【探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定】物业管
理区域
物业管理区域内各专业管理部门的管理和维护范围尚未明确界定。早在1994年，沈(35)就颁布了沈的《沈阳市住宅小区管理办法》，明确了住宅小区各专业管理部门的职责分工。然而，随着时代的发展，物业社区内各种设施设备的不断增加，以及各专业管理部门的制度和管理职能的变化，以前界定的管理和维护范围已经不能满足物业管理快速发展的需要。由于管理职责不明确，维护范围不明确。各专业管理部门之间的纠纷和推诿时有发生，严重影响业主的正常生活，尤其是在实行物业管理的住宅区。由于管理职责不明确，维修范围不明确，严重影响了物业管理企业的正常工作。物业管理单位应当承担不属于物业管理和维修的所有责任。因为有些业主对物业管理知之甚少，他们认为只要我们的小区或花园实行物业管理，他们就已经交了物业服务费。所有问题都应由物业管理单位负责。殊不知，物业管理单位既不是行政部门，也不是行政执法部门。物业管理单位是一个企业，它只是一个服务型企业。其职责范围是按照物业服务合同的约定提供服务。服务中体现的管理超出物业服务合同约定的，物业管理单位不承担责任。我们不能认为我们居住的社区或花园已经实行了物业管理。物业管理单位对所有问题负责。只要我们按时交纳物业管理服务费，所有损坏将由物业管理单位修复。根据房屋建筑委员会1998年[第213号《住宅建筑共用设施设备维修资金管理办法》的规定， “共用设施设备是指共用给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、
电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、供热干线、燃气干线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非商业停车库、公共体育设施和共用设施设备。” 以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供热部门、供气部门、房地产部门、消防部门、市政部门等。在一个物业管理区域，有这么多专业的管理部门。如果不明确他们的管理职责和维护范围，肯定会影响到管理和维护，影响到业主和用户的正常生活。沈1994]35号《沈阳市住宅小区管理办法》虽然对物业管理公司和各专业管理部门的职责进行了划分和划分，但该文件已被宣布无效，并未出具相应的证明文件。目前，物业管理区域内的共用部位、共用设施和设施的管理和维护只按照各专业管理部门的“规则”进行管理和维护。没有统一的“条例”来规范和定义它们。虽然物业管理单位与业主委员会签订《物业服务合同》时，已将共用部位、共用设施设备的管理和维护写入合同条款，但由于管理界限不清，在实际操作中有些问题难以界定。因此，有必要对物业管理区域内公共部位和设施的管理责任和维护范围的界定进行探讨，以使物业管理工作更好地开展。I 、物业管理区域内房屋共用部位管理和维修范围的定义 根据《房屋共用部位共用设备设施维修资金管理办法》的规定“房屋共用部位是指房屋主体的承重结构部分(包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼层、屋顶等。)、室外墙面、门厅门、楼梯间、走廊通道等。”上述部分的管理和维护应属于物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，物业是指已经建成并投入使用的各种建筑物及其场地。作为一个物业管理单位，它不能脱离物业的基础去从事其他的经营和
管理。它只能是一家专业公司，而不是一家物业公司，尽管一些物业公司现在由原房屋管理处和隶属于企事业单位的房屋管理部门进行重组。有些是开发公司的子公司。有些是社会财产公司，但是他们的管理应该基于所有类型的建筑物。因此，房屋共用部位的管理和维修责任应由物业管理单位承担，而不是其他专业管理单位。在计算物业服务费的成本构成时，维修费用应包括在物业管理成本中(小修的平均成本一般不超过房屋现行成本的1%)。需要进行小修保养时，从物业服务费中支付；房屋共用部位需要大修或修缮时，物业管理单位应向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预决算书、维修资金分配说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市房产局申报专项维修资金使用情况。物业管理单位应当加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘察，发现损坏及时修复，不得因小修小补而影响广大业主的正常使用。为了避免小修保养不及时造成大修工程。
2 、根据《[居住建筑共用部位共用设施设备维修资金管理规定》1998年第213号《物业管理区域内共用设施设备管理及维修范围的界定》。 下列设施设备属于园区共用设施设备: 1供电线路及设备设施管理维护范围的界定
供电线路及设备设施管理维护范围的界定，实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段责任制。
从集中单元电表箱(含电表)到业主家中，由业主管理，当这部分线路或设备设施出现故障和损坏时，应由业主进行维修或实施有偿维
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