“珠江”临街商铺营销推广执行方案

“珠江”临街商铺营销推广执行方案

珠江荣域临街商铺营销执行方案 第一部分 项目分析 1、 项目概况

2、 项目产品定位 第二部分 销售策略 1、销售总体策略 2、入市时机和销售前提 3、内部认筹及解筹 4、销售策略

第三部分 宣传推广策略 1、 营销目的 2、 推广时间表 3、 阶段推广执行细节

4、 媒体投放 前 言

本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺项目，应有系统的推广思路。如何在竞争激烈、政策千变万化的房地产市场，以最小的资金投入，在最短的时间内，博得最高的投资回报，是本案推广的出发点和最终目的。

因此，在本案的推广中，始终坚持两点:

一、要重视关系营销和客户资源管理，注重进行客户口碑宣传。

二、本案的经济适用房形象促进商铺销售，以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。

第一部分 项目分析 1、项目概况 1.1 项目位置

本项目位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段，区位属于典型的都市发展

改善型居住带，地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段，本案位于郑密路西侧，

长江路、嵩山路、航海路环绕。

1.2 整个小区建筑面积85000平方米 ，其中临街商铺近万平米，整个商业街呈“U”字型分布，只

有一面临主干道 ;其它两面则面向内街，商业经营价值相对不高，这将直接影响这部分铺面的

销售价格。

地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域，虽有一两个定位较高的项目，但它们仍很难

改变区域的主体属性。这使得项目很难走区域集中零售经营型商业体的模式;同时项目的商业

面积又大大高于社区生活服务配套的需求，这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化，

即使能消化，由于社区服务型经营体的低租金，也会便项目的价值大大降低。

为了避免项目纯服务型经营定位带来的低售价，我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下，采取有效区域经营性商业与合理社区服务型商业体结

合的运作模式，它不仅可以实现商铺的有效消化，更重要的是可以帮助项目取得更大的经济效益，即把项目临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造，即想办法前期引进租金承受力强的业种进驻，如:中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等，这样不仅能带动整个项目商业价值含量的提升，还利于以点带面加快其它部分的销售，而把两条内干道的铺位完全作为社区服务型商业拆分出售即可。

1.3 项目基本经济技术指标

楼号 类别 面积 位置

1号楼 单层街铺 1180.32? 留园北路 单层街铺 1259.2? 留园北路 2号楼

单层内铺 143.2? 小区道路

13号楼 单层街铺 990.28? 张魏寨路 14号楼 单层街铺 598.52? 张魏寨路 双层街铺 2388.3? 郑密路 15号楼

双层内铺 141.62? 小区道路 双层街铺 2024.54? 郑密路 16号楼

双层内铺 108.68? 小区道路 面积总计:8832.66?

结合项目推广需要，结合项目情况，对外宣传为:一万平米建筑面积

1.4 项目SWOT分析:

优势:

1、 正在不断加速发展与成型的郑密路生活板块，带来了大量的潜在商业服务需求，这为商铺的消费提供了市

场可能。

2、 项目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足，尤其是随着郑密路整修工程的完工。将使

地段中高档商铺显得更为稀有。

3、 规划发展方向将为项目地段带来无限商业价值的升值空间 劣势:

1、 地段商业价值不直接被潜在消费者认可，(由此造成的低价认识，或消费不认可，是我们首先要面对的) 2、 郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路，(由此可能形成的区域对比消费，是我

们接下来要解决的)

3、 地段商业消费绝对人流量不太，区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体 4、 项目周边市政配套仍不完善，(这将对本案周边商业氛围的形成与认可，造成一定困难)

5、 项目本身物业型态的价值均好性较差，(这可能会影响项目整体的消化速度)

机会:

2、 区位整体商业认可度及商铺消化率较高，(因此客源不应是最大问题) 3、 区位同类型商铺虽多，但真正具备竞争力的较少，(这就是为什么在区域存在，高价的正被抢购，而大量

的低价铺位却无人问津的原因之一)

4、 区位商铺营销手法较落后，(大量潜在的需求还远未挖掘出)。 威胁:

1、 区域商业还不具有跨区域吸客的能力，其商铺消化应还主要在本区域内，(因此本区域商业消化存量的项

目释放能力，将是我们营销成败的关键之一)

2、 本区域内现实大量现铺的供应，(将是我们项目期房销售的另一大威胁点)

2、项目产品定位 2.1 项目定位

根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为:

产品定位:珠江荣域 --- 西南郑密路高尚居住板块都市休闲生活商业街 消费定位:周边居民日常消费休闲娱乐街区

市场定位:2007年郑州西南街铺投资源泉 3.2 客户分析

本项目面对投资客户主要为:

客户分析 主要特征 消费心理 信息渠道

多无固定工作，经济收入很大对价格很敏感;有比较强烈报纸:大河报 一部分依靠自有住房的出租;的攀比心理;个人交际圈相亲友间信息传递; 原居民

大部分没有受过高等教育;有对固定，活动场所相对固定; 户外媒体 初步的投资意识;

收入差距较大，主较体现在地 注重地位的表现; 报纸:大河报