郑州龙湖副CBD15/16号地
可 行 性 研 究 报 告
2017年1月2日
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目录
一、目标地块基本情况………………………………………………3页 二、出让相关信息……………………………………………………7页 三、市场分析与机会选择……………………………………………7页 四、项目定位…………………………………………………………24页 五、开发与销售计划…………………………………………………33页 六、成本分析…………………………………………………………34页 七、经济效益测算……………………………………………………35页 八、投资风险评价……………………………………………………36页 九、工作建议…………………………………………………………37页
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一、目标地块基本情况 （一）目标地块区位 1、区域位置
15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块南部区域（15号地块位于朝阳路南，众意路东；16号地块位于朝阳路北，众意路东。）隶属郑东新区，该地块距郑州鲁能公馆项目约3.7公里，距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里。
龙湖片区定位为城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，目前是郑州市政府重金打造的最顶级富豪区，也是郑州地王出现最频繁的地王窝。本项目位于龙湖南板块，属于区域目前开发核心区域，地块开发价值高。
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2、区域交通条件
区域内市政规划完备，目前龙湖内环路和中环路已通车，龙湖外环路路基正在施工过程中。临近项目的主要公共交通配套较为丰富，龙湖中环路沿线规划有轻轨2号线（龙湖线）、轨道交通4号线（2020年建成通车），轨道交通9号线，快速公交3号线。交通主干道初步呈现，后期随着龙湖下穿隧道及中央大道等道路的投入使用，交通通达性将进一步提高。
3、四至范围与内部现状
15号地东侧为龙腾三街，西侧为众意路，南侧为丰盈路，北侧为朝阳路；16号地，东侧为龙腾三街，西侧为众意路，南侧为朝阳路，北侧是一条已建成规划路。
两块地四周无地块在施工，仅有部分民工在铺设道路，并在16号地块内存放和配置集料，周边情况如下图所示：
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目前项目地块内均是土堆及杂草，整体高出地面1-1.5米，西临北龙湖支流公园。
现状如下：
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（二）区域规划及配套 1、区域规划
北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。
该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构，目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻，将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心，将主导未来城市发展及资本导向。
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2、周边配套
目前项目周边配套比较匮乏，目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。
同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。
教育：丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等；
交通：轻轨二号线、轨道交通4号线； 商业：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。 区域周边配套详见所附图表。
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（三）规划设计条件
15号地占地58824.85㎡（约88亩），城镇住宅用地，容积率1.5；16号地占地62286.39㎡（约93亩），城镇住宅用地，容积率1.5。
地块具体指标如下： 规划指标要求 使用绿地编土地位置 号 积（㎡） 用途 容积率 面积密度高度（%（㎡） （%） （米） ） 龙湖区交付时域：朝阳15 路南，众意路东 .85 住宅 1.5） 7.28 58824城镇（1，8823＜28 ＜18 35 一平 ＞139000 70 达三通（万元） ） 权面土地建筑建筑建筑率起拍价（年度 年限开发程出让8
龙湖区交付时域：朝阳16 路北，众意路东 .39 住宅 ） 9.59 62286城镇（1,1.59342＜28 ＜18 35 一平 ＞147000 70 达三通
二、目标地块出让相关信息 （一）出让价款 起拍楼面地价（元/平） 最高限价（万元） 地价最高限价楼面价（元/㎡） 综合房价最高限价元/㎡） 郑政出（2016）15 郑政出（2016）16 1573 15734 147000 220500 23601 32000 1575 15753 139000 208500 23629 32000 2017年1月19日17:00 2017年1月19日17:00 保证金截止时间 名称 起拍总价（万元） 保证金（万元） （二）出让时间
公告时间：2016年12月24日-2017年1月19日 竞买保证金截止时间：2017年1月19日 竞拍时间：2017年1月22日
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（三）出让条件
采取“限地价 竞房价”模式，地价溢价50%后（最高限价），竞拍房价，价低者得。同时要求：
? 投资总额要求：不低于15504.3万元；
? 开工及竣工时间：开工时间为2018年2月9日前；竣工时间为2020年2月9日前。 （四）竞拍规则
（1）在整个交易过程中若无竞买人触发熔断地价（最高土地限价）208500万元，合楼面价23629元/平米,按价高者得的原则确定土地竞得人。土地竞得人须同时执行该宗地综合房价最高限价32000元/平米规定。
（2）在网上自由报价期内或限时竞价期内若有竞买人报价触发熔断地价,网挂系统自动关闭所有竞买人出价功能并经竞买人确认后转入网上竞综合房价环节。所报综合房价最低者确定为土地竞得人。
（3）进入网上一次竞综合房价环节的土地竞买人报价不得高于该宗地的综合房价最高限价32000元/平方米,否则,视为无效报价。
若2个及以上竞买人所报综合房价相同,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为土地竞得人,其所报综合房价即为竞得房价,熔断地价即为该宗地成交价。
三、目标地块市场分析与机会选择 （一）城市/区域发展概况
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郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。2015年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。
１、城市情况与发展预期
郑州是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。
宏观经济：（1）2015年郑州市国民生产总值达到7315.19亿元，增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速，经济运行呈现“总体平稳、稳中向好、稳中趋优”态势。（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，比上年增长9%，整体人均收入增长明显。（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。
城市人口：郑州市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9‰。随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持
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续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。根据政府规划，到2020年郑州市总人口将达到1500万。
表3-1郑州市人口变动情况
年份 2011 2012 2013 2014 2015 户籍人口（万人） 常住人口（万人） 常住人口增长率 735 886 2.3% 741 903 2.0% 751 919 1.8% 760 938 2.1% / 957 2.0% 数据来源：郑州市统计年鉴、郑州市政府工作报告
城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。
图3-1郑州城市规划布局示意图
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2、区域情况与发展预期
项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的龙湖副CBD区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备开发高端住宅的先天优势。
（二）房地产宏观市场概况
