民法典时代下的居住权制度 律房律地
案例一：婚前男方父母出资购买了一套房，产权登记在男方名下。结婚后，女方要求房产证上加上自己的名字。因购房当时是父母出资，经征求父母意见，不同意给女方加名。
案例二：老太太在老伴去世之后一直独居生活。近年来，日感年迈，一方面想把现在居住的房子生前就过户给子女，让子女能够安心照顾其生老病死；另一方面，又害怕子女在房屋过户之后对其不孝顺，导致居无定所，无所依靠。
案例三：老人因子女长期居住在国外，无法时刻照料。平日生活都由老人亲戚照料。老人死后想为亲戚提供居所保障，但把房子过户给亲戚又怕子女不同意，造成亲人间的嫌隙。
上述案例在实际生活中并不罕见，但在《民法典》出台前，上述问题似乎只能做“选择题”。案例一中，要么父母妥协，要么女方妥协。不论哪一方妥协，都不可避免会造成家庭矛盾。案例二中，要么老太太生前将房屋过户给子女，但存在会被不孝子女撵出房屋导致居无定所的可能。要么死后把房产过户给子女，但房产未确定继承人，子女间可能会因谁赡养老人而互相推诿。案例三，如果房产过户，就会侵害子女对房产的继承权，容易引起亲属之间的误会和矛盾。如果不过户，就无法满足老人报恩的心愿。
而《民法典》出台后，上述问题便有了更好的解决途径。案例一，男方可以通过为配偶设立居住权，既解决了配偶的担忧，又尊重了父
母的意愿。案例二，老人可以与子女约定，房屋产权登记在子女名下，但需为老人设立居住权直至去世。案例三，老人去世前，可以为亲戚设立居住权，允许亲戚生前都可以在该房屋内居住，但房屋最终由子女继承。
那么，《民法典》何谓的居住权是什么？又当如何设立？ 一
何谓居住权？
根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
由此，所谓居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用之权利。
二
居住权的性质
从《民法典》的立法体例和条文内容看，居住权首先属于一种物权，不同于基于家庭关系居住他人住宅；其次是一种用益物权，不同于租赁权等债权；最后，属于他物权，不同于自物权的共有权人。
三
居住权的内容
根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
1、居住权的主体：自然人。是否应当包括法人和其他组织？从法条上来看，似乎并未排除法人和自然人。但是，最高人民法院民法
典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》一书指出，“居住”本身就表明了强烈的人身性，其权利主体只能是自然人，法人或其他组织对房屋的利用只能是“使用”“利用”，而不可能是“居住”。《民法典》第三百六十七条规定的居住权合同应当包括“当事人的姓名或者名称和住所”，这里规定的当事人并非居住权主体，而是居住权合同的主体，包括了居住权设立人和居住权人。居住权设立人既可以是自然人，也可以是法人或其他组织，但居住权人只能是自然人。
2、居住权的客体：他人住宅。所谓“住宅”，应当是排除商铺等经营性用房，既包括商品房，又包括宅基地。不仅可以是整套“住宅”，也可以是“住宅”的一部分（一个房间），也就意味着一不动产设立居住权之后还可再次设立居住权，不过对居住权客体属同一个标的的，其权利期限就不能重合。
3、居住权的权能。根据《民法典》第366条可知，居住权至少应包括占有、使用的权能。是否应具备“收益”权能？根据《民法典》第369条“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，即例外情况下可以出租设立居住权的住宅。既可以出租，那么，理应可以收益。是否可以“处分”？根据《民法典》第369条第1款“居住权不得转让、继承”，但该条并未表明违反的法律后果。根据《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，那么，该条属于效力性强制性规范还是管理性强制性规范？违反该条
民法典时代下的居住权制度
