金色空间投资顾问 南湖公寓策划代理投标方案
南湖陈述发言
一、介绍陈述内容
1．北京金色空间投资顾问有限公司简介 2．项目分析 3．销售推广策略 4．策划代理内容及方式 5．开发商提问 二、陈述内容
1．公司背景及理念、销售代理案例、项目策划
我公司是从事房地产策划、营销设计、销售代理、项目评估、市场调研、信息咨询和承办房地产展览展示的专业顾问型经纪公司。
金色空间本着优势互补的宗旨，以股份为纽带，与有关广告、影视、文化、装饰等企业结成联盟，为公司各项业务的创新和发展构筑一个真正的金色空间。
我公司认为，代理公司和发展商之间的关系是服务与被服务的关系，同时也是互惠互利的关系。
代理公司应为开发商提供“全程服务”并“解决实际问题”。这个服务要贯穿从项目的可行性分析，规划设计……策划销售到物业管理的全过程之中。金色空间在对市场把握的准确灵敏性、对项目认识的客观公正性、营销策划的创意实用性、销售操作手段的规范细致性等方面为自己的客户提供优质的服务。 我公司凭借踏实的工作作风、敏锐的市场洞察力、负责的工
北京金色空间投资顾问有限公司
地址:丰台区右外大街2号迦南公寓A座五层 TEL:83515862
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作态度，来赢得开发商的合作和信任。
我公司目前代理广信嘉园、望陶园两个项目，广信嘉园由北京市门头沟区建设开发公司开发，该项目位于两广路与西二环路的交汇处。我公司使该项目在不到一个月的内部认购期内，达到15%的销售业绩。为该项目后需不断飙升的销售势头，大下了良好的基础。
望陶园由北京一商集团有限公司房地产开发分公司开发，项目位于崇文区永外大街革新里，因邻近陶然亭公园而得名。我公司自今年3月代理以来至7月份是该项目的销售率达到78%。
作为工美集团的产品顾问，承接其在秦皇岛开发的“嘉里海滨”别墅的项目策划。应牡丹江开发商的邀请，参与“响水嘉园”住宅项目的产品规划设计，并对该项目进行了精密的前期经济测算。
2．南湖公寓项目分析 ⑴望京地区的发展
望京地区位于北京市的东北部，南起北四环路，北至规划中的公路一环，东起首都机场路，西抵和平里铁路支线。规划占地面积达860公顷，总建筑面积1000万平方米，预计居住人口25—30万人，约7万户，是目前北京规模最大的一块建设用地。1993年开始建设，经过近10年的开发，已初步形成居住大社区的规模。目前望京地区在建的大部分项目已竣工交付使用。
望京地区住宅具有以下特点：
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1. 项目数量多、经济型楼盘扎堆。
2. 项目同质化现象严重，中、低档项目占87%，高档只占13%。 居住类物业发展趋势预测：中档项目价格会有小幅上扬；公寓类高档项目需求有所增长；商务及涉外倾向明显。
市场上对板楼、低密度住宅需求较大，对园林环境、配套设施及其它附加值提出了更高的要求。产品由原来的均质化倾向开始向高、中、低三个档次演变。高档、中偏高档项目目前本区域供应量小，销售状况也较为理想。
随着交通、市政环境完善作为CBD区域，燕莎商圈的卫星社区具有商务涉外倾向：
1. 燕莎商圈涉外公寓最为集中，占70%。开发用地十分紧张，接近饱和。朝阳区今年至明年的25个高档公寓项目，只有5－6家位于燕莎地区。
2. 望京地区的风格雅园获得外销内租的特权后，在硬件上提高，增加卫星电视接收系统，向外销公寓标准靠近，致使投资型买家猛增。
3. 望京是酒仙桥边缘地区。酒仙桥电子城地段内的大山子地区，商务氛围浓厚，又有诸多外企进驻，因此项目多以外销高档物业为主，如宏源公寓、银枫家园等，今年又有星城国际和风景线两个项目推出。
4. 望京新兴产业区的建立、中央美术学院、规划中的第四使馆区，这些都将使该地区具有更强烈的商务及涉外倾向，从而对中
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档偏高、高档物业的需求产生积极的影响。 ⑵ 产品分析
开发商对产品应该形成一个独特的利益主张。只有产品占据较大的市场分额，并形成了某种因素上的竞争优势，才能享受高额利润。就本项目的产品具体分析如下：
A．外立面：弧形玻璃幕墙的运用有所创新，但楼体外观粗放，不够细腻。
B．户室比例：本案户型以三居为主，配以少量的一居、二居、四居、五居。各居室比例如下：三居室73%、四居室11%、一居室8%、五居室5%、二居室3%。
C．户型面积：本案是望京地区少有的大面积户型，各居室的面积与望京地区的普遍水平相比，平均大30平方米左右。
户型面积对比表
四居主力面积（m） 一居室 二居室 三居室 室 本项目（建筑面140—160—220，90 积） 150 180 280 望京地区普遍100—130—项目 75 200 130 170 （销售面积） 2五居室 300 230 D．配套设施
本案的配套设施具有平均先进性。社区的配套设施面积在4万平方米左右，包括小型商业与文化娱乐设施，处于望京地区的领先地位，各种设施一应俱全。其中1400平方米的游泳池，在望京地区具有较强的市场竞争力。 E．景观
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本案具有强大的景观优势，南侧紧临由开发商兴建的15平方米的南湖公园。 ⑶物业定位方向建议
A．总体产品策略：产品差别化
权变策略
从总平面上根据产品差别化策略进行功能划分。 其中：
南区A座塔楼为作为星级酒店进行经营；
南区其它塔楼与板楼为作为酒店式服务公寓(Service apartment)；
北区板楼作为高档公寓，因其开工时间相对南区滞后；若南区酒店式服务公寓市场表现良好，则将北区亦作为酒店式服务公寓。
B．如此定位是基于以下因素：
? 以星级酒店提升整个物业的档次，兼之望京地区目前缺少星
级酒店，望京地区作为规划100万人口的卫星城，对酒店的需求是必然的。
? 酒店式服务公寓较之中高档公寓多的是服务和附加价值，作
为酒店式服务公寓才能使本案的售价较近程地段内的竞争项目为高。
? 申奥成功、WTO、望京新兴产业区划入中关村科技园区、中央
美院的涉外氛围、第四使馆区等因素将为本案的档次提升提供宏观经济支持力。
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