2016年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策的出台，市场成交量激增，出现多个日光盘。10月份开始，为平稳房地产市场发展，政府相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作，市场热度迅速下降，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。 时间 政策内容 限购：自10月2日起，对郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有10月2日-3日 2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。 限贷：自10月3日起，居民购买家庭住房位于郑州新版房地产调13
控政策规定的区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为30%。拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次买房，最低首付比例为40%。 继限购、限贷之后，郑州又一波楼市调控袭来。郑州土拍新政发布，之前曾提到的“熔断机制”正式出炉，其中规定： 任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。 从2017年1月15日起，在办理“农转用”手续时未使用“复垦券”的商品住宅用地，出让时需“持券准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的“复垦券”，才能参与土地竞买。也就是说，郑州市内五区和三个开发区在办理新的住宅用地出让时，如果不是城中村改造、合村并城等棚户区改造类用地的话，需要开发商在参加竞拍前先购买宅基地“复垦券”。 限购令升级：自12月22起，在市政府64号文中规定的限购区域内，180平方米以上住房同时纳入限购。对于非郑州户籍个人或家庭，在限购范围内购房需提供连续2年以上社保或个税证明。 12月21日-22日 限贷令升级：在市政府64号文中规定的限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性子个人住房贷款，最低首付款比例为30%，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为60%。 10月31日 12月14日 14
1、郑州市商品住宅市场概况
目前郑州市商品住宅市场整体趋稳，库存量回升，主力成交结构以刚需为主。
（1）市场现状分析：在郑州楼市大力整治市场秩序的努力之下，商品住宅市场逐渐趋稳。
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
（2）供需关系：2016年1-11月份，郑州楼市成交逐渐趋稳，供需比达到1:1.1，供小于求，市场需求较为旺盛。
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（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65万方。而2016年1-11月，商品住宅月均去化119.8万方。截至2016年11月，郑州市商品住宅库存量为336.92万㎡，库存量持续回升，去化周期为2.8个月。
近5年全市商品住宅供需量价走势
（4）主力产品成交结构：郑州房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。
高层产品80-90㎡仍为主流刚需面积段，110-140㎡改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-11000元/㎡，成交总价区间为80-90万。
郑州市市场主力产品成交结构
产品业态 主力成交户型/产品类型 两房、小三房 主力成交面积区间（m2） 80-110 主力成交单价区间 (元/m2) 9000-11000 主力成交总价区间（万元） 80-90 高层 16
2、郑州市土地市场概况
郑州市由于大量城改地块出让，土地市场以住宅用地成交为主力，1-8月份土地市场持续火爆，呈现供不应求的状态，多家全国品牌房企来郑抢地，公开市场招拍挂竞争激烈。7-8月份，出现多个地王，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。10月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。11月，
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郑州市土地市场集中供应，成交市场逐步回暖。
（1）土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016年1-11月份土地供应169宗，供应面积2218万㎡。成交土地116宗，成交面积1570万㎡。其中1-9月份成交112宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10月份无土地成交。住宅用地受金茂和融创的北龙湖地王影响，拉高了整体成交均价。商服用地受阳光城经开地王影响，拉高了整体成交均价。
（2）土地成交结构分析：近五年，郑州市经营性土地成交
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以居住用地为主。2016年1-11月共成交土地116宗，其中居住用地82宗，占比71%，商服用地成交34总，占比29%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。
2012-2016上半年郑州市土地市场成交结构分析
（3）土地成交区域分析：郑州市目前三环内地块越趋稀少，
成交地块主要集中在三环—四环之间。其中三环-四环2016年1-11月共成交土地47宗，成交面积670万㎡，占比42%；二环-三环共成交土地44宗，成交面积506万㎡，占比32%；四环外成交土地19宗，成交面积293.09万㎡，占比19%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万㎡，占比7%。
3、郑州市商品住宅价格
近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。2016年1-11月份，商品住宅整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
（三）房地产微观市场概况
1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）
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近三年区域内商品住宅供应量、成交量逐年增长，成交价格稳步上涨。2016年前三季度受低首付、利率及地王频出的影响，刚需及投资客积极入市，市场成交火爆，成交量价齐升。为了稳定房地产市场的稳定，四季度政府接连出台限购及限贷政策，同时严格执行预售证制度，打击首付分期，市场成交迅速下降。
近三年成交情况
分类/时间 新增供应量(万㎡) 成交量(万㎡) 成交价格（元/㎡） 2014年 33.32 67.08 10624 2015年 127.12 103.18 13524 2016年 200.28 146.48 14365 2016年1-11月成交情况 分类/1月 时间 新增供应量(万㎡) 成交量7.80 (万㎡) 成交价格（元/㎡） 11736 14288 14067 11973 12998 21031 14433 11966 16969 2.90 7.26 11.06 17.44 16.90 11.28 26.58 19.3 5 16367 8 12191 12.015.60 0 2.57 16.66 18.62 13.10 17.70 31.97 52.6 16.8 33.4 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2、区域市场客群情况
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按客户来源分析，郑东新区占比最大，其次是金水区、惠济区以及郑州周边客户；高端项目的客户来源相对集中，有能力购房的有私营业主、企业高管、政府人员三大类。年龄集中在35-50岁的中年人群，置业目的以自住为主，纯投资客户相对较少；客户购买项目的关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通。客户对价格承受能力较强。客户家庭结构以三口之家及四口之家为主。
3、区域土地市场
2011年-2016年，龙湖副CBD累计成交土地22副，其中2016年1-11月份本项目周边共成交居住用地8块共666.73亩，除鲁能地块外，其余6个地块均刷新郑州市当时土地最高单价，为郑州市地王最集中区域。
2011-2016.8龙湖副CBD成交地块
地块名称 亚新龙拿地日期 2011.7.28 用地性质 商业 占地（亩） 48.1 容积率 2 建筑面积 6.41 成交总价 每亩单价27705 576 楼面地价 4320 （万㎡） （万元） （万元） （元/㎡） 开发商 亚新 21
