蒁借：银行存
款 40 000
荿贷：应交税费——应交土地增值
税 40 000
蒇（4）经税务机关清算补缴税款时
螂借：营业税金及附
加 60 000
薁贷：应交税费——应交土地增值
税 60 000
蝿借：应交税费——应交土地增值
税 60 000
羅贷：银行存
款 60 000
袄（七）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税
发〔2006〕187号）
蚁1．符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
羆（1）房地产开发项目全部竣工，完成销售的；
蚇（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
薃（3）直接转让土地使用权的。
蚁2．符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
莇（1）已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上，或虽未达到85%，但剩余面积已经
出租或自用的；
肅（2）取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的；
莂（3）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的；
螁（4）省税务机关规定的其他情形。
螈（八）《土地增值税暂行条例》
螇第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
虿第六条 计算增值额的扣除项目：
膄（1）取得土地使用权所支付的金额；
莃（2）开发土地的成本、费用；
蕿（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
蒈（4）与转让房地产有关的税金；
芄（5）财政部规定的其他扣除项目。
螄（九）《土地增值税暂行条例实施细则》
芁第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
膇（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国
家统一规定交纳的有关费用。
芄（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开
发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
羁土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下
附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
虿前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支
出。
羆建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的
建筑安装工程费。
莄基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、
绿化、等工程发生的支出。
莂公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
蒁开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧
费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
罿（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开
发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
蒄财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许
据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（1）（2）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
螃凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用
按本条（1）（2）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
袈（4）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印
花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
螇（5）根据第（4）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）（2）项规定计算的
金额之和，加计百分之二十的扣除。
薄房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）时，就其
转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。
膃土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。其计算公式为：
薀应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
薆或：应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
蚄增值额未超过扣除项目金额50%时：
薄土地增值税税额＝增值额×30%
肈增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：
蕿土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
螄增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：
蚁土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%
螀增值额超过扣除项目金额200%时：
莈土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%
袃公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
肂房地产行业涉税会计处理（二）
蒂土地增值税应按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“营业税
金及附加”科目，贷记“应交税费一一应交土地增值税”科目，实际上缴时，借记“应交税费一一应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
膇【案例3】
袃某房地产公司开发商住楼一幢，总可售面积为10 000平方米，公司以该幢楼为成本核算
对象。其中一至四层为写字楼，可售面积为4 000平方米，平均售价为10 000元/平方米，销售收入为40 000 000元；五至十层为普通住宅，可售面积为6 000平方米，平均售价为4 000元/平方米，销售收入为24 000 000元，总销售收入为64 000 000元。该商住楼土地成本为10 000 000元，建筑成本为20 000 000元，开发费用按照土地成本和建筑成本的10%计算，与转让房地产有关的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加，为销售收入的5.6%。 蒃项目 羀分类 袆方法一 羃方法二 袄总体 蚂写字楼 罿普通住宅 肃收入 肁售价（每平方米） 肀6 400 蚈10 000 膃4 000 蒂小计 袁64 000 000 蒆40 000 000 薇24 000 000 艿可售面积（平方 葿10 000 薇4 000 芃6 000 米） 羁土地成本 芈10 000 000 蚇4 000 000 蚄6 000 000 葿房地产开发成本 肇20 000 000 螆8 000 000 螁12 000 000 袂扣除项目 膁房地产开发费用 螆3 000 000 袆1 200 000 膂1 800 000 蕿营业税金及附加 衿3 584 000 羆2 240 000 薃1 344 000 莁加计扣除部分 薈6 000 000 肆2 400 000 羄3 600 000 螈扣除项目合计 莇42 584 000 膆17 840 000 肁24 744 000 蒀增值额 膅21 416 000 膆22 160 000 蒁-744 000 羈增值率 莆50.29% 蒄124.22% 肀-3.01% 袈适用税率 膅40% 薃50% 蒁0% 莆应纳税额 羄6 437 200 蚃8 404 000 袂0 肈税额差额 羇-1 966 800
螃2011年，土地增值税清算时，某房地产公司A项目在不考虑收到政府补贴收入的情况下
销售不动产收入240 000 000元，扣除项目总额为160 000 000元。该项目开发过程中收到政府土地补贴款12 000 000元。
房地产行业涉税会计处理
