杭州海蓝物业管理有限公司
一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本上，巡视的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊及房屋的构件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。 ? 地面层综合巡视
这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟，是否有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。 ? 地面层详细巡察
除上述综合巡视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失养的项目。
? 房屋综合巡视
管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫生问题。 ? 房屋详细巡察（外部）
房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共地方进行周详及仔细的巡察。 ? 房屋详细巡察（内部）
这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。 ? 鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行：
周期冲洗垃圾槽；
月度冲洗房屋（公共部位）； 月度冲洗阴沟；
月度水泵及增压器的养护； 季度冲洗商用房屋的阴沟。 ? 巡察及维修项目的记录
管理人员必须保存其巡察系统的记录、记录必须反映所观察的
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破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。 ? 维修项目的期限
首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作必须在24小时内完工。
次要层之应急性问题，造成某些或个别业主之不便，设施之功能失效之类，则需在2天完工。
一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在3天内完成修理工作。
? 周期性维修
? 周期性维修的重要性
有规划防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其有效使用期后，导致全面失效、严重故障的良策。
修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续地操作、运作。 提高现有设施的质量。 ? 周期性维修的类型
房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7年周期）
重修、更新房屋外貌，包括房屋周围、公共场所的整体修饰工程，改善设施、配备等。 更换水供增压器（7年周期）
包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能。 更换垃圾槽冲洗配备（7年周期）
冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时更新。
重修建筑物屋顶工程（14年周期）
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根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换所有的覆盖灰板，重铺粘覆盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的排水斜度。
更新技防系统（约10年周期）
更新探头、录象机、矩阵、背景音乐播放等。 更新水管工程（约25年周期）
更换水用总管道，支流管道及其他配备。
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建筑物维修的标准 ? 建筑物维修标准
序号 项目 操作标准 完成细节 1） 无坑洼，不下凹 平整光滑、不老化 2） 无积水，无裂缝 1） 格子各弯道盖良好无损 弯道不阻塞 2） 弯道不溢水 1） 水沟内无死水 护墙和排水沟斜度适当，不阻塞 2） 水沟内无藻类和淤泥 1 楼层护墙 3） 水沟内平滑无聚集物 1） 护墙水沟不暴露 多孔的水沟板在原位，不损坏 2） 格子不腐蚀 伸缩缝完好、不漏水 完好，接合处无杂草 1） 井盖不损坏 照明和公用事业井完好 2） 井盖不碎裂 杭州海蓝物业管理有限公司
序号 项目 操作标准 完成细节 1） 陶瓷锦砖完好不碎，表面无油迹 清洗区保养好 2） 弯道不阻塞 3） 无积水 1） 供给管道不阻塞，不会停供 供给管道和阀牢固，状态良好 2） 供给管道安装在墙面，无污迹和锈 3） 关闭装置状态良好 1） 墙壁无植物生长，无乱刻字画 2 楼层/护墙 墙面保养良好 2） 油漆表面不剥落 3） 墙面裂痕修补 4） 墙面踢脚板不碎裂，涂层不隆起 避雷器保养良好 屋顶维修保养好 机电设备维修良好 避雷器绝缘带固定在墙上 水泥和油漆不剥落 电气设备标准为准 1） 扶手牢固笔直，不腐蚀生锈 楼梯扶手保养良好 楼梯和 3 公共走廊 地面维修良好 2） 楼梯突边不破碎、腐蚀 3） 涂料不褪色 1） 地面无积水 2） 伸缩缝防水板完好，牢固 天花板维修完好 无水泥和油漆剥落 杭州海蓝物业管理有限公司
序号 项目 操作标准 完成细节 1） 墙壁裂痕不超过2cm 2） 涂层不隆起 墙壁维修良好 3） 水泥踢脚板不碎裂 4） 每层和单位指示牌固定：不损坏和缺少 机电设备维修良好 卫生设备维修良好 楼梯和公共设备 供给管道维修良好 以电气设备标准为准 落水管和废水管标准为准 1） 供水分表阀向内倾斜 2） 分表和供给管道接合处不渗漏 3） 供给管道上无水泥和油漆 4） 分表底部不生锈 4 楼层和空地设备 所有设备维修良好 1） 陶瓷锦砖完好，桌椅完好 2） 桌表面无斑点 5 桌和椅 桌和椅固定不损坏 3） 无凹痕，不碎裂和褪色 4） 桌椅牢固埋置 5） 木板不腐烂和损坏 6） 金属板不腐蚀、凹陷，缺少或变形
公共设施设备维护方案.docx
