民法典侵权责任编对物业管理影响探析

民法典侵权责任编对物业管理影响探析

《民法典》对于现行的民事单行法律进行了完善总结，并新增很多内容，将对社会生活的方方面面产生重要影响。

此次出台的《民法典》对物业管理相关内容做出创设性规定，对一些热点难点问题进行了有力回应，这就要求物业服务企业在今后的服务中要更加规范，根据新的法律规定与服务合同的内容来厘清服务范围，规范服务行为，明确责任主体。

本文将以《民法典》中侵权责任编的新规为基础，结合物业管理行业的实际情况，就新规对物业服务企业责任的影响提出几点思考。

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安全保障义务责任人与物业管理

物业管理行业在我国经过近四十余年的发展，已经从最初的秩序维护、保洁绿化等常规服务逐渐发展为更关注业主居住的舒适度与满意度，精神文化享受的全方位服务。因此，安全保障义务已经渗透到物业服务企业的各项工作之中。

《民法典》侵权责任编第三章第1198条规定了安全保障义务人责任，即宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

相较于《侵权责任法》，该条款的变化有三：

一是对于经营场所、公共场所显名列举中新增了机场、体育场馆，扩大了保障义务人的范围；

二是将《侵权责任法》中37条单纯的“组织者”表述扩大为“经营者、管理者或群众性活动的组织者”，增大了责任承担的主体范围；

三是新增了承担补充责任后向第三人追偿的规定，对该领域的责任承担进行了完善，避免出现因第三人造成侵权行为，活动的经营者、管理者或组织者承担责任后无法获得其应得补偿，而真正的侵权行为人却逃避了赔偿的尴尬局面。此规定的完善，将更有利于维护社会公平正义，让侵权行为人为其行为承担应有的责任。

按照该条的相关规定，物业服务企业（尤其是服务于做商场、医院等公共场所的企业）除了在提供服务时，要注重安全保障义务，典型的就是地面湿滑导致业主摔伤案例。

在组织业主开展文娱活动过程中，物业服务企业也有义务做好安全保障义务，如活动场地地面保证干净无积水，防止因湿滑而造成活动参加者摔倒受伤，此外，还应尽量避免组织高危险的活动，也应少去野外等易发生危险事故的场所；如活动场所有水域时，需做好场地的安全警示或对活动参加者危险行为的劝阻告知义务等等。当然，如是因第三人对活动参加者造成侵权损失，则应当由第三人向被侵权人赔偿，物业服务企业在承担补充责任后也可向第三人追偿。

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高度危险责任与物业管理

物业管理活动也会涉及诸多项目的高空作业，如外墙清洗作业、高空更换灯具等，最为典型的当属外墙清洗作业。

《民法典》侵权责任编第九章高度危险责任第1243条规定，未经许可进入高度危险活动区域或者高度危险物存放区域受到损害，管理人能够证明已经采取足够安全措施并尽到充分警示义务的，可以减轻或者不承担责任。

需特别注意的是该条款表述中的“足够安全措施”“充分警示义务”及“可以减轻”等字眼。何谓“足够安全”？如何判断“警示”的充分性？业务实践中很难进行充分的举证论述，给了法官极大的自由裁量权，不同的法官对此会有不同的解读。这就造成在外墙清洗作业中如出现除物业管理人员和清洗人员之外的第三人损害，物业服务企业极大可能是需要承担相应的侵权责任。故，要求物业服务企业做好高度危险作业区域周围的安全措施，如拉警戒线、设置警示牌，或者安排专人进行外围巡视劝告等，防止第三人进入作业区域受伤。

另外，如进行高空作业的是物业服务企业员工，则员工因作业受伤可依据劳动合同和工伤保险等相关规定执行。

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饲养动物损害责任与物业管理

随着社会的发展，宠物猫或者宠物狗等深受大家喜爱，饲养小动物已经成为较为普遍的社会现象，而业主作为宠物饲养人，物业服务

企业作为物业管理区域内的服务者，饲养动物损害责任则与业主或物业服务企业都息息相关。

《民法典》第1245条规定，饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。再结合《民法典》第1246条、第1247条内容，均未规定物业管理区域内物业服务企业的责任，都明确应由动物饲养人或管理人承担责任。

但这并不意味着出现危险动物伤人事件时，物业服务企业不承担任何责任。在现行的各地方法规中，尤其是关于禁止饲养动物的相关政策规定或文件中，均有类似于“对违反规定饲养动物者，物业服务企业有权进行管理和制止”“对小区内饲养的具有攻击性的烈性犬等危险动物，物业服务企业应对饲养者进行劝阻，若不听劝阻，物业服务企业有权向公安机关举报”等内容，因此，对于物业管理区域内出现禁止饲养的危险动物时，物业服务企业应及时履行劝阻、制止的义务，出现动物伤人的，应立即联系动物饲养人或管理人，遇到危险动物时还应立即向公安机关举报。

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建筑物和物件损害责任与物业管理

在建筑物和物件损害责任中，最常见的问题当属高空抛物，除此之外，物业服务企业开展保洁、维修活动等都会涉及到此内容。2024年最高人民法院印发《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》，对高空抛物入刑进行了规定。此次《民法典》对于高空抛物，堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品致害责任，道路上施工致害责任都进行了细化，对物业服务企业的影响还是比较大的。

《民法典》第1254条规定：物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

然而，什么叫“必要的安全保障措施”依然是需要关注的，这就对物业服务企业的基础工作提出了更高要求，比如加强宣传，开展建筑附着物安全隐患排查整治，定期组织技术人员进行排查，发现存在安全隐患的，要立即整改并登记在册。必要时，物业服务企业要及时报警，配合公安机关查清责任人。

除了高空抛物，《民法典》第1256条、第1258条分别对在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品致害责任，公共场所或者道路上施工致害责任和窨井等地下设施致害责任进行了规定。

作为物业人需关注的是，“公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任”，“施工人不能证明”自己采取了安全措施，应承担责任这两处内容。

结合整条法律规定，作为管理人，即使被侵权人有过错的情况下，管理人未尽到自己提醒、防护、警示等义务的也应承担责任。那么，物业服务企业作为小区公共道路的管理人或者施工时的施工人，就更要清楚自身的权利义务，做好小区公共道理清理、防护，施工时，务必要采取设置警示牌、设置隔离墙、防护栏等措施。