破解工业发展土地瓶颈制约问题的调查与思考
近年，ＸＸ县在“工业强县，劳畜富民”战略指引下，全力招商引资，加快工业发展，逐步从农业大县向工业大县过渡。但在国家“有保有压，区别对待”、“禁止供地和限制供地”的政策条件下，土地供应和土地使用成本方面的瓶颈制约问题日益显现。如何破解这一问题，保障工业项目用地需求，降低工业化成本，已成为当前ＸＸ县加快发展的重要任务之一。 一、工业项目用地现状
（一）工业项目获取建设用地难
工业项目建设用地主要依靠政府供应国有土地，但征用土地被严格限制后，新增建设用地困难，工业项目用地紧张。 （二）工业项目存量建设用地不足
全县可用于工业发展的存量土地尚有600余亩，主要分布在福集、青龙、嘉明等镇。24个镇中，多数镇面临工业项目用地难问题。
（三）工业项目土地利用相对粗放
20XX年，全县工业企业新占地300亩，平均建筑容积率小于0.4，投资强度每亩低于40万元，较国家工业项目建设用地控制指标水平相差甚远，土地利用率相对较低。 （四）工业项目用地成本增加
第 1 页
目前征用土地成本价平均每亩比20XX年2月之前高出4万元以上，地价上涨直接抬升了工业项目用地成本。 二、土地瓶颈制约原因分析 （一）土地一级市场被严格限制
土地一级市场只能在“土地收购储备”、“招标拍卖挂牌”、产业政策限制等一系列制度约束下进行，土地所有权人和使用权人都不可以自由处置土地使用权；严格的土地用途管制政策，限制了不同用途土地之间的相互流转;征用土地进入一级市场的渠道被严格限制；其它用地方式的探索相对落后于沿海发达地区；而且我县尚处在工业化初始阶段，底子薄，集聚效应不大，引进的项目多为中小型传统项目，其建设和扩张大都依赖原有存量土地，这些都在一定程度上导致了用地难问题的出现。 （二）土地利用总体规划前瞻性不够
土地利用总体规划存在工业项目建设用地规划数量不足、空间分布不当、地块规划用途与现实发展需要不相符等问题，储备土地与工业项目建设用地需求间存在差异，一旦新上项目，许多镇需要临时调规，不能及时保障用地需求。 （三）企业追求土地资产最大化
工业企业发展需要土地这个载体，但若干企业更看重它是一种资产，一旦获得土地使用权，便千方百计把它转化为抵押物，通过金融机构获取贷款；同时等待时机，争取土地增值利益。因此，企业在发展之初，往往是抓住各地急切招商引资的心理，把
第 2 页
取得土地的多少及其土地价格问题作为投资谈判的重要条件之一，想方设法圈占更多土地，土地被隐形闲置。
（四）土地优惠政策竞争为企业圈占土地提供了机会 各地对招商引资企业，往往看重企业对GDP、财政税收、就业以及拉动经济发展等方面的贡献。在供地上，宁愿让步，力求通过优惠的土地政策，吸引或推动企业上项目。ＸＸ县在加快发展过程中，为适应竞争，与其它地方一样出现了类似问题。 （五）土地征用补偿安置标准上升
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，征用土地必须保证“被征地农民生活水平不因征地而下降”，突破了原有补偿安置标准，增加了补偿安置内容，征地补偿安置逐步从土地征用前产值标准向市场价值标准转变。新征用土地的成本越来越高。，尽在*知音网。
三、破解土地瓶颈制约问题的建议
（一）科学修编，确保土地利用总体规划的超前性 土地利用总体规划是实现对国土资源空间管制和用途管制的基本手段。正在进行的新一轮修编工作，必将对今后的区域发展产生重大影响。因此，我县在修编过程中，工业主管部门应该科学预测未来5到10年间的工业类别构成、发展趋势、占地规模、项目布局等情况，提出相应的建设用地需求，主动与土地利用总体规划部门搞好衔接；国土资源部门则应根据“工业强县”需要，立足当前，着眼长远，创新规划理念、方法、技术，合理
第 3 页
调配建设用地指标，按照“工业向园区集中”的思路，突出城南、城北、城西和沿江工业园区规划，体现战略性和综合性，保障今后工业项目用地与土地利用总体规划基本一致；实施折抵置换建设占用耕地规划，设立折抵置换区，建立指标有偿、合理的流动体系，预留建设占用耕地机动指标，寻求最严格的土地管理制度和保障我县经济社会持续、协调、健康发展的结合点，增强土地利用总体规划的韧性，减少今后局部调整、修改规划的次数；重视乡级土地利用总体规划修编工作，不折不扣地把县级土地利用总体规划和土地专项规划精神，通过乡级规划落实到位。 （二）拓宽渠道，保障工业项目用地
充实国有建设用地储备库。一是新征。把握土地宏观政策导向，选择对路项目，制定工业用地年度统征、储备、供应计划，做大批次、打捆报批、储备待供。二是收回。对以出让方式取得国有土地使用权且期满未申请延期或申请延期未被批准的土地、闲置土地、被依法没收土地使用权的土地，按规定及时收回入库。三是收购。对企业搬迁地块、破产企业变现土块、污染搬迁地块等，以合同、定金、分成等方式，收购入库。四是整理。改造旧街道、旧居民房或企业聚集区等，腾出更多土地。解决好有地可供的问题，努力保障工业发展用地需求。
推动集体土地进入工业项目用地范围。一是利用好国家允许集体土地作价入股办企业政策，鼓励村社选派代表与企业直接谈判，双方自行约定土地入股事项，达成意向性协议后经村社法定
第 4 页
程序通过和县政府同意，上报市政府办理农用地转用手续，然后签订文书，正式改变土地用途。二是允许集体建设用地流转。省委、省政府已明确将进行“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”和“推进集体建设用地使用权流转”试点工作。这是一条土地高压线外的黄色通道，挖掘潜力大，我县应积极试点，努力推动集体建设用地进入工业项目用地市场，探索符合县情的流转机制。
盘活现有存量闲置土地。清理闲置、空闲存量建设用地，通过依法收回后重新出让、转让或嫁接项目等途径进行盘活；对“批多用少”的用地单位，主动与其沟通协调，鼓励用地单位通过增资、转让、收购、新上项目等方式盘活剩余土地；对拆并学校、行政村和镇所腾出的土地，结合区域规划，宜工则工、宜居则居、宜商则商。
（三）集约用地，引导工业企业向园区集中
集约利用工业园区土地。以城南、城北、城西和沿江工业园区为载体，预留工业发展用地，集约安排园区内工业项目用地，让65％以上的园区面积成为净工业用地；不断完善园区配套基础设施，吸纳一定规模的企业落户其中，实行分类集中布局，逐步形成产业集群；园区内的经营性用地，实行招拍挂出让；工业项目的办公及生活服务设施用地控制在项目用地量的7％以下，禁止使用园区内土地搞房地产开发项目，严禁在项目用地范围内建成套住宅、宾馆等非生产性设施；对园区内建筑密度小、投资
第 5 页
破解工业发展土地瓶颈制约问题的调查与思考