湖一号 轨道交通颐嘉园 信和龙之梦 净月湖畔 中盟龙湖里 国投玖栋 豫农金领九如意 建业海马九如府 万众如意府 合景泰富项目 蓝城蘭园 正弘瓴筑 永威上和院 亚新茉莉公馆 正商善水上境 恒大悦龙台 鲁能地王项目 雅居乐地块 荣盛地块 融创地2014.11.1 住宅 2014.11.19 住宅 2015.3.13 住宅 2015.6.9 住宅 71.4 35.85 48 96.75 71.4 77.82 102.05 108.88 78.99 76.33 74.227 71.557 70.34 1.5 1.7 1.5 1.7 1.7 2 2.5 2.5 2.8 2.8 1.5 1.5 1.5 7.14 4.06 4.8 10.97 8.09 10.38 17.1 18.15 14.74 14.25 7.42 7.16 7.03 64160 17860 32000 165400 125200 126420 189021 223100 87000 84000 179100 186300 255400 899 498 667 1710 1754 1625 1844 2049 1101 1100 2431 2604 3630.97 13487 6093 6667 15077 15472 12183.81 11066.8 12294 5900 5895 24127 26034 36309.56 万众 合景泰富 蓝城 正弘 永威 亚新 正商 恒大 鲁能 雅居乐 荣盛 融创 2014.9.15 住宅 95.6 1.7 10.84 144430 1511 13329 建业、海马 2014.9.3 住宅 67.73 1.5 6.77 115420 1704 17041 豫农 2012.9.28 住宅 230.55 18.16 30.9 32.5 1.7 1.7 1.7 1.5 26.13 2.06 3.5 3.25 151015 20209.58 28830 52430 655 1113 1588 1613 5779 2222 14006 16132 信和 郑州新区建设投资有限公司 中盟 国投 2012.7.11 住宅 56.51 1.7 6.4 52900 936 8259 轨道交通 2014.3.26 住宅 2014.6.19 商业 2014.8.20 住宅 2015.8.26 住宅 2015.10.14 住宅 2016.1.7 2016.4.1 住宅 住宅 2016.4.25 住宅 2016.6.1 2016.6.1 2016.8.18 住宅 住宅 住宅 22
块 金茂地块 2016.8.18 住宅 83.9 1.7 9.51 351000 4183.75 36945.27 金茂
（四）可类比竞品概况
区域为郑州市场高端置业及终极置业等豪宅产品集中地，为城市最高端住宅板块。区域内项目产品规划定位较为高端，价格较高，且多为大面积洋房、别墅等改善型产品。受市场调控及区域限价的影响，目前新项目预售证办理难度较大，在售项目较少，未来随着新项目陆续入市，市场竞争较为激烈。同时受区域限价影响，未来入市项目价格将略低于目前在售项目均价。
区域主要竞品概况
项目 正弘瓴 永威上和院 恒大悦龙台 正商善水上境 6.8 茉莉公馆 龙湖上第 占地面积（万㎡） 6.6 4.8 7.3 5.19 3.8 23
容积率 计容体量（万㎡） 1.69 18.3 1.67 7.9 2.5 18.15 2.5 17.1 2 10.38 1.68 10.6 业态组成 洋房、别墅 洋房 高层、洋房 高层、洋洋房、小高房 / 层 / 洋房、小高层 9.24展示区开放 128-141180-20㎡三房161-185㎡四房 洋房 开盘时间 / / / / 在售产品 / / / / / 销售动态 售楼部暂未开放 222-230㎡叠墅、229-240㎡洋房 已排号约680组 已排号约1470组 140-180㎡三房四房 前期咨询 内部团购 200㎡三房 270㎡五房六房 180㎡-200㎡三房四房 主力户型 200-220㎡0㎡四房 四房 2016年1-12月销售额（万元） / / 200000 120000 180000 195000 2016年1-12销售均价（元/㎡） 认筹680/ 高层3组报价4万高层2.95万 万，洋房以上 3.4万 高层3万 洋房3.6万 31872 1、正弘瓴
项目位于郑东新区龙湖副CBD九如路和朝阳路交叉口东北角，开发商为河南正弘置业有限公司，2015年6月9日取得该
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地块，楼面价15077元/㎡。项目占地6.6万㎡，建筑面积18.3万㎡，容积率1.7，整体规划为洋房及联排别墅。
概念规划布局图
产品情况：项目由13栋7层洋房、6栋联排别墅组成7层电梯洋房，1-2层为复式，1层层高3.3米，2层层高3米。3-6层为标准层，层高3.1米。共计464套房源，机动车停车位1094个，全部地下，超过1：2的配比。
销售情况：项目售楼部于10月中旬开放，目前处于前期咨询中。
项目优势：项目位于北龙湖南部，周边配套完善，靠近CBD。全通透户型，南北贯通。动线合理，零浪费，引入全生命周期理念，加入可变可改造空间设计。景观设计上三段步入式院落让人眼前一亮。引进的洛嘉儿童乐园、风雨连廊、宠物乐园、慢跑道等各种人性设计。
2、永威上和院
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项目位于朝阳路北,龙翔二街东，开发商为郑州永隆置业有限公司。2015年8月26日取得该地块，楼面价15472元/㎡。项目占地4.8万㎡，建筑面积7.9万㎡，容积率为1.67，整体规划为7层电梯洋房。
概念规划布局
产品情况：项目为纯洋房社区，采用八重景观围合院落，规划12栋7+1层洋房，层高3.2米，2梯2户，一层送地下室及院子，七层带阁楼，共计319套房源，面积区间为190-500㎡，190-290㎡为主力面积段，户型为“3+2、4+1”套房设计。采用新中式建筑风格，内部配有1所下沉式会所，建面3600㎡，高4.5m。
销售情况：项目现处于封筹阶段，具体开盘时间待定。 项目优势：永威在东区开发有永威翡翠城、永威翰林居、永威东棠等项目，有一定的客户基础，且老业主比较认可。上和院作为永威的力作，邀请大师进行设计，产品比较多样化。
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3、恒大悦龙台
项目位于龙湖外环路与龙翔八街交会处，开发商为河南恒龙置业有限公司。2016年4月1日取得该地块，楼面价12294元/㎡。占地面积7.3万㎡，建筑面积为18.15万㎡，容积率为2.5。整体业态规划为高层、洋房。
概念规划布局图
产品情况：高层面积段140-180㎡，洋房面积段200-220㎡，高层精装修标准为3500元/㎡，洋房精装修标准为4000元/㎡。
销售情况：项目于2016年11月27日开盘，推出4#、5#、6#、7#、8#、9#楼高层产品，共计395套房源，户型为133-200㎡三房、四房高层，前期电商排卡客户约4000余组，认筹交五万升级客户约800组，当天到访约600组（含电商排卡未升级客户），开盘当天现场销控去化334套，去化率85%，12月5日售罄，销售额约20亿元，均价28000-30000元/㎡，精装修（3500元/㎡），以
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终极改善置业客户为主。目前二期高层、洋房认筹中，认筹金5万元，具体开盘时间待定。
项目优势：该项目属大盘开发项目，地处北龙湖东南片区，紧邻郑大一附院新区，周边教育、医疗等配套完善，项目地段、周边完善配套是本项目最大的优势和卖点。
4、正商善水上境
项目位于平安大道东风南路向东1000米路南。开发商为河南正商东华置业有限公司。2016年1月7日取得该地块，楼面价11067元/㎡。占地面积6.8万㎡，建筑面积17.1万㎡，容积率为2.5。整体业态规划为高层与洋房。
概念规划布局图
产品情况：正商善水上境业态组成为6栋高层和12栋洋房，户型为180㎡高层、200㎡洋房，交房标准高层为精装，洋房为毛坯房。
销售情况：项目于11月13日在永和伯爵酒店开盘，共推出洋房、高层共计498套房源，户型分别为156-193㎡高层（精
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装）、184-226㎡洋房（毛坯），10月初开始认筹，认筹客户1600余组，当天到访360组。开盘当天销售236套，去化率47%，高层均价30000元/㎡，洋房均价34000-51000元/㎡。
项目优势：项目靠近规划中的地铁8号线，附近的配套还在建设中，现在目前医院方面有郑大一附院，市儿童医院，学校方面有龙翔小学，龙翔中学，郑州市四十七中，小区配套建设商业街，3000㎡的会所。
5、茉莉公馆
项目位于龙湖外环路，龙翔六街，占地77.82亩，容积率2.0，建筑面积约10.38万平米。2015年10月14日取得该地块，楼面价12184元/㎡。项目小高层、洋房产品，在客群上与区域其他项目有一定的差异化，相对竞争较小，高层5000元/㎡精装修标准提升项目附加值。开发商亚新具有丰富的项目操作经验，有一定客户基础，能够保证后期的社区环境。
概念规划布局图
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产品情况：高层住宅面积130-180㎡、洋房190-220㎡，精装小高层成交价格为3-3.1万/㎡，洋房中间层约3.6万/㎡，一层约4.7万/㎡。
销售情况：8月5号1#、2#、3#、5#、6#、12#开始排号认筹，截止9月14日共认筹约150组，高层20万入会，洋房50万入会，开盘优惠三个点。9月14日晚开盘推出高层房源44套，洋房6套，全部售罄。目前封盘停售中。
项目优势：项目紧邻龙湖和东风渠，生态环境资源丰富，开发商有丰富的项目操作经验及一定客户基础。
6、龙湖上第（轨道交通颐嘉园）
项目位于九如路东、鑫睿街南，占地面积3.77万方，容积率1.68，建筑面积约6.4万平米。2012年7月11日取得该地块，楼面价为8259元/㎡。开发商为郑州市轨道交通置业有限公司，其股东分别是郑州发展投资集团有限公司、郑州市非税收管理局，而郑州发展投资集团有限公司的股东是郑州财政局。所有户型均为四房叠墅。新古典主义建筑风格，法式浪漫风情，40多种建筑工艺精雕细琢的全干挂石材外立面，景观由美国A-COM公司规划设计，樱花林、银杏林、镜面水系，750米慢跑道，雾森系统打造出属于龙湖上第的小生态圈。物业公司特邀请戴德梁行作为物业顾问。
概念规划布局图
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产品情况：项目由12栋6-7层住宅构成，户型180㎡-200㎡，共300户左右，地上规划了47个车位，地下两层一共有588个车位。
