上海XX大酒店项目计划书（提纲）
一、上海高星级酒店市场分析 （一）上海高星级酒店现状
到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如下图表1和图表2所示： 图表1：上海市四星级饭店平均出租率（2005.1—2006.2）
上海四星级酒店2005-2006年平均出租率1008060402002005年120月05年220月05年320月05年204月05年520月05年620月05年207月05年820月05年209月05年1200月05年2011月05年1220月06年120月06年2月
图表2：上海市四星级饭店平均房价（2005.1—2006.2）
上海四星级酒店2005-2006年平均房价80070060050040030020010002005年1月2005年2月2005年3月2005年204月05年5月2005年6月2005年207月05年8月2005年9月2005年1020月05年2011月05年1220月06年1月2006年2月
根据上图数据显示，上海市四星级酒店2005－2006年平均出租率一般在60—80％之间波动，平均房价在600－800之间波动。由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，浦东酒店的出租率和平均价格都高于全市平均水平。
（二）浦东新区酒店业现状
自2002年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2005年达到每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常发达。据统计仅浦东新区一年的国际性会展就高达600个。2010年上海世博会将吸引海内外7000万人次参观。2010年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的27万增加到40万，其中星级酒店的床位将从现在9万的基础上增加到17万张。
综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把XX大厦部分楼层改建为酒店，组建XX大酒店符合市场发展的需要。
二、XX大酒店工程改建可行性 （一）建筑结构
XX大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦单层可改建为14个标间，5个商务间。如市场需要，可将大厦的一个单层改建为12个豪华套
房。
（二）空调设备
目前，XX大厦具有“特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要，但是相关的主管道需要重新更换，以便使用酒店客房的需要。
（三）锅炉及热交换设备
XX大厦现有锅炉三台，热交换（地下车库）的所有气包和主管道目前还比较新，可以供XX大酒店使用，不需要更换或添加此类设备。
（四）供水设备
目前，XX大厦总共有四只水箱，除其中一个水箱容量是25吨以外，其他水箱容量均为50吨。以目前的供水设备来看，改造后的XX大酒店供水没有问题。另外，水压和流量等也符合酒店所需标准。
（五）排水系统
目前XX大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大通畅，出水口径又相对太小。虽然目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的，但是作为酒店使用，就比较困难了。因此，为优化排水系统，酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另外，排水系统还需要配备污水处理装置。
（六）供电设备
目前XX大厦单个楼层均能提供3×80A的容量，供电设备状况良好，因此，酒店改建完成后，供电系统是没有问题的，只需进行小
量的线路调整，就可以符合酒店的用电需求。
（七）电梯设备
目前XX共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯三部。主楼电梯为OTIS电梯，速度2.5m/s，载重为1150KG，容量15人。因此，电梯符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。
（八）酒店大堂
目前，XX大厦一楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。
三、XX大厦改建酒店的优势条件
（一）XX大厦外观典雅，符合高星级酒店建筑的外观标准 （二）XX大厦内部结构可满足高星级酒店改造要求 （三）大厦现有设备基本齐全 （四）酒店与写字楼互为补充 （五）改建费用低、周期短
四、XX大酒店功能介绍
根据大酒店改建的初步规划，将从大厦中选择10个楼层作为酒
店楼层，另外大厦裙楼将改建为酒店大堂，大厦地下车库也将改建为酒店停车场。大酒店改造总面积为15664.08平方米。
图表3：大酒店改造各部分的面积表
序号 酒店各部分 建筑面积 （单位：平方米） 10351.3 1834.43 2078.35 1400 10个楼层 扣除华夏银行所占面积 36个车位 扣除华夏银行所占面积 备注 1 2 3 4 客房面积 一楼大堂 停车场 其他功能设施 计划其中一个楼层改建为酒店豪华套房，其它九个楼层改建为商务间和标房来计算，则有1035.13平方米改建为套房、9316.17平方米改建为商务间和标房，共可改建豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。大酒店主要功能见下表4：
图表4：XX大酒店主要菜单
序号 酒店功能 面积 （单位：平方米） 1035.13 9316.17 2078.35 100 150 300 改建费用20万，位于裙1楼 改建费用20万，位于裙2楼 改建费用50万，可容纳160人，可分隔为4－6间小型会备注 1 2 3 4 5 6 豪华套房 商务间、标准房 停车场 商务中心 健身房 大型会议中心
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