

设施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，但目前已扩展到为写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境，为医院、高科技产业提供设施设备维护、空间环境维护服务等方面。例如，设施管理人员要负责保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新安全控制系统，为残疾人提供无障碍的通行设施，保证设施符合政府法规和环境、健康、安全标准等。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为注册设施 10．1．4 资产管理

资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司为其提供服务。资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。 资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

10．1．5 房地产组合投资管理

房地产组合投资管理所涉及的范围就更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。

组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。

10．2 物业管理的内容 根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。每一种类型的物业管理，又可以进一步划分为许多更专业化的领域。例如，在收益性物业管理中，就可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等。物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括以下几个方面： 10．2．1 制定管理计划 在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。该计划应详细说明物业管理所提供的服务内容以及所采用的方法。一般包括六个方面的内容：10．2．1．6 物业管理记录和控制

当委托合同签订后，物业管理人员必须及时收集整理有关数据，以便编制有关报告。例

如一份月财务报告就应包括上月结余、本月收入（包括租金、保证金和其他收入等）、本月支出（包括人员工资、维护费、修理费、水及能源使用费、税费、保险费、抵押贷款还本付息、管理费、宣传广告费、资本回收等）和月末结余。通过阅读月财务报告，业主和物业管理企业就会发现哪些费用超出了预算。

10．2．2 加强市场宣传以提升物业的租金 为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。通过对大量的承租人的调查表明，他们选择物业时所考虑的众多因素中，租金是否便宜只占第五或第六位。 物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适；对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。

目前流行的作法还包括物业管理人员带领有兴趣的人士前往“看楼”，所以通常要将拟出租部分整理好以供参观。物业本身及物业管理人员的工作情况和服务效率给租户留下的第一印象也非常重要。

展示物业是一种艺术，它取决于物业管理人员对未来租户需求的了解程度，而这种需求可通过与租户非正式的接触、问卷调查等形式来获取。租户是否租用物业，一般取决于其对目前和未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力。

当然，加强市场宣传的最终目的是能签署租赁合约，达不到这个目的，物业管理人员的一切努力都将是徒劳的。经验丰富的物业管理人员在向潜在的租户展示、介绍物业的过程中，能清楚地从顾客的反应中知晓，他是否已经初步决定承租物业，并及时进行引导，尽可能用大众化的语言回答顾客的提问。

10．2．3 制定租金收取办法

制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。“物业管理人员应尽量体谅和考虑租户的特殊困难，并想办法为其解决这些困难，以达到按期足额收取租金的目的”。这句话说明，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便，在物业管理人员和租户间要建立起良好的信任关系，尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时，这种弹性策略尤为重要。当然，这并不排除必要时诉诸法律的可能。 在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动交纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。 10．2．4 物业的维修养护

良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。这种及时应租户要求而进行的维修，不仅能树立物业管理企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。

除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护。每次检查维修都要依建筑物各部位和其附属设备的情况有所侧重。检查结果要详细记录并及时报告给业主。

物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。此外，对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导，也是物业维修计划的重要内容，这样就可以使租户、物业管理人员以及业主共同承10．2．1．1 确立目标

物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。有时业主除了最大限度地获取利润以外；没有具体的目标。物业管理人员就要通过有关的调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。此外，业主授予物业管理者的权力范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。物业管理人员常常需要就业主提出的相互矛盾的目标作解释工作，例如有业主同时提出了最小维护费用和最大增值两个不相容的目标。一旦物业管理公司接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并尽自己的可能来维护业主的利益。 10．2．1．2 检查物业质量状况

检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有方面，还要针对租户经常指出的一些特殊问题进行检查。物业管理人员要根据质量状况检查的结果，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用。