销售情况：2016年9月内部团购已售完。一层均价45000元/㎡，整体均价40000元/㎡，2016年1-12月份销售额21000万元。
项目优势：项目开发商为郑州地铁旗下子公司，实力雄厚，拿地价格较低，客户信任度高。项目位于龙湖副CBD南侧，居住环境较为纯粹。建筑规划设计公司为匠人，为国内少数同时具备“城市规划甲级”与“建筑工程设计甲级”双重资质的大型专业设计机构。
综述，目前区域市场销售价格采取政府审批机制（北龙湖高层限价29500元/㎡，洋房限价34000元/㎡），政府预售指导价将略低于区域网签均价，因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。
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四、项目定位 （一）总体定位
项目依托龙湖片区规划，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：
龙湖之上 世族名门
作为龙湖北鲁能公馆项目后的升级之作，项目计划借助优势区位，强化核心地段的稀缺性，并以精致产品力打造，突出项目的高品质产品属性，塑造值得家族传承的名门大宅，奠定郑州中坚阶层终极居所第一选择的市场地位。
（二）开发策略定位
本项目为鲁能进入郑州延续鲁能公馆品质的升级力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，采用高举高打的开发策略，形成客户聚焦，为鲁能立足郑州奠定品牌基础，为后续拿地奠定市场基础。具体开发策略如下；
第一：展示先行，塑造高端品质。在集销售功能、景观示范、实体样板、工法展示四位一体的营销体验体系基础上，加入北京鲁能高标准物业展示，提升客户体验，引入高端奢侈品牌，打造如香奈儿、宾利等主题样板间，营造豪宅氛围，凸显项目极致产品品质，形成区别周边竞品的独有标签。
第二：营销前置，快销跑量。营销先行，利用圈层营销、定制活动，精准切入如企业家等目标客群，形成项目圈层认同，同时结合奢侈品牌，开展跨界联动营销，提升项目形象，扩大客群基数，保障项目高价快销，引爆市场。
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第三：品牌落地，城市起势，抢占市场话语权。借助区域已落子布局的优势局面，全面升级项目产品，打造鲁能顶级豪宅产品系。利用大型系列品牌营销活动，如鲁能豪宅产品发布会，传递项目豪宅设计概念，强势实现鲁能品牌落地，提升鲁能品牌及项目市场影响力。
（三）客户定位 1、洋房客户定位
产品目标客户为终极置业类客户，客户核心特征为注重项目环境及品质，能承受总价范围760-1000万，客户基本要求：环境佳、安静，交通便利，户型方正，赠送露台，顶层带阁楼，6-9层左右多层三室、四室户型，整体品质要高，同时注重后期的物业服务、生活品质及私密性（高端会所、运动健身等）。
（四）项目概念性规划方案 1、规划布局
以产品价值最大化为原则，进行产品排布，相对均衡。
（龙湖北15号地块规划）
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（龙湖北16号地块规划）
15号地块规划15栋6F洋房；16号地块规划17栋6F洋房。
2、产品配比与分布
15/16号地1.5的容积率，适宜打造电梯洋房产品，产品建议180㎡四房,200㎡五房，200/300跃层。
产品配比如下： 地块 产品类型 户型面积（㎡） 套数 套数配比 面积 面积备注 配比 29% 32% 24% 16% 100 带80㎡地下室 180㎡四房 136 200㎡五房 136 洋房 15 300㎡顶跃 200㎡底跃 68 68 33% 33% 12% 12% 24480 27200 20400 13600 合计 408 100% 85680 % 34
地块 产品类型 户型面积（㎡） 套数 套数配比 面积 面积备注 配比 29% 32% 24% 16% 100 带80㎡地下室 180㎡四房 144 200㎡五房 144 洋房 16 300㎡顶跃 200㎡底跃 72 72 33% 33% 12% 12% 25920 28800 21600 14400 合计 432 100% 90720 % 3、户型功能与平面图
产品以180-200m2房型为主，可采用双主卧套间设计满足老年人居住要求，条件允许也可设三卫；为提高产品附加值，设计入户花园空间，卧室赠送飘窗，设计独立操作阳台；客厅与餐厅采用开敞空间设计。
（1）洋房（6+1）：180+180两梯两户四房两厅两卫
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（2）洋房（6+1F）：200+200一梯两户五房两厅三卫
4、社区配置
项目规划建设高端会所公建，设置游泳馆、健身中心、宴会厅等娱乐休闲功能室，满足业主会友、洽谈、休闲的需求。社区
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引入蓝卡健康，搭建社区医疗系统，建立业主医疗档案，追踪业主健康状况，结合景观打造，配备宠物乐园，与原乡文化合作，引进芬兰、荷兰的高端运动系统，营造亲子主题运动乐园，从细节、品质上全面满足业主需求，打造鲁能式健康乐活型全能社区。
5、建筑及园林风格
采用高贵典雅的中式建筑风格，坡屋顶设计，布局上突出轴线的对称，细节上运用紫铜纹饰、雕花、线条，制作工艺精细考究，全部采用石材立面，色彩内敛厚重，展示出中式建筑高贵典雅的气质与项目形象与定位相匹配。
图4-5建筑风格参考图
6、地下室、停车方案
车位按照住宅套数的90%规划计算，考虑区域客群经济实力较强、户均2辆车以上、区域在售项目车位配比相对较高现状以及地下容积率，建议，
15号地规划816个车位，5440㎡地下室，车位配比1:2。 16号地规划864个停车位，5760㎡地下室，车位配比1:2。
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（五）产品竞争力研究
考虑目前市场“限地价，竞房价”的背景，新项目获取将势必降低开发成本，减少在高附加值方面如精装标准等方面的打造。项目计划在不影响成本的方面进行竞争力提升。
一是增强产品附加值，一方面借助产品面积赠送，如一楼小院赠送、地下室层高挑高、增大露台、飘窗设计、入户花园等，实现高端豪宅产品附加值提升，一方面优化项目整体设计，引入可采光车库、下沉式庭院设计，形成竞争力。
二是物业服务方面，引入具备一级物业资质的北京鲁能物业， 引进“金钥匙联盟”物业服务标准，采用102项触点管理服务体系,为业主最高标准的服务体验。同时连接鲁能集团相关资源，提供业主各类生活需求的拓展服务，如加入鲁能会会员，享受鲁能全国5大区域旗下星级酒店、商场、贸易等各类资源的优惠折扣及物业免费试用权。
（六）价格定位 1、价格策略
价格策略：项目作为高端改善楼盘，以高端品质感为核心策略；
客群策略：以高端改善型客群为主。 2、价格预测（整盘）
参考周边竞品项目价格，如茉莉公馆洋房成交均价为3.6万/㎡，正商善水上境洋房成交价格为3.4万/㎡。意向地块后期入市价格依据市场比较法测算，，整体市场成交价拟定为35000
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元/㎡。受政府限房价最高限价32000元/㎡影响，为能够顺利拿地，后期按照32000元/㎡的政府限价入市。 项目名称 影响因素 地理位置 交通便捷 整体规模 小区规划 产品素质 建筑质量 生活配套 景观园林 居住环境 物业服务 合计 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100 实收均价(元／平米) 各竞品修正后价格Pi\各竞品权重取值Wi\项目应定价 100% 34992 本项目 茉莉公馆 正商善水上境 CBD片区二手房 10 10 9 8 8 8 9 7 8 8 85 26500 27435 20% 5487 9 9 8 9 9 10 7 9 9 9 88 9 9 8 9 8 8 8 8 9 8 84 36000 37714 40% 15086 9 9 8 8 9 8 8 9 7 8 83 34000 36048 40% 14419 销售产品价格以及地块销售周期预计为18个月，15号地住宅全盘均价32000元/㎡，16号地住宅全盘均价32000元/
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㎡。车位单独销售，不与住宅捆绑。具体见下表： 地块 物业类型 销售面积（㎡） 85680 5440 816个 119680 90720 5760 864个 126720 整盘均价单价（万元/㎡） 3.2 1.2 30万/个 / 3.2 1.2 30万/个 / 总案值（万元） 备注 洋房 地下室 15 车位 小计 洋房 地下室 16 车位 小计 274176 6528 2448 283152 290304 6912 25380 322596 毛坯 车位按照1:2计算 毛坯 车位按照1:2计算
五、开发与销售计划 （一）开发节点安排
按照2017年二季度开盘的目标，主要开发节点安排如下： 序号 1 2 3 4 5 工作名称 取得《建设用地规划许可证》 取得《国有土地使用权证》 取得《建设工程规划许可证》 确定总包单位 取得《建筑工程施工许可证》 计划完成时间 2017年3月20日 2017年4月5日 2017年5月20日 2017年6月15日 2017年6月31日 40
6 7 8 9 10 出零米（首批开盘楼座） 取得《预售许可证》（首批开盘楼座） 首次开盘 首期竣工 首期交房 2017年6月5日 2017年6月30日 2017年9月30日 2019年3月15日 2019年9月30日 （二）销售计划
