房地产估价习题

元，契约租期6年。6年租赁期满后，年租金每年递增5%，年费用每年递增2%，假定还原利率为12%，试评估该办公用房2007年3月31日的市场价格。

5、某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／m2 (按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积算为1 000元／m2；装修改造完成后即可全部售出，售价按建筑面积算为4000元／m2;销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。

6、某在建工程开工于2004年3月31日，总用地面积3000 m2，规划总建筑面积12400 m2，用途为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／m2。该项目的正常开发期为年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2300元／m2。至2005年9月30日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。估计至建成尚需年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。试利用上述资料估算该在建工程2005年9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。