工程管理概要及模式
1.0 工程控制管理概要
为确保广场日常的正常运营，提高万达广场商业服务水平，并切实做好节能降耗方面工作，工程部根据公司的要求，负责管理区域公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转；负责管理区域机电设备的日常维护保养工作，制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施；负责管理区域土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作；负责管理区域高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养；加强主力店设备、设施监督管理工作。负责营运部转发的投诉的处理；负责商户装修方案的审核、监督、管理工作；满足商户其他有关的服务要求。
目前广场管理的设备明细如下： 1.1 弱电系统设备类
1.1.1 安防监控系统：监控系统摄像头共484台（其中大商业181台，公寓住宅303台），矩阵主机2台（其中大商业1台，公寓住宅1台），主控键盘2台（其中大商业1台，公寓住宅1台），硬盘录像机32台（其中大商业13台，公寓住宅19台）， 500G录像硬盘160块（其中大商业65块，公寓住宅95块），视频分配器32台（其中大商业13台，公寓住宅19台），彩色监视器49台（其中大商业22台，公寓住宅27台），UPS电源1套，双鉴报警探测器共计213个（其中大商业105台，公寓住宅108个），玻璃破碎探测器7个。
1.1.2 消防系统：消防报警系统采用海湾产品。消防报警系统设1个主控中心，万千百货设置1个分控中心（管理万千百货区域），报警回路49条，烟感探测器7263个，电子温感探测器2198个，烟温复合探测器412个，信号、控制模块共4525个。
1.1.3 停车场系统：采用车安停车场管理系统。 1.1.4 LED显示屏：94.372㎡，采用大连路明生产品牌。 1.2 强电系统设备类
用电设备容量及预计最大负荷：批准变压器合计容量为11600KVA 。
电源运行方式：10KV双路电源采用单母线分段运行，高压柜采用金属铠装全封闭式手车柜，任何一路高压断电时，一级负荷末端互投运行。
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1.2.1 供电系统：由万达35KV变电站双路10KV进户，线路名称为万达甲线（511）、万达乙线（521）。万达35KV变电站位于北广场地下，高压10KV出线12路，至广场8个公、专用配电室，所有安装变压器共计26台，变压后输出400V后经低压馈电柜向末端用电设备供电。变压器的低压馈电柜负荷规律：步行街及主力店负荷主要集中在大商业专用配电室并下辖大商业冷冻站电源、国美独立变配电室、酒店独立变配电室并下辖酒店冷冻站电源、万千百货独立变配电室并下辖百货冷冻站电源、住宅1#、2#独立变配电室、公寓变配电室。本大厦接地系统采用TN-S系统，三相五线制。
1.2.2 用电计量：计量采用一户一表方式，每户一插卡式电度计量表，电费缴纳采用“先付费、后用电”的方式，承租户或业户持卡至商管公司预缴电费后，将所购电量输入插卡式电度表即可（主力店除外）。
1.2.3 层配电箱：楼内均设有强电竖井，步行街每楼层设3个竖井，每个竖井内安装有5个楼层配电箱，是本层公区照明、应急照明、消防风机、电梯、步行街商铺电表等的总配电箱。
1.2.4 户配电箱：位于承租户内，户内照明、空调、插座、店招分别由不同的开关控制。其中插座回路带有漏电保护功能，漏电动作电流30mA。 1.2.5 应急照明配电箱(ALE)：楼内公共区域照明为双路电源供电、互为备用，当运行电源失压时，备用电源自动投入。地下车库、管理用房、步行街等处的照明以荧光灯、节能灯为主。在应急状态下（如火灾）楼内应急照明全部被点亮。在人防、地下车库、楼梯间、各主要出入口等处还设置有安全出口指示灯（常明、内置蓄电池）及疏散指示照明。一旦应急照明回路电源失电，转由内置蓄电池供电，通常可持续约90分钟以上。
1.2.6 双电源自动切换箱（AP）：供消防控制室、电话机房、防排烟等设备设施用电，上述设备设施均采用双路电源供电，末端自动切换。 1.2.7 电梯（垂直梯、扶梯）：电梯合计115部，自管电梯数量为75部，其中垂直梯43部，扶梯32部，其他由主力店使用管理。 1.3 暖通给排水系统设备类