住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，且项目为纯洋房项目，计划分18个月进行销售，预计15号地月均去化约0.48万㎡，16号地月均去化约0.5万㎡。 地块 年度 销售面积（㎡） 15号地 销售金额（万元） 销售回款（万元） 销售面积（㎡） 16号地 销售金额（万元） 销售回款（万元） 2017年 47124 150796.8 117895.7 49896 159667.2 124830.72 2018年 38556 123379.2 156280.3 40824 130636.8 165473.28 合计 85680 274176 274176 90720 290304 290304 六、成本分析 1、15号地块：
预计总投入288733万元，可售单方成本32564元/平米（含税）：
开发成本约为272879万元，30714元/㎡，其中，土地获
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取价款及契税等217213万元，25351.7元/㎡；主体建筑安装工程费约34219万元，2859.22元/㎡；资本化利息约9830万元，1147.29元/㎡；前期费用约4508万元，526.16元/㎡；基础设施约5773万元，673.8元/㎡；开发间接费约667.51万元，77.91元/㎡；不可预见费约667.51万元，77.91元/㎡。
期间费用约为9849万元，合1150元/㎡,其中，管理费约1335.01万元，155.81元/㎡；营销费用约8514.05万元，993.7元/㎡。
增值税及附加约6005.15万元，700.88元/㎡；土增税0万元，0元/㎡。
2、16号地块：
预计总投入308861万元，可售单方成本15177元/平米（含税）：
开发成本约为292224万元，14425元/㎡，其中，土地获取价款及契税等为229715万元，10378.67元/㎡；主体建筑安装工程费约36232万元，2859.22元/㎡；资本化利息约13200万元，596.38元/㎡；前期费用约4804万元，217.05元/㎡；基础设施约6149万元，277.82元/㎡；开发间接费约707.78万元，31.98元/㎡；不可预见费约1415.56万元，63.96元/㎡。
期间费用约为10325万元，合466元/㎡,其中，管理费约1415.56万元，63.96元/㎡；营销费用约8908.99万元，402.51元/㎡。
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增值税附加约6313万元，285元/㎡；土增税6312.67万元，285.21元/㎡。
具体内容见附件2：项目成本测算表 七、项目经济效益测算 （一）15号地块： 1、测算原则
销售利润率标准：按“限地价、竞房价”模式下，利润率控制线为1%测算。
土地成本：根据协议出让底价溢价50%测算。 折现率：以7.5%（暂定）进行经济测算。 2、经济效益分析
项目预计整盘住宅均价32000元/㎡,销售周期
2017-2018年，项目销售总收入为295603万元（除税）。
按照2363万元/亩地价计算，项目总地价约208500万元，综合楼面价约23629元/平米，利润总额约16454.72万元，销售利润率为5.57%。
销售利润率 15#地块地价溢价50% 土地价款（万元） 208500 208500 208500 综合楼面地价 （元/平米） 23629 23629 23629 总成本 （万元） 288733 286658 286215 房价 （元/㎡） 32000 30176 29786 5.39% 1.00% 0.00% 43
3、项目现金流量分析
当土地溢价率50％，基准折现率为7.5%时，项目现金流量分析如下：
项目峰值现金流为219631万元，出现在项目开发第2017年1季度。
项目现金流回正时间为2018年3季度 财务净现值：6126万元。
IRR（财务内部收益率）：IRR为4.34％。 项目静态投资回收期为1年。 4、资金筹措方案
根据该项目投资进度，2017年计划投入资金26.71亿元，其中土地款21.72亿元。峰值现金流219631元，需要项目筹资17亿元，需筹集银行借款17亿元。
5、税费筹划方案
根据郑州市土增税预缴政策规定的“普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%”的最低预缴比例测算，地块须预缴土增税约2243万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案,最终清算口径需退返土地土增税2243万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取充分抵减开发成本，已达到降低税款的目的。同时，做好税务主管机关对接工作，可以正常退回预缴土地增值税。
（二）16号地块： 1、测算原则
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销售利润率标准：按“限地价、竟房价”模式下，利润率控制线为10%测算。
土地成本：根据协议出让底价溢价50%测算。 折现率：以7.5%（暂定）进行经济测算。 2、经济效益分析
项目预计整盘住宅均价32000元/㎡,销售周期
2017-2018年，项目销售总收入为312965万元（除税）。
按照2360万元/亩地价计算，项目总地价约220500万元，综合楼面价约23601元/平米，利润总额约14278.9万元，销售利润率为4.56%。
销售利润率 16#地块地价溢价50% 1.00% 0.00% 220500 220500 23601 23601 307149 306676 30611 30228 土地价款 （万元） 220500 综合楼面地价 （元/平米） 23601 总成本 （万元） 308861 房价 （元/㎡） 32000 4.42% 3、项目现金流量分析
当土地溢价率50％，基准折现率为7.5%时，项目现金流量分析如下：
项目峰值现金流为61064万元，出现在项目开发第2017年1季度。
项目现金流回正时间为2018年1季度
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财务净现值：6126万元。
IRR（财务内部收益率）：IRR为12.25％。 项目静态投资回收期为1年。 4、资金筹措方案
根据该项目投资进度，2017年计划投入资金8.08亿元，其中土地款5.65亿元。峰值现金流61064元，需要项目筹资5亿元，需筹集银行借款5亿元。
5、税费筹划方案
根据郑州市土增税预缴政策规定的“普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%”的最低预缴比例测算，地块须预缴土增税约2925万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案,最终清算口径需退返土地土增税1617万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取充分抵减开发成本，已达到降低税款的目的。同时，做好税务主管机关对接工作，可以正常退回预缴。
八、投资风险评价 1、竞争风险
区域市场及郑州城市房地产不断升温，尤其是龙湖板块成为城市标杆、领涨板块，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。
2、经营风险
第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求，“郑九条”的出台，该地块所处郑东新区将实施“限地价竞房价”新政，势必将进一步压缩开发企业利润，考验房企
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的应变以及成本管控能力。第二，限购限贷政策出台，市场面临下行风险。十一郑州接连出台限购限贷政策，12月21日调控进一步升级，180㎡以上产品也纳入限购范围，且政府加大价格管制，预计将对高端改善类市场限制作用加强，市场存在一定下滑风险。
九、拿地工作建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。建议：
1、同意郑州公司参加该项目竞拍。
2、建议在熔断价20.85亿元/22.05亿元的基础上，以销售利润率为1%为控制线进行竞拍。
3、收益提升措施
按土地溢价50%及区域房价限价32000元/㎡，初步测算，销售利润率较低，仅为3-4%。为提高利润率，建议采取转移销售额的形式，如提高车位、储藏室售价等形式，提升项目收益。
本项目拟利用以下三种措施，提升利润率：一是车位售价由30万元/个提升至50万元/个，后期捆绑销售;二是增加地下室开发面积，后期捆绑销售；三是住宅绑定精装销售，精装对外定价为5000元/㎡，成本按3000元/㎡，通过精装溢价提升项目利润空间。具体测算如下： 北龙湖15/16号地测算 15#地块销售利润率 土地价款 （万元） 综合楼面地价 （元/平米） 总成本 （万元） 房价 （元/㎡） 47
地价溢价50% 11.58% 10.00% 5.00% 0.00% 208500 208500 208500 208500 土地价款 （万元） 220500 220500 220500 23629 23629 23629 23629 综合楼面地价 （元/平米） 23601 23601 23601 327912 326895 323946 321336 总成本 （万元） 348427 345494 342710 32000 31142 28652 26447 房价 （元/㎡） 32000 29565 27253 16#地块地价溢价50% 销售利润率 9.68% 5.00% 0.00% 4、同时请集团财务资产部予以资金支持。
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附件
1.项目开发建设周期表 2.项目投资测算表
3.项目销售计划、价格与收入表 4.项目利润分析表 5.项目现金流量表 6.竞买事项及资金安排
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附件1:项目开发建设周期表 15号地块开发建设周期表：
16号地块开发建设周期表：
50
附件2：项目成本测算表（土地溢价率50%时） 15号地块成本测算：
