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一、取得土地环节 ................................................ 2
（一）城镇土地使用税......................................... 2 （二）印花税(土地出让或转让合同)............................. 3 （三）契税................................................... 3 二、设计施工环节 ................................................ 4
（一）印花税(设计合同)....................................... 4 （二）印花税(建安合同)....................................... 4 （三）印花税(借款合同)....................................... 4 三、房产销售环节 ................................................ 4
（一）土地增值税(预征)....................................... 4 （二）企业所得税(未完工开发产品)............................. 5 （三）印花税(商品房销售合同)................................. 5 （四）增值税................................................. 5 （五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加............... 6 四、竣工交房环节 ................................................ 6
（一）企业所得税(完工开发产品)............................... 6 （二）房产税................................................. 7 （三）土地增值税(清算)....................................... 7
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一、取得土地环节
（一）城镇土地使用税
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
1、计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。
2、税率
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准如下：
? 大城市1.5～30元； ? 中等城市1.2～24元； ? 小城市0.9～18元；
? 县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
表1：城镇土地使用税税率表
级别 大城市 中等城市 小城市 县城、建制镇、工矿区 人口（人） 50万以上 20万——50万 20万以下 每平方米税额（元） 1.5～30 1.2～24 0.9～18 0.6～12 3、应纳税额的计算
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年应纳税额＝计税土地面积（平方米）*适用税额
城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。 纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
土地使用税针对“集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地”各地税务局有减免优惠。
4、案例
某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税?
分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。
（二）印花税(土地出让或转让合同)
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
（三）契税
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照该地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
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二、设计施工环节
（一）印花税(设计合同)
建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
（二）印花税(建安合同)
建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
（三）印花税(借款合同)
银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节
（一）土地增值税(预征)
房地产开发企业土地增值税预征和清算分三类进行：普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。
除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税的纳税期限为纳税人在转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、
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土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率 预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
（二）企业所得税(未完工开发产品)
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 (3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率 税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
（三）印花税(商品房销售合同)
对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
（四）增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
表2：增值税税额计算 环节 预征 计税方法 一般计税 应纳税额 预收款/（1+11%）*3% 预收款/（1+5%）*3% （收到预售款未开发票时） 简易计税
房地产开发各环节税收情况