1.3.1 供水系统
给水系统：按业态划分为万千百货、超市、商务楼、住宅楼和大商业。各业态储水箱及供水设备均设于地下，共设以下给水泵房：万千百货给水泵房，大商业给水泵房，商务楼给水泵房，住宅给水泵房，超市给水泵房共5个给水泵房，各生活加压水泵房水箱进水管均独自从室外市政给水干管上引入。一
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层（含）以下由市政直接供水，当市政停水时由各水泵房供水。
1.3.2 空调系统：按业态划分为万千百货、大商业、超市。各自系统的机房位于地下二层。机房内有冷水机组和换热机组，热源为市政高温热水。 1.3.3 燃气系统：燃气系统在裙楼西北侧员工餐厅外设置1号、2号调压站，1号调压站第1根出站管路为低压燃气管道，先穿结构墙进入B1员工餐厅，再沿徐州路敷设至西侧保安值班室外管井后沿幕墙内设燃气立管通至步行街屋面，在屋面层形成环网，并由屋面引致2层KTV餐厅、海边人音乐厨房、3层良友海鲜、24家餐饮商户、676户住宅业主户内，1号调压站第2根出站管路为低压燃气管道，沿徐州路敷设至酒店外管井，再穿结构墙进入酒店厨房区域，2号调压站出站管道为中压燃气管道，沿徐州路敷设至延吉路酒店车库西侧，再穿结构墙进入酒店锅炉区域。
1.3.4 排水系统
1）室内污、废水分流排放至室外排水管道系统和地下污水坑再由污水泵排放至室外污水排放管网系统。1层以上公共卫生间和业户污水为重力流排水，直接排入室外排水管网。1层以下公共卫生间和业户污水排入地下污水坑，经污水泵提升后排至室外排水管网。餐饮厨房污水排至室外隔油池和地下隔油池再提升至室外排水管网。
2）塔楼屋面雨水利用重力排出，裙房屋面雨水采用虹吸式雨水系统排出。 1.3.5 消防水系统
1）消火栓加压给水泵共2台，设在地下二层消防水泵房内，一用一备，互为备用。消火栓系统设有 4 套室外地下式消防水泵接合器。
2）自动喷水灭火系统设2台消防给水加压泵，位于地下二层消防水泵房内，一用一备。自动喷水灭火系统共设5套室外地下式消防水泵接合器。 3）消火栓系统，自动喷淋系统合建一蓄水池位于地下二层。 2.0 工程控制管理模式
2.1 “直线制”设定管理架构。工程部分管副总一名、工程部经理一名、工程师四名（强电工程师、弱电工程师、暖通工程师和土建工程师）、工程班长六名，设置全区域强电运行维修组、弱电运行维修组、暖通运行维修组、综合维修组，共计四个班组。其优点是命令统一，责权分明，指挥及时，执
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行“谁主管，谁负责”，能满足广场管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
2.2 24小时全运转模式：为保证系统设备连续运行的需要，运转班实行四班两运转，提供24小时不间断的设备运转与巡检。
2.3 链式设备管理模式：制定各系统设备巡视、维护、检修的年度计划，并分解到月；每月根据年度计划分解到日，规划和落实设备的管理工作。 2.4 设备管理责任人制：划定责任区，将各类设备的巡检与维护工作责任到人，在主要设备上建立点检表，对检查的频次与质量进行追踪与考核。 2.5 主力店无缝对接管理：与主力店确定设备的运行、维护与管理责任；对公用设备的运行要求进行确认；建立主力店接管验收档案，记录所有设备交接、使用、维保信息。
2.6 专业维修调度制：设立维修调度，保证各类报修服务任务准确、及时地受理、分派与处理。 2.7 技工“三勤”管理机制：勤检查 、勤巡视、勤调整。
2.8 重点能耗设备监控模式：分析区域内重点能耗设备，对其计量、使用时间、开启权限等指定责任人进行监控、操作与检查。
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3.0 工程组织架构 总经理 工程分管副总经理 工程经理 综合维修主管 暖通主管 弱电主管 强电主管 综合维修班长暖通班长弱电班长强电班长工程文员 综合维修技工 暖通技工 弱电技工 第 5 页 共 5 页
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