可售单方成本（元/m2） 代码 成本科目 洋房 建筑面积 可售面积 占地面积 开发成本 土地获得价款 土地价款 土地契约税 土地拆迁补偿费 前期工程费 可行性研究及咨询费用 招投标费用 勘察测绘费 设计费 前期报批报建费 三通一平工程费 自用临时设施费 预算编制费 基础设施费 社区管网工程费 景观环境工地下室 车位 合计 洋房 地下室 车位 合计 总成本（万元） 进项税 合计（不含进项税） 01 88329.90 5726.32 30063.16 124119.37 88329.90 5726.32 30063.16 124119.37 85680.00 5440.00 28560.00 119680.00 85680.00 5440.00 28560.00 119680.00 58824.00 30680 58824.00 30714 58824.00 262862 0.00 1569 0.00 8448 58824.00 272879 3845.14 269033.64 2884 2958 01.01 25351.70 0.00 0.00 25351.70 217213.34 217213 0.00 217213.34 01.01.01 01.01.02 24368 983 0 0 0 0 24368 983 208788 8425 208788 8425 208788 8425 01.01.03 0 0 0 0 0 0 155 0 01.02 526.16 0.00 0.00 526.16 4508.17 4508 4353.27 01.02.01 4 0 0 4 37 37 2 35 01.02.02 01.02.03 01.02.04 0 9 119 0 0 0 0 0 0 0 9 119 0 78 1019 0 78 1019 0 4 58 0 74 961 01.02.05 277 0 0 277 2374 2374 0 2374 01.02.06 77 0 0 77 656 656 65 591 01.02.07 17 0 0 17 146 146 14 132 01.02.08 01.03 23 673.80 0 0.00 0 0.00 23 673.80 199 5773.10 199 5773 11 572 187 5200.99 01.03.01 393 0 0 393 3369 3369 334 3035 01.03.02 233 0 0 233 2000 2000 198 1802 51
程费 社区弱电工程费 建筑安装工程费 公用配套费 开发间接费 资本化利息 不可预见费 期间费用 管理费用 营销费用 财务费用 税金 土地增值税 增值税及附加 项目总投资 01.03.03 47 0 0 47 404 404 40 364 01.04 2824.74 2884.21 2957.89 2859.22 24202 1569 8448 34219 3052 31167.17 01.05 01.06 01.07 01.08 02 02.01 02.02 02.03 03 03.01 0.00 77.91 1147.29 77.91 1150 155.81 993.70 0.00 701 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 77.91 1147.29 77.91 1150 155.81 993.70 0.00 701 0.00 0.00 667.51 9830.00 667.51 9849 1335.01 8514.05 0.00 6005 0.00 0.00 667.51 9830.00 667.51 9849 1335.01 8514.05 0.00 6005 0.00 0 0 0 66 421.87 0.00 421.87 0.00 0.00 0.00 0.00 667.51 9830.00 601.36 9427.19 1335.01 8092.18 0.00 687 0.00 03.02 700.88 0.00 0.00 700.88 6005.15 1569 8448 6005.15 0.00 687.14 32530 2884 2958 32564 278716 288733 4267.00 279147.98 52
16号地块成本测算：
可售单方成本（元/m2） 代码 成本科目 洋房 建筑面积 可售面积 占地面积 开发成本 土地获得价款 土地价款 土地契约税 土地拆迁补偿费 前期工程费 可行性研究及咨询费用 招投标费用 勘察测绘费 设计费 前期报批报建费 三通一平工程费 自用临时设施费 预算编制费 基础设施费 社区管网工程费 景观环境工程费 地下室 车位 合计 洋房 地下室 车位 合计 总成本（万元） 进项税 合计（不含进项税） 01 93525.77 6063.16 31831.58 131420.51 93525.77 6063.16 31831.58 131420.51 90720.00 5760.00 30240.00 126720.00 90720.00 5760.00 30240.00 126720.00 62286.00 31043 62286.00 14425 62286.00 281618 0.00 1661 0.00 8945 62286.00 292224 4143.27 288080.55 2884 2958 01.01 25321.35 0.00 0.00 10378.67 229715.31 229715 0.00 229715.31 01.01.01 01.01.02 24339 982 0 0 0 0 9976 403 220805 8910 220805 8910 220805 8910 01.01.03 0 0 0 0 0 0 162 0 01.02 529.55 0.00 0.00 217.05 4804.07 4804 4641.96 01.02.01 4 0 0 2 40 40 2 37 01.02.02 01.02.03 01.02.04 0 9 118 0 0 0 0 0 0 0 4 49 0 83 1075 0 83 1075 0 5 61 0 78 1014 01.02.05 283 0 0 116 2565 2565 0 2565 01.02.06 76 0 0 31 686 686 68 618 01.02.07 16 0 0 7 146 146 14 132 01.02.08 01.03 23 677.81 0 0.00 0 0.00 10 277.82 210 6149.05 210 6149 12 609 198 5539.69 01.03.01 393 0 0 161 3567 3567 353 3213 01.03.02 233 0 0 96 2118 2118 210 1908 53
01.03.03 社区弱电工程费 建筑安装工程费 公用配套费 开发间接费 资本化利息 不可预见费 期间费用 管理费用 营销费用 财务费用 税金 土地增值税 增值税及附加 项目总投资 51 0 0 21 464 464 46 418 01.04 2824.74 2884.21 2957.89 2859.22 25626 1661 8945 36232 3232 33000.53 01.05 01.06 01.07 01.08 02 02.01 02.02 02.03 03 03.01 0.00 78.02 1455.03 156.04 1138 156.04 982.03 0.00 696 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0.00 0 0.00 0.00 31.98 596.38 63.96 466 63.96 402.51 0.00 285 0.00 0.00 707.78 13200.00 1415.56 10325 1415.56 8908.99 0.00 6313 0.00 0.00 707.78 13200.00 1415.56 10325 1415.56 8908.99 0.00 6313 0.00 0 0 0 140 441.44 0.00 441.44 0.00 0.00 0.00 0.00 707.78 13200.00 1275.27 9883.11 1415.56 8467.56 0.00 722 0.00 03.02 695.84 0.00 0.00 285.21 6312.67 1661 8945 6312.67 0.00 722.30 32876 2884 2958 15177 298255 308861 4584.70 298685.96
54
附件3：销售价格、周期及计划表 15#地块 产品类型 高层 小高层 销售型物业 洋房 底商 地下室 0 0 2017q2-2018q3 0 2017q2-2018q3 0 0 85680 0 5440 816个 0 0 32000 0 12000 0 0 32000 0 12000 0.0 0 274176 0 6528 24480 0 0 12517 0 (283) (2459) 0 0 261659 0 6811 26939 建筑面积（㎡） 可售面积 （㎡） 开盘价 （元/㎡） 物业类型 销售周期 销售均价 （元/㎡） 销售额 (万元) 备注 增值销项税 不含税销售额 0 0 0 销售均价为折合地上可售面 住宅车位 2017q2-2018q3 816个 30万/个 30万/个 小计 91120 55
305184 0 295409
积 16#地块 产品类型 建筑面物业类型 销售周期 积 （㎡） 高层 小高层 洋房 销售型物业 底商 地下室 0 0 2017q2-2018q3 0 2017q2-2018q3 可售面积 （㎡） 开盘价 （元/㎡） 0 0 90720 0 5760 864个 0 0 32000 0 10000 0 0 32000 0 12000 0.0 0 290304 0 6912 25920 0 0 13125 0 (308) (2646) 0 0 277179 0 7220 28566 销售均价 销售额 （元/㎡） (万元) 增值销项税 不含税销售额 备注 0 0 0 5938 销售均价为折住宅车位 2017q2-2018q3 864个 25万/个 25万/个 小计 96480 323136 合地上可售面积 10171 312965 56