10．2．1．3 形成租金方案和出租策略

出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权，；只有在业主和租户均满意的情况下租约才会得以维持，从这种意义上来讲，为物业出租而进行的努力是永无止境的。 租金方案十分重要。从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因此对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建造成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显． 从总体上说，物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。否则就不会有人再来进行开发建设投资。物业管理人员还必须了解市场，过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100％，但可获得的总租金收入并不一定理想。 对于大型物业管理公司来说，一般较容易确定租金水平或方案，因为他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据，使得物业管理人员很容易确定物业合适的市场租金水平。当然，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。例如，对于出租写字楼，其租金水平可能会依下述情况的不同而不同：单元面积大小、楼层、朝向；大厦坐落地点；距商业中心区的距离；装修档次；建筑设备状况；所提供服务的内容；有效使用面积系数；康乐设施完备情况；物业维护措施。 租金方案还会受到出租策略的影响。仍然举出租写字楼的例子，租金水平受下列情况的影响：租期长短和承租面积的大小；租户的资信状况；为租户提供服务的水平；附属设施的收费水平；是否带家具。这里所列的情况并不完全，它仅仅是为了说明出租策略的不同会带来物业租金水平的差异。

对出租期限内租金水平的调整，没有数学公式可循，物业价格、租金指数对租金定期调整虽有参考价值，但直接的意义也不大，所以恰如其分地调整租金和形成初始租金方案一样困难。如果投资者购买的物业本来就有人租用，这种租金的调整就更加困难，因为先前的业主确定的租金可能低于市场租金水平，所以当新业主或物业管理人员决定将租金提高至市场

租金水平时，可能会受到抵制。正是由于制定租金方案、调整租金水平非常复杂，才需要物业管理人员提供的专业服务。

10．2．1．4 提出预算（包括管理费） 预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。要根据实际经营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少，此时物业管理人员往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。

预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理人员的注意，而其计划特性则表现在当物业管理人员编制预算时能就未来一年的经营计划做出比较现实的安排。此外，检查上年度预算执行情况，也有助于物业管理人员发现问题，并在新年度预算中进行适当的调整。 预算还可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查。当业主发现物业经营收入和费用大大超过预计的水平时，通常会要求物业管理人员予以解释，物业管理人员则必须负责对实际执行结果背离预算的原因进行说明，并告之业主这种未预计到的情况的发展趋势。所以，一旦提出了一个预算，物业管理人员和业主之间的经济关系也就确立了，但在双方共同制定预算的过程中，物业管理人员要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。 10．2．1．5 签订物业管理委托合同

业主与物业管理公司签订的委托合同必须明确物业管理人员权利和义务，以免物业管理人员事无巨细都要请示业主。

一般的委托合同应该包括物业管理人员需定期向业主呈送的文件和报告、物业管理人员的主要工作、物业管理的责任和物业管理的费用。当然，物业的规模越大、租户的数量越多、对物业管理所提供的服务内容越多，则合同越要详细。担物业维护的责任，并使各方的利益得到应有的保护。

10．2．5 安全保卫

当前，物业管理人员越来越重视为物业及租户提供安全保卫服务。一方面，建筑物的毁损可能导致租户生命财产的损失；另一方面，社会犯罪活动亦会导致租户的利益受到伤害。 安全保卫方面的考虑，从建筑物的结构设计就开始了。政府的公共安全部门对建筑物设计过程中的保安措施尤其是防火设计都有明显的要求。物业管理人员通常还要对建筑物内容易造成人身伤害的部位做出明确标志，以提醒人们注意安全。为了防止犯罪活动，一般要设置大厦保安人员，锁上人们．不经常使用的出人口，对经常使用的出人口派保安人员值班。 保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。 10．2．6 协调与业主和租户的关系 及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。作为专业人土的物业管理人员，必须设法建立三方经常沟通的渠道。通过物业管理人员这个中间媒介，使某方的希望、需要、抱怨能及时地让其他各方了解。业主与租户也可以建立起直接的联系渠道。

10．2．7 组织与控制

从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如果能够定期地对物业进行视察。则物业维修计划、保安计划的实施情况就很容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。此外，如果业主能不过问物业管理公司的具体工作，而又对物业管理人员能及时处理所遇到的问题抱有信心的话，那物业管理的组织与控制就是有效的。