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费，有一定负面影响。
5）商业竞争：连云港当地消费者对新商业品牌的认可，存在不确定性。 3、机会
1）连云港新浦区未来三到五年内将把通灌路建设成为市级商业中心，项目商机无限，升值潜力无限。
2）项目定位精准，开创连云港市首个深圳品牌服饰零售批发街区的先河，中高档品牌服装将辐射附近的中高消费者。
3）项目经营引入深圳特区800多家品牌服装厂家，在连云港目前店中店商业体紧缺的情况下，尤为重要。 4、威胁
1）商业地产市场整体低迷是重要威胁。
2）项目商铺销售的成功与否与项目的商业定位推广息息相关，受到客户认同度的影响。
第三部分 项目“卖点”把握
一、 本项目的核心卖点
根据项目自身特点结合连云港商业现状和未来发展规划，本项目商业采用的是店中店模式的商业。
即项目的核心卖点是店中店模式的商业，店中店是国际国内流行的一种业态。在国内发达的市，店中店创造了一个又一个的商业神话，例如：深圳的女人世界、广州的流行前线、北京的搜秀城、上海的兴旺服饰商城等等。商业经营主要的核心是商品的品质和价格。我们在深圳服装协会、深圳零售协会旗下有深圳800余家服装厂家的影响
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力，确保在此经营的每一家都是品牌，而且经营者无须交纳任何加盟费，以超低折扣进货，以5折以下的折扣销售，这样，使尚街在连云港商业具备其竞争的核心武器。
根据项目自身特点结合连云港商业现状和未来发展规划，突出时尚主题，由知名商业经营管理公司进行后续经营管理，确保经营者和投资者无后顾之忧。
项目的位置决定三禾?尚街必将成为整个商圈所配套的商业，“店中店”体现出业态丰富，品种齐全，档次多样；“时尚”作为商业卖点是针对目前连云港市的商业现状提出的。目前在连云港市内没有出现与项目功能、业态相媲美的商业形态，容易吸引眼球。 ◆稳健投资，即买即收租，前3年累计15%的投资回报
◆经营公司郑重承诺前3年免费的深圳零售专家级招商及经营顾问 ◆首家由商业管理公司经营“店中店模式”的时尚商业街 ◆比邻国际大型超市，商铺升值“钱”景无限 ◆通灌路北端商业气候正在形成，绝对商铺原始股 二、本项目与竞争楼盘的差异性
与连云港目前商业的整体商业模式都不同，三禾·尚街是全新的店中店模式的商业。店中店是国际国内流行的一种业态。在国内零售业发达的城市，店中店创造了一个又一个的商业神话，如：深圳女人世界、广州流行前线、北京搜秀城、上海兴旺服饰商城、南京龙翔服饰城等。店中店经营模式，是把商业街进行整体分割，使所有权、经营权、管理权相互独立、相互统一，共同组合在一商业街系统下运作。对外形成一个整体，一个形象，一个综合竞争体从而起到联合舰队的
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作用，整体抗风险能力大大增强。
店中店经营模式是商业街细化经营的一种方式，以承租人为经营主体，进行有序的市场化运作。这些店铺一般分割面积都比较小(15---60平方米)，商品资金投入不多，商品结构适合当前消费需求。对于家庭理财来说，投资店中店商铺风险小、回报高；对于刚刚创业的人来说，更是一种非常理想的选择。
服装小店 本小利大赚钱快。投资者都很清楚，经营小的服装店和代理品牌的利润因投资额不同而差别较大，目前的城市里的服装小店多选择开在专业市场和服装一条街上，面积不大，一般在10个平方米左右。经营成本主要是房租、货款和售货员工资，店租根据铺位的面积大小和所处的位置而定，一般年租金万余元，售货员的工资采取八百元底薪加销售额2%至5%的提成，装修费一般为几千元，高档的则需万余元。
