房屋及设施设备维修养护计划及实施方案 房
屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使 用, 进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
建筑物主要指标 （略）（ 一） 、基础结构养护及巡检
1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计 划, 定期（每年不少于两次 ）进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建 筑垃圾、污杂
物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准 , 任意 在结构上开凿。
2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补 , 以防止钢筋锈蚀。
3、办公楼的使用应符合设计要求 , 改变用途时不允许随意超 载, 甚至
于对结构进行改造。
（ 二 ） 装饰工程养护 :
1、楼层地面的养护 :保持楼层地面清洁、 干净卫生。 保持上、 下水道
不漏不堵 ,避免因漏水造成室积水 ,渗入楼板。 对于木地板、 大理石等楼层地面还需定期专业养护。
对于使用中发生小的损坏 ,要及时修补。 制止不加任何保护措 施在楼面上拖拉重物。
2. 门窗的养护 : 对使用者进行保护门窗的宣传工作 , 发现开关 不灵、
缝隙过大 , 五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好 防雨、防塞等工作 , 定期进行油漆补修工作 , 补漆尽量和原漆保持 一致, 否则应进行全部重新油漆。
3、饰面墙的养护 :定期（每年不少于 2 次）巡检,可采用观察或 用小锤
轻划检查。 发现问题及时处理 , 不允许用强酸对任何饰面墙 进行擦洗。对楼体外墙面 ,安装饰物如用铁件 ,必须刷漆 ,防止水锈 污染墙面。
4、顶棚的养护 :定期巡检 ,发现翘边 ,裂挂、破损、阴湿应及 时修补或
更换。
（ 三 ） 幕墙工程养护管理 :
本工程外立面塑铝板为主 , 配以部分玻璃幕加以点燃 ,另外还有一 些不锈钢饰柱等。
1、发现螺栓松动 ,破损应及时修复或更换 , 发现玻璃松动、 、 破损应
及时修复或更换 , 发现密封胶和密封条脱落或损坏 , 应及时 修补或更换。
2、定期检查幕墙排水系统 , 保持通畅。
3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时 , 事后应对玻璃幕墙 进行全面
检查 , 亲视损坏程度进行维修加固。
二、设备设施的运行维护与计划 （ 一）给排水设备运行维护 给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的 正常运行使用所进行的日常养护维修。
对设备系统的了解 : 自来水变频泵 自动喷洒供水泵 消火栓稳压泵 潜水泵
1、管道漏水修理 2、管道堵塞排堵
3、水龙头与阀门的维修 4、卫生洁具的维修 5、水泵保养及维修 6、压力表的校验 7、潜水泵的检查保养 8、热交换器的运行与维修 9、生活水箱的清洗消毒
（二）供电设备管理维护 供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系
统正常运行 供电设备的日常管理和保养维修
对设备系统的了解 变压器 高压柜 低压柜 日常维护要点
,对
1、电气电路故障 : 断路、接触不良、漏电等故障判断和维修 2、绝缘电阻测量及损伤线更换 3、配电箱的检查 4、照明灯具的检查
（ 三 ） 、电梯运行维护 电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使
用所进行的日常 运行管理、维修保养和中修
天津迅达公司迅达电梯 2 部
（ 四 ） 、空调系统运行维护
冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的 日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解
常见维修要点
1、电源电压的检查 2、机油温度、压力的检查 3、制冷剂的检查 4、冷冻水、冷却水的检查 5、远行参数的记录
6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水 7、冷却泵、冷冻泵的检查
（五）保安消防监控系统的管理和维护
对设备系统的了解 : 电梯对讲 5 组 电视监控 30 组 消防监控 1 组 局域网系统 1 组 电话交接间 1 组 大屏电视系统 1 组 常见维护要点 :
1、结合实际正确使用设备
2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
3、选择可靠的分包方 , 按周期维保、增补、扩充、升级等内 容的工作。 （ 六 ） 消防设施设备的管理和维修
对设备系统的了解 :
防排烟风机8台（屋顶排风机 4KW1台、地下室设备间风机
5.5KW8 台）
自动喷洒供水泵30KW2台 消防栓稳压泵45KW2台 喷洒稳压泵3.7KW1台 常见维护要点 : 自动喷洒系统 管道阀门 电接点压力表
（ 七 ） 电视天线系统的管理和维护 电视天线系统的管理和维护是指
为保证办公楼电视天线接收 系统正常运行 , 对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。
运行维护要点 :
1 、按主管部门要求和有关规定管理
2、按设备使用说明书进行维护 设备设施的维修养护计划
序号 项目 工作内容 保养周期
1.
避雷系统接地电阻 可靠性检查和试验
每年一次（春季前） ，雷雨后加强巡检一次 2.
房屋及设施设备维修养护计划及实施方案
