房地产项目前期手续办理程序和业务流程
一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）
阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注 项目 前期 阶段 提出项目建设的必要性和依项目建议书（申请报据、拟建规模和地点、资源、发改委（局）以告） 条件、投资估算和资金筹措、计划管理为主；规划、土地、环建设进度安排、效应分析。 保、水利、林业、旅游等部门项目选址方案 项目核准或备案资料： 参与选址；经申请报告、城市规划意见、用济、计划、建设地预审意见、环境影响评价、等部门参与初步设计任务书、投资计划 水土保持方案、占用林地审设计和方案审核、矿藏压覆评估等＋营业执批。 初步设计（建设方案） 照。 项目 准备 阶段 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等； 施工图设计、图纸审查 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施项目征地、报建、招标 工图审查证明、质量安全监督手续等。 质量监督记录、分项（分阶组织施工（安全、监段）工程质检报告、隐蔽工程理） 验收记录等。 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 住建（厅）局 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 住建局 验收、结算、备案 项目 竣工 验收 阶段 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 建设档案馆 资料整理归档 内部资料室 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘住建局、产权办 成果、消防和环保验收证明等。
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二、房地产公司项目开发的内部工作流程
主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 小类 地块现状图 规划设计条件 工作部门 分 项 主办 主办协办备注 部门 岗位 部门 开发部 主任 办公室 开发部 主任 办公室 说明 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 土地 现场踏勘 信息 收集 项目部 项目 开发部 经理 工程部 了解地块周遍的商业了解周边配套情况 教育、交通等情况 了解地块所属区域的了解未来发展规划 规划，对以后项目开发的影响和支撑 售房部 主任 办公室 开发部 主任 办公室 土 地 获 取 阶 段 土地 价值 初判 了解当地的房地产产品形式、开发周期市场状况 的安排 现状图（四至电子文件） 了解当地的建安成本、了解项目开发成本 政府收费项目和具体情况 工程部 核算员 项目部 售房部 主任 开发部 开发部 市场深度调研 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场售房部 竞争分析等； 开发部：负责协助进行区域市场调研。 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定开发部 位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 开发部 土地 项目最终定位 价值 可行性研究报告 深判 售房部 项目部 工程部 成本测算：针对多个方进行项目开发的方案案进行初步成本测算、设计和成本测算。 利润率分析及比选 集团 工程部项目部 开发部 预算室 核算员 销售部 各部门会同研讨：根工程部 协助 据土地的开工条件、开发周期及付款计划 市场情况，共同制定开发节奏。 项目方案确定 总经理 各部门 1 / 1
主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 工作部门 主办主办协办部门 岗位 部门 备注 签订土确定用地图、桩点坐交纳土地款、契地出让标、用地条件 税、交易费等 合同 国有土地使用准备材料，办证 权证 工程部：合同条款的草拟和完善 开发部 财务部：提供资金。 办公室：提供土地出让合同； 财务部：提供资金办公室 缴纳出让金、交易费。 办公室 办公室财务部 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明 财务部 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格开发部：协助提供机构编制 办公室 相关项目资料 《项目申请报告》 开发部 向项目备案机关提交申请报告 办公室 获 取 土 地 土地 确权 建设用地规划许可证 办公室 原地上物土地证登报（原有土地证作声明 废） 办公室 土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费） 办公室 土地出让合同 办公室：提供土地出让合同、付款凭办公室 证及相关图纸 开发部 核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 缴纳土地费用 开发部 项目部 交费证明 办公室 财务部 1:500现状地形图 需准备3份 办公室 开发部 1 / 1
详规 办公室：委托设计详规 节 工作点 阶段 主要工作内容 主 项 大类 小类 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 工作部门 分 项 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 办公室 办公室 办公室 办公室 办公室 办公室 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 说明 建设用地规划许土 可证 地 （薄膜图） 获 办 理 地籍图4份 取 土地证 土地登记申请书 阶 土地确权来源证 明文件 段 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 项目所在地房地产市场的房地产市场调查 总体供求现状、价格水平等 土地权人证明材料 提供企业相关证办公室 明资料。 开发部 对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、售房部 项目周边竞争性楼盘详细已成交客户分竞争性楼盘调查 调查 析、竞争楼盘分析等 开发部 区域 项目所在商圈或项目周边商圈主要商业业市场 临近商圈现状调态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向调研 研 （商业部分） 等 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 规 划 设 计 阶 段 同期操作商业地产项目调查 （商业部分） 针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。 重点访谈了解重售房部 点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。 开发部 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公公建部分拟选业售房部：配合完建部分业态种类。结合市态种类确定、所成公建部分业态场相关类型物业供求状选业态数量确定 选择与数量确定 况，确定所选业态开发数量 市场定位 依据控规指标，提出产品开发部：配合完客户定位 类型建议，完成项目定位成公建类配套定产品定位 工作 项目 价格定位 位 定位 逐步细化成本测算及利润经济测算 率分析，进行现金流测算 开发计划： ■ 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销项目发展报告 售计划； ■ 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； ■ 工程：按营销计划和工程情况排定工期。 开发部 售房部 开发部 财务 中心 分管 经理 办公室 1 / 1
主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型明确产品设计思路 配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准设计 等规划设计提出改善性意前期 见。 工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 开发部 售房部 工作 设计院初步选择 明确设计单位选择标准，必要时，对设计单位了解相关设计院的价格行开发部 进行实地考察 情。 工程部 制定设计组织计划 方案、规划设计院 选择与合同签订 开发部 合同文本审核 工程部 设计费用审核 开发部 规 划 设 计 阶 段 开发部：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、制订规划、景观及建筑单环境等成本指标； 设计任务书与相关体的设计任务书、交工标工程部：参与制定交开发部 技术指标初订 准，及规划指标、环境指工标准，对主要部位标的初订 做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。 营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情方案 况，对项目规划设计对于初步测算的成本指标设计 规划方案结合成本逐步细化、结合市场调整提出建议； 开发部 组织 测算的研讨及确定 售价，确保预期利润率。 工程部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。 详细性规划方案的（含配套场站点）报市规开发部：负责提供图办公室 报建及确定 划局 纸 规划预审及审批 建筑方案报建图 开发部 工程部 工程部售房部 开发部 办公室 开发部 开发部：提供报建图办公室 纸 各部门结合项目实际，从景观概念方案设计不同角度对客户景观需 及确定 求、景观规划设计方案提出合理化建议。 开发部 工程部 节 工作点 阶段 主要工作内容 工作部门 备注 1 / 1
房地产项目前期手续办理程序和业务流程
