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单一，缺乏对销售的有力支持。对于主要面对投资客户的商业物业来讲，灵活多样、具有利益吸引的营销策略将会为项目的成功销售提供保障。
4.建筑设计不能满足多功能的商贸要求
商铺的间隔、产品的布局、公共空间的利用、基础设施的设置等建筑设计方面尚不完善，不能满足多功能的商贸要求，不利于商场的后期经营管理。提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局，提高物业管理和商业管理手段，可以有效的提高产品的竞争力，增加收益。
科学的商业物业的建筑设计要考虑到物业各种经营项目的特征，必须考虑不同的经营品种对物业的间隔的不同要求，而且还要预留足够的服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息、公共绿化等区域。
5. 缺乏先进的商业经营管理理念
连云港市商业物业的经营管理相对南方房地产发达地区则较为滞后，到目前为止，专业的、成熟的、商业性、社会性的商业管理机构在市场上仍未出现。同一商圈的大型卖场在促销手段、卖场包装，业态定位都存在严重的同质现象。事实证明，成功的商业物业开发离不开科学的经营管理，强势的经营管理可以将好铺做旺，实现持续的投资回报，这正是投资者最关心的和最需要的。 6. 开发商缺乏商业物业开发经验
随着整个房地产市场的不断发展，开发商对于普通房地产项目的开发已经积累了一定的经验。但是商业物业涉及到商铺的规划、铺面
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单元面积分割的大小和比例、整体的装潢装饰、商场经营管理等问题，目前市场表现为大部分开发商普遍缺乏操盘经验。 7． 商业物业的开发缺乏金融机构的支持
金融机构提供的商业物业的按揭贷款业务相对普通住宅项目要苛刻的多，比较保守的贷款方式限制了大量有意投资商铺的目标客户，影响了整个商业物业的投资环境的发展和进一步兴旺。针对目前的按揭形式，要想扩大本项目的市场容量，增加投资客群的体量，应采取灵活多样、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促销活动加以配合。
8.商业物业消费群体相对固定，消费能力有限
连云港市目前在售商业物业，总价在80万元以下的占95%，总价在40万元左右的商业物业是投资者首选；我们随机调查了第一街区的购铺者，90%以上的受访者表示已投资多处商铺，并表示会一直关注连云港市的商业物业市场，继续选择合适的物业进行投资。 9. 连云港市商业物业的发展趋势
产品多样化。随着城市的发展，大型的SHOPINGMALL、时尚百货等先进的商业物业将入市，取代住宅楼商业配套物业、商业裙楼、街铺，成为新的热门的投资方向。
营销策略多样化。深圳、上海、南京等房地产发达地区的专业房地产代理公司进驻，带来先进的项目营销理念，并以丰富的操盘经验，推动连云港市商业物业市场日趋成熟。
开发商专业化。开发商经验的积累，商业物业在产品结构、规划布局、景观设计等方面将越来越科学。
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管理科学化。随着商业物业市场规模化，商业运营公司将进驻连云港市场，完善连云港市商业物业的服务市场。 三、 现有及潜在竞争楼盘情况以及其市场适销情况
目前，与本项目可比性较强的商业项目主要集中在项目地周边，主要是陇海步行街、七浦服饰城以及附近的东新绿苑项目。 陇海步行街
连云港市陇海步行街位于连云港市新浦中心商业区。是新浦区委，区政府招商引资4.5亿元。在原陇海铁路遗址上兴建起来的一条集购物、文化、餐饮娱乐 、旅游观光 、商务办公、展示博览为一体的现代化商业步行街。街内雕塑、绿化、休闲设施相互辉映、环境宜人。该街全长1170余米，内有八大广场：步行街东广场 、西广场 、步行街中街东广场 、中心广场、 西广场、 步行西街东广场 、中心凤凰广场、 西广场，占地面积14890平方米。被誉为“中国第一步行街”该街横穿连云港市城区中心。由东、西、中三段街组成，东街体现了海滨建筑风格，经营大众化商品。中街体现了简欧建筑风格，经营名、优、特、精商品。西街体现了园林建筑风格，经营妇女、儿童用品及中外餐饮。