经过多年的商业市场运作经验总结得出，服装店的经营旺季为每年4至8月和10月至次年的1月，利润一般在30%至120%之间。刚上市的新款服装利润最高，可达200%。随着季节的转变，服装价格逐步降低，利润也降低到50%至70%，到季末年尾，商家为求清理库存和回笼资金，甚至会保本销售，这时的利润只有10%至20%。
开小店最重要的是要有眼光，一条街上的所有店铺同样都到香港的女人街去拿货，为什么有的人店里顾客络绎不绝，而有的店铺却门可罗雀？眼光不是一天两天练就的，有时候需要接受一些专业的知识，或者多跑、多看、多学习别人的成功经验，除此之外并没有什么好方法。
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开服装小店，最重要的手段就是个性和特色。但现在做到有独特的个性也并不是件容易的事。如今城市的大街小巷中，似乎什么稀奇古怪的小店都有，而且进货渠道也逐渐成为公开的秘密。 三、 本项目商业的品质、业态
商业的经营其主要的核心是：商品的品质和价格。我们将利用于在深圳服装协会、深圳零售协会旗下的深圳800余家服装厂家的影响力。确保在三禾·尚街经营的每一家都是品牌，而且经营者无须交纳任何加盟费，以超低折扣进货，以5折以下的折扣销售，这样三禾·尚街在连云港商业就具备了其竞争的核心武器。 1、前三年年5%的回报率。
计算投资回报率要从两个方面考虑，一是和银行存款利率比较。年投资回报为5%和同期银行定期存款利率为4．14%，似乎没有什么差别，但是商铺本身的增值，在连云港可比区域都有年10%以上的增长，这是存款所不具备的。二是和商铺租金价格比较。目前连云港的商铺租金约为年回报3%，为了使三禾·尚街的经营商家减低经营成本，迅速占领市场，做大做强，三禾置业每年贴补2%作为支持。最终使商铺成为旺铺。
2、商铺返租3年给商业管理公司。
要求商铺投资者将商铺前3年租期统一租赁给商业管理公司统一经营管理，使投资者有长期的收益保障及稳定的高回报。 本项目共有300间独立商铺，当销售结束后，也就代表有这300间商铺各有其主，那么如果不强制要求所有商铺业主将前3年租期统一交给商业管理公司来经营，就绝对会出现（300）名业主各有想法，
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各自有各自的经营思路、经营业态，那么到时整个商业街就可能变成这间商铺是做休闲装的，隔壁的那间又做童装，对面那家又做餐饮，最终将使整个商业街业态非常混乱，而且经营完全没有秩序，可想而知，最终不到一年整个商业街必然会由于经营不善而导致业主们的投资回报非常低。
经过专业商业管理公司统一经营管理，那么，商业管理公司就完全有能力进行统一业态规划，统一整体商业街的装修，商业街内外的形象包装，统一管理等。业内专业人士都知道，商业街开业前几年是最不稳定的几年，经过这3年商业管理公司对业态进行调整，对整体商业街品牌进行打造之后，那么在3年租期到期后，业主们就可以很轻松的跟租户续签合同，取得稳定的回报，而且不必担心招租的问题。 四、店中店商业经营管理模式
店中店是一种新兴的零售业态。究其本质，它是以吸纳商业步行街优点，按照商业步行街理念进行规划，并消除传统商业步行街的弊端之后形成的全天候室内步行街，是个性鲜活、周界明确的店铺集群。
店中店在经营上有明显的优点。它既享有大型商场的巨大客流、人气和商气，让众多商户“扎堆”经营，自主管理，创造出成行城市的街铺效应：又有中央空调营造出四季如春的消费环境，使购物成为一种享受，充分使消费者迷失于逛街的快感和惬意。因此，店中店业态深受商户、投资者、消费者的青睐。
目前，店中店已成为国际国内流行的一种业态。在国内零售业发达的城市，店中店创造了一个又一个的商业神话，如：广州流行前线、北京搜秀城、北京万通服饰商城、深圳女人世界、上海兴旺服饰商城、
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连云港三禾尚街商业定位全案