57
郑州北龙湖15号地销售周期及计划 2017年 序号 业态 内容 合计 q1 销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 85680 32000 - q2 85680 32000 q3 - q4 42840 32000 q1 12852 32000 q2 8568 32000 q3 8568 32000 q4 8568 32000 27417.60 27417.60 544 12000 652.80 652.80 - - - - 9112 - 28070 28070 2018年 1 洋房 销售金额（万元） 274176 - 274176 - 137088.00 41126.40 27417.60 27417.60 销售回款（万元） 274176 - 274176 - 27417.60 117895.68 38384.64 27417.60 销售面积（㎡） 储藏室 销售单价（元/㎡） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 销售个数（㎡） 住宅车位 销售单价（元/㎡） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 合计 销售金额（万元） 销售回款（万元）
5440 12000 6528 6528 816 30000 2448 2448 91936 - 283152 283152 - - - - - - - - - - - - 5440 12000 6528 6528 816 300000 24480 24480 91936 - 305184 305184 - - - - - - - - - - - - 2720 12000 3264.00 652.80 - - - - 45560 - 140352 28070 816 12000 979.20 2807.04 - - - - 13668 - 42106 120703 544 12000 652.80 913.92 - - - - 9112 - 28070 39299 544 12000 652.80 652.80 - - - - 9112 - 28070 28070 2 3 58
北龙湖16号地销售周期及计划 2017年 序号 业态 内容 合计 q1 销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 1 洋房 销售金额（万元） 90720 32000 290304 - - q2 22680 32000 72576.00 q3 13608 32000 43545.60 q4 13608 32000 43545.60 q1 9072 32000 29030.40 q2 18144 32000 58060.80 q3 13608 32000 43545.60 q4 - - 0.00 34836.48 - - 0.00 829.44 - - - 12960 - - - 48626 2018年 销售回款（万元） 290304 - 14515.20 66769.92 43545.60 40642.56 34836.48 55157.76 销售面积（㎡） 储藏室 销售单价（元/㎡） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 销售个数（㎡） 住宅车位 销售单价（元/㎡） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 合计 销售金额（万元） 销售回款（万元） 5760 12000 6912 6912 864 300000 25920 25920 97344 - 323136 323136 - - - - - - - - - - - - 1440 12000 1728.00 345.60 - - - - 24120 - 74304 14861 864 12000 1036.80 1589.76 0 0 14472 - 44582 68360 864 12000 1036.80 1036.80 - - - 0 14472 - 44582 44582 576 12000 691.20 967.68 0 0 9648 - 29722 41610 1152 12000 1382.40 829.44 - - - 0 19296 - 59443 35666 864 12000 1036.80 1313.28 864 300000 25920 12960 15336 - 70502 69431 2 3 59
附件4：利润分析表 15号地块利润分析：
序号 项 目 金额（万元） 建面单方金额 (元/m2) 说明 一、 项目收入 295409 34478 销售均价为折合地上可售面积 洋房销售收入 地下室销售收入 车位销售收入 261659 6811 26939 5650 3100 4200 含资本化利息的开发成本 各物业类型的销售收入及销售均价 二、 项目成本 269034 9120 三、 四 五 六 经营税费 增值税附加 土地增值税 项目利润 期间费用 其中：管理费用 营销费用 财务费用 税前利润 687 687 0 25689 9427 1335 8092 0 16261 23 23 0 871 320 45 274 0 551 折合建面单方金额 60
七 所得税（25%） 税后利润 4065 12196 138 413 项目利润/销售收入×100% 税前利润/销售收入×100% 项目净利润/销售收入×100% 项目净利润/项目总投资×100% 销售毛利率% 8.70% 销售利润率% 财务指标 销售净利率% 5.50% 4.13% 总投资回报率% 4.37% 61
16号地块利润分析：
序号 项 目 金额（万元） 建面单方金额 (元/m2) 说明 一、 项目收入 312965 34498 销售均价为折合地上可售面积 高层销售收入 地下室销售收入 车位销售收入 277179 7220 28566 5650 3100 4200 含资本化利息的开发成本 各物业类型的销售收入及销售均价 二、 项目成本 288081 9765 三、 四 五 六 经营税费 增值税附加 土地增值税 项目利润 期间费用 其中：管理费用 营销费用 财务费用 税前利润 722 722 0 24162 9883 1416 8468 0 14279 24 24 0 819 335 48 287 0 484 折合建面单方金额 62
七 所得税（25%） 税后利润 3570 10709 121 363 项目利润/销售收入×100% 税前利润/销售收入×100% 项目净利润/销售收入×100% 项目净利润/项目总投资×100% 销售毛利率% 7.72% 销售利润率% 财务指标 销售净利率% 4.56% 3.42% 总投资回报率% 3.59% 63
附件5：项目现金流量分析表 15号地块现金流量分析表：
表6：现金流量表
项目全周期 序号 项目 合计 q1 投资经营现金流 一 1 2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2016 q2 q3 q4 q1 2017 q2 q3 q4 q1 2018 q2 q3 q4 2019 q1 305184 305184 0 270697 #REF! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28070 28070 120703 120703 39299 39299 28070 28070 28070 28070 37503 23468 37503 23468 0 0 现金流入 销售收入回款额 其他现金流入 现金流出 土地费用 土地熟化资金 前期费用 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套费 开发间接费 不可预见费 管理费用 销售费用 税金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 219631 217213 0 451 0 1711 0 32 32 191 0 0 64
9825 0 0 1037 0 6844 0 118 118 191 1518 12577 0 0 1037 693 6844 0 129 129 191 3555 10778 0 0 1037 1559 6844 0 142 142 191 865 11334 0 0 541 1616 6844 0 135 135 191 618 1254 6480 0 0 419 1616 3470 0 83 83 191 618 3075 0 0 0 289 1711 0 30 30 191 825 516 0 0 0 0 0 0 0 0 0 516 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14267 13610 74067 6434 1626 3251 1626 5548 -2265 11.1 11.2 11.3 三 四 五 六 增值税金及附加 土地增值税 所得税 全投资净现金流量 累计净现金流量 项目内部收益率（IRR) 项目累计净现值（NPV) 筹资现金流 6005 0 4113 34487 30968 4.34% -16029 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 年度 0 0 0 0 0 18.52% 0 0 0 0 0 0 0 0 -219631 850 206 198 18245 3654 887 853 108126 1190 289 278 28521 850 206 198 16737 850 206 198 21591 1135 276 265 710 172 166 0 0 0 0 34428 22952 8016 -219631 -201386 -93260 -64739 -48003 -26412 30968 30968 一 1 2 3 二 1 2 3 三 四 五 六
