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管理运作制度
公共设施管理实施规范
为保证各系统设备处于良好运行状态，以满足为业主和使用人提供优质服务的需要，特作如下规范。
（一）设备的分类
1、单台设备使用年限在一年以上、设备购置价值（包括出厂价格、运杂费及其它应列入购置价值的费用）在2000元及以上、在使用过程中能保持物质形态的设备，按本程序规定管理。
2、不符合上述标准的设备列为“低值”、“易耗”物品范围，不适用于本程序。 3、设备的所有附属设备和附件均随同主机列入设备管理，不另立台账和资产号。
4、服务中心根据小区各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，小区设备分为三类，即A、B、C类：
A类：中央监控系统设备、发电机组、配电室各屏柜、冷水机组、冷却泵、冷却塔、各式生活水泵、消防水泵、消防报警系统、电梯、程控交换机、保安监控设备等。
B类：各类通、排风设备，中央空调新风机组，风机盘管，分体空调，防火卷帘门设备、各式水箱、灭火器材、排污泵、背景音响、共用天线、停车场设备。
C类：照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施等各类与装修或物业本体相连的设施设备不影响正常使用的饰物等。
（二）设备的购置、安装、验收
1、设备购置由管理部门提出申请，报服务中心经理、物业公司总经理
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批准，公司备案后由设备使用、管理部门负责购置。设备购置计划在工程主管领导下进行。对单台价格超过5000元的A、B类设备购置，工程主管接到申请报告后，应召集有关部门人员进行技术分析和论证，并对采购合同进行审查，分析论证和合同审查结果由主管部门负责形成书面报告报服务中心经理、物业公司经理签字批准后，由工程主管或其指定的人签定购置合同。
2、安装验收
A、设备到场后，由购置部门组织开箱，检查有无缺损，附件、备件、技术文件等是否与装箱单相符（若有缺损应立即向原厂或出售单位索取）并作出开箱验收报告。
B、设备安装工作由购置部门或受委托单位负责，安装完后由购置单位组织安装单位，使用单位及其他有关单位人员进行验收。
C、验收主要内容是：安装质量检查、空载运转试验、负荷试验。验收合格后，购置单位填写《工程验收记录》经参加验收人员签字后送公司及其有关部门，验收单位应存入设备档案。
D、设备验收还应包括对随机技术文件及安装过程中形成的文件的清点检查，验收后全部资料都必须归档。
（三）设备档案管理 1、设备分类及编号
工程部对设备进行分类并编号，每台设备只对应一个设备编号。 2、设备台帐和卡片 A、
工程部将设备按类别、编号登入《设备台帐》并给每一台设备建
立一个《设备档案卡》。
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B、 查找。
C、
《设备台帐》登录设备名称、编号等，采取集中帐页形式，便于
《设备档案卡》详细登录设备的具体参数、主要附件及维修、事
故方面的有关 信息。
D、
《设备台帐》、《设备档案卡》由工程主管保管，服务中心备份。
3、设备技术资料及档案
①各小区工程部负责设备技术资料的保管，应按设备系统分类，建立帐卡。设备技术资料包括：
A、 设备安装设计图、施工图、竣工图； B、 设备使用说明书；
C、 设备运行操作及维护保养规程； D、 设备改造图纸； E、 设备特殊零件加工图； F、 其它技术参考材料。
②各小区工程部还负责重要设备档案的建立，重要设备的档案包括： A、 制造厂出厂检验单及合格证、装箱单； B、 设备安装移交验收单； C、 设备附件及工具清单；
D、 事故报告单及重大事故分析处理结论； E、 设备维护保养及检修记录； F、 大中修完工验收单；
G、 设备改造技术资料及验收单。
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（四）设备核查
A、 每年年终前，工程部应组织使用、管理部门共同对设备进行一次核
查，要求做到帐、物、卡相符。
B、 每年年终前，工程部及设备使用、管理部门专业技术人员应对设备
技术档案进行一次核查，要求图物相符、无误无缺。
（五）设备运行管理
1、工程部对所辖设备进行运行管理，应对A类设备配备专职运行操作人员，以专人定岗值班方式或巡回方式对设备进行检查和调整操作。
2、设备运行操作人员必须经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后才能上岗操作。
3、设备运行操作人员必须按岗位职责及运行操作规程对设备进行操作和检查，做好运行记录和值班记录，认真作好交接班。
4、各工程部主管应根据《设备维护保养检查制度》、《设备操作规程》等运行管理有关制度定期检查监督（班长每日）设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行记录、维护保养记录、交接班记录，检查后应在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应填报《整改通知书》后，工程部班长签发，填报跟踪整改情况。
5、在设备运行过程中出现的任何故障和事故按本程序设备故障及事故处理。
（六）设备的维护保养
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1、公司工程主管应组织培训，使相关人员对空调、消防设施、供配电、给排水等设施的使用与维护应知应会有足够了解和掌握。
2、工程部负责所辖设备的维护保养，各班长负责组织协调本班维护保养工作，工程主管理负责检查、监督维护保养实施情况并提出改进要求和措施。
3、设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个层次。 A、日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作，定期维护保养包含性能状态检查和计划性修理的内容。
B、设备日常维护保养通常由设备运行操作、值班人员负责进行。设备的定期维护保养由维修人员负责操作、值班人员进行配合，有些项目需外聘专业单位进行。
4、设备维护保养工作的项目由各类设备《维护保养规程》作具体规定，各班长应根据规程并结合设备具体技术状况作出年度及月维护保养计划，经工程主管批准后组织实施。各班长应将实施情况以每月小结和年度总结形式书面报告主管领导。
（七）设备的维修
1、设备的维修分计划维修和故障维修两类。计划维修是指在设备发生故障前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；故障维修是对设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性修理。
2、设备维修形式主要有委托维修和派工修理两种。 A、委托修理
委托修理形式主要应用于是故障维修处理程序。服务中心设置监控总值班室，实行24小时值班，安置热线电话，随时接受住户、巡查员等的维修
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某物业管理运作制度公共设施管理实施规范