自2000年开街以来，目前已经成为港城商业氛围最浓厚，人气最旺盛，引领消费时尚的商业中心。黄金周、节假日等高峰时段，这里每天客流量突破5万人次，年销售额8亿余元。 部分临街品牌情况 步行街街铺价格：
100—200元/平方米，铺位面积40—500平方米大小不等，主要
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经营电器行、银行、品牌服装专卖店等； 商场：多以扣点保底经营模式，有部分专柜出租，
一楼租金在150—250元/平方米之间， 二楼租金在100—150元/平方米之间， 三楼租金在70元/平方米左右。 七浦服饰城：
连云港七浦服饰城位于连云港新浦区海昌北路159号（原昌旺购物中心），是连云港地区目前为止颇具规模的服饰城，由上海樟马工贸有限公司与嘉兴百联百货有限公司共同投资打造，总面积约2万平方米，有独立商铺800间，是以经营男女时尚服饰为主题的服饰城。
营销推广力求紧跟时尚潮流，及时展示当季流行，传递新一代的生活时尚风格，引领连云港百姓时尚消费，立志打造连云港百姓最受欢迎服饰城。
经营范围包括：男女服饰、童装、鞋帽、箱包、百货、饰品、化妆品、家居、床上用品、窗帘布艺、美容美甲、小家电等。
根据调研，七浦服饰城经营档次较低，整体状况不佳。由于管理团队经验不足，导致刚开业还不到一周时，业主就扎堆打牌，随处抽烟，经营次序异常凌乱。到目前为止仍无改观，商铺30%闲置，店内人流稀少，经营期间业主喝茶、睡觉随处可见，经营前景令人担忧。 东新绿苑：
连云港东新绿苑紧挨本项目，项目一、二为底商，商铺面积在60㎡——120㎡，价格在8000元左右/㎡，业态组合凌乱，无统一规划，多为超市、水果店、烟酒行等，目前30%商铺闲置率。
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东新绿苑商铺情况分析
通通 灌灌 北北 路路（路西） （路东） 序号序号 商铺名称商铺名称 单位面积 单位面积目前价格 1 1 弘昌烟酒士多店 150㎡ 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 16 16 17 17 在装修 100㎡ 重庆火锅不详 腾龙娱乐厅不详 建材店重庆火锅 40 ㎡ 川王 不详 烟酒店东方银行 不详万山 苏果超市不详 金汇元宾馆无 苏泊尔建材店 ㎡ 烟酒店建材店 120㎡ 建材店 无 建材店 无 建材店 130㎡ 建材店 无 130㎡ 建材店 ㎡ 202.3㎡ 万元 120㎡元 120不详㎡ 120不详㎡ 1935-6㎡万元 5万元 不详 无 60㎡元 60㎡不详 60㎡无 60㎡无 80㎡无 80㎡无 无 120㎡元 60㎡不详 110 ㎡ 60㎡不详 51㎡不详 51㎡ 120 ㎡ 500㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 爱和中医 110㎡ 地锅鸡 闲置 闲置 闲置 6.5万元 6万元 4.8万元 5万元 3.2万元 元 元 元 2.5万元 元 目前价格 出租 5.5万元 8.5万元 闲置 公司租用 销售部 闲置住宅 2000元/㎡ 电器经营5000 元/㎡ 在装修 闲置 8000元/㎡ 闲置 8000元/㎡ 闲置 闲置 闲置 闲置 6万元租金 闲置 闲置 总价47万元 闲置 闲置通道 闲置 备注 备注 闲置 不详与弘昌宾馆是一家老板 楼梯道两边装修的是客房 1205万（租金）㎡ 7.5万元 18 18 华龙宾馆建材店 不详 19 19 龙江水饺配件店 40㎡ 20 20 21 21 22 22 23 23 24 24 25 25 26 27 28 29 30 31 建材店 不详 建材店 不详 丧事店建材店 40㎡ 车 店连通佳美 50 ㎡ 洗车房 50㎡ 网 吧 120㎡ 华帝电器 周老三 元 楼梯道装修成客房 1.2万元 商铺 7000元/㎡，住宅2000元/㎡ 注：租金每年110㎡ 8% —10%递增 注：租金每年8%—10%递增 鉴于连云港新浦区商业密度已经较高，本项目店中店商业模式应转向品质的提升，彰显特色，错位经营，扩大服务功能，不断提高现代化商业水平，倾力打造连云港市首席深圳品牌服饰零售/批发街区。
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连云港三禾尚街商业定位全案
