物业管理纠纷的主要特点、成因及处理方法
一、物业管理纠纷的主要特点
物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理
行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。
（一）物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大 全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发
展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不一。
业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规
范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。
（二）因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的
案件
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目
前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）
业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5） 业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。
这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 （三）物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷
的审理有一定的难度
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主
体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门
的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、物业管理纠纷的产生原因
物业管理纠纷的产生原因是多方面的，既有立法上的原因，
也有人们对物业管理认识上的原因，主要包括以下几个方面：
（一）现有的法律法规不够完善
到目前为止，我国还没有由最高权力机关制定的专门的物业
法律。《物权法》对物业管理作出的原则性规定缺乏可操作性，而《物业管理条例》的许多内容不够完善，在处理具体事务时容易出现分歧，导致纠纷。
（二）开发商和物业服务公司关系混乱
前期物业服务合同的两个主体———开发
商和物业服务公司之间的关系本应是简单的委托法律关系，但在现实生活中，物业服务公司往往是开发商的下属公司或子公司。这种“母与子”的关系易导致开发商重建设、销售，轻管理。有的开发商为了获得较好的销售业绩，在促销活动中作出一些不切实际的承诺，如绿化率较高、各种购买优惠等，但销售后不履行承诺，给后续的物业管理带来隐患。
（三）物业服务意识不强，从业人员素质低下
虽然《物业管理条例》明确将物业公司定位为物业服务公司，
强调服务理念，但在实践中，部分物业公司没有正确把握自己的定位，认为自己是“管理者”而非“服务者”。由于观念上的错位，部分物业公司只管收费、不管服务，没有树立为业主服务的意识。另外，由于物业服务起步时间不长，还没有形成专业化队伍，大部分工作人员都是临时招聘的，没有经过专门的培训，缺乏必要的技能和职业道德，服务意识差，不能很好地完成合同约定的义务。
三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题
随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样
化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或亟需明确的问题作一探讨。
（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题 房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住
宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关
系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。
（二）关于管理委员会的主体资格问题
管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或
商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，
物业管理纠纷的主要特点、成因及处理方法