现金流入 资本金 股东借款 银行借款 现金流出 利息 偿还股东借款本金 偿还银行借款本金 资本金现金流量 资本金累计净现金流量 资本金项目内部收益率（IRR) 资本金项目累计净现值（NPV) 所得税前净现金流量 235000 65000 0 170000 179830 9830 0 170000 24657 24657 季度 5660 38600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 #NUM! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 年度 235000 65000 0 170000 2550 2550 0 0 0 0 0 0 2550 2550 0 0 0 0 0 0 17325 2325 0 15000 920 -53811 0 0 0 0 110675 675 0 110000 -2549 0 0 0 0 25300 300 0 25000 3221 0 0 0 0 20000 0 0 20000 -3263 0 0 0 0 0 0 0 0 21591 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 167450 -222181 167450 #NUM! -54731 34428 22952 -384 -56360 -53139 -56403 -34812 22568 22568 -219631 65
18443 108979 28798 16935 21789 0 0 0 0 0 34693 23118
所得税前累计净现金流量 38600 0 0 0 0 -219631 -201187 -92209 -63411 -46476 -24687 10006 33124 33124 16号地块现金流量分析表：
表6：现金流量表
项目全周期 序号 项目 合计 q1 投资经营现金流 一 1 2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 现金流入 销售收入回款额 其他现金流入 现金流出 土地费用 土地熟化资金 前期费用 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套费 开发间接费 不可预见费 管理费用 销售费用 323136 323136 0 #REF! #REF! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 202 0 0 0 0 0 0 0 0 202 0 0 0 14861 14861 q2 2016 q3 q4 q1 q2 2017 q3 q4 q1 2018 q2 q3 q4 2019 q1 68360 68360 44582 44582 41610 41610 35666 35666 69431 69431 48626 48626 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 232313 229715 0 480 0 1812 0 34 69 202 0 66
10061 0 0 1105 0 7246 0 125 251 202 1132 12104 0 0 1105 738 7246 0 136 273 202 2404 11645 0 0 1105 1660 7246 0 150 300 202 981 13145 0 0 576 1722 7246 0 143 286 202 915 7093 0 0 447 1722 3675 0 88 175 202 785 3742 0 0 0 307 1812 0 32 64 0 1527 1070 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1070 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14267 13610 74067 6434 1626 3251 1626 5548
11 11.1 11.2 11.3 三 四 五 六 税金 增值税金及附加 土地增值税 所得税 全投资净现金流量 累计净现金流量 项目内部收益率（IRR) 项目累计净现值（NPV) 筹资现金流 -4008 6313 0 3569 31761 31761 2.89% -37892 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 年度 0 0 0 0 0 #VALUE! 0 0 0 -202 -202 0 0 0 0 -232313 450 150 133 4799 2069 691 612 56255 1350 451 399 32937 2053 1260 421 373 28465 1080 361 319 28573 2102 702 622 65689 1472 492 435 47556 0 0 0 0 0 -232515 -227715 -171460 -138523 -110057 -81484 -15795 31761 31761 一 1 2 3 二 1 2 3 三 四 五 六 现金流入 资本金 股东借款 银行借款 现金流出 利息 偿还股东借款本金 偿还银行借款本金 资本金现金流量 资本金累计净现金流量 资本金项目内部收益率（IRR) 资本金项目累计净现值（NPV) 250000 70000 0 180000 193200 13200 0 180000 18561 18561 季度 3161 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 #NUM! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 年度 250000 70000 0 180000 2700 2700 0 0 177098 177098 #VALUE! 0 0 0 0 2700 2700 0 0 -235013 -57915 0 0 0 0 2700 2700 0 0 2099 -55815 0 0 0 0 51950 1950 0 50000 4305 -51510 0 0 0 0 31500 1500 0 30000 1437 -50073 0 0 0 0 31050 1050 0 30000 -2585 -52657 0 0 0 0 30600 600 0 30000 -2027 0 0 0 0 40000 0 0 40000 25689 0 0 0 0 0 0 0 0 47556 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -54684 -28995 18561 18561 67
所得税前净现金流量 所得税前累计净现金流量 #REF! #REF! 0 0 0 0 0 0 -202 -202 -232313 4933 56867 33336 28838 28892 66311 47991 0
-232515 -227582 -170715 -137379 -108541 -79648 -13338 34654 34654 68
附件6：竞买事项及资金安排 15号地竞买事项及资金安排： 阶段 公告 工作事项 报名期限 缴纳竞买保证金 参加竞买 竞买 2017.1.13 2017.1.22 截止上午9时。 网挂系统向竞得人发送《网上竞得证明》，竞得人应当在网上挂牌出让结束后1日内从网挂系统在线打印《网上竞竞买成功 签订《成交确认书》 2017.1.22 2017.1.25 得证明》，并在竞得人栏签名、盖章确认。 竞得人取得《网上竞得证明》后需携带参与网上挂牌出让的有关资料原件到郑开始时间 2016.12.24 2016.12.24 截止时间 2017.1.22 2017.1.19 截止上午9时。 截止下午17时（13.9亿元）。 备注 69
州市国土资源局郑东新区分局进行审核，2个工作日内对竞得人提交的资料核实无误后，与竞得人签订《成交确认书》。 签订《国有建设用地使用权出让合同》 《成交确认书》签订后10天内签订《国有建设用地使用权出让合同》。 竞得人竞得国有建设用地使用权后，所土地出让金定金 付款 2017.1.22 2017.2.10 交纳的竞买保证金自动转作受让国有建设用地使用权的定金。 出让地块的出让价款缴款期限为合同签订后10 个工作日内。 2017.1.25 2017.2.10 缴清土地出让金 2017.1.22 2017.2.10 16号地竞买事项及资金安排： 阶段 工作事项 开始时间 截止时间 备注 70
公告 报名期限 缴纳竞买保证金 2016.12.24 2016.12.24 2017.1.13 2017.1.22 2017.1.19 2017.1.22 截止上午9时。 截止下午17时（14.7亿元）。 截止上午9时。 网挂系统向竞得人发送《网上竞得证明》，竞得人应当在网上挂牌出让结束后1日内从网挂系统在线打印《网上竞得证明》，并在竞得人栏签名、盖章确认。 竞得人取得《网上竞得证明》后需携带参与网上挂牌出让的有关资料原件到郑州市国土资源局郑东新区分局进行审核，2个工作日内对竞得人提交的资料核实无误后，与竞得人签订《成交确认参加竞买 竞买 竞买成功 签订《成交确认书》 2017.1.22 2017.1.25 71
书》。 签订《国有建设用地使用权出让合同》 《成交确认书》签订后10天内签订《国有建设用地使用权出让合同》。 竞得人竞得国有建设用地使用权后，所土地出让金定金 付款 2017.1.22 2017.2.10 交纳的竞买保证金自动转作受让国有建设用地使用权的定金。 出让地块的出让价款缴款期限为合同签订后10 个工作日内。 2017.1.25 2017.2.10 缴清土地出让金 2017.1.22 2017.2.10 72
郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究
