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北潞馨家园小区可行性研究报告
（讨论稿）
第一部分 项目概况
一、 项目名称
北潞园居住区北潞馨家园小区 二、 项目的地理位置
该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧，占地面积110000平方米，是北潞园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。
北潞馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，西北侧是京石高速公路（中间有90米绿化隔离带），小区限高12米。 三、 社区交通条件
该项目所在北潞园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路80米。社区距京广、京九铁路2公里左右。良乡机场可运营小型客机。社区公交616直达西客站、长椿街，922通往前门。917、971及多条小公共路线环绕社区。 四、 供水条件
良乡水质偏硬，距小区南2公里处有良乡第一供水厂。目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水，目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂接
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通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。
北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源。
生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站。经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。 五、 电力供应
社区南侧建有黄辛庄变电站，北潞园居住区开闭站可双路供电。 六、 通讯条件
社区与市程控电话939局(10万门)接通。 七、 工程地质及水利防洪
社区地基承载力在9—12吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。
社区西南侧的刺猬河91年按照50年一遇洪水的标准治理完毕。下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。 八、 燃气供应及采暖
北潞园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温度。
九、 社区周边自然人文景观
房山地区名胜古迹资源丰富。有驰名中外的“世界文化遗产”北京人遗址，佛教胜地云居寺。自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，
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距今有1000年的历史。
丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。
第二部分 市场分析
一、 北京市房地产市场现状
北京市今年的房地产总量仍然会放大，只是会出现局部调整的情况，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆作用正在得到体现，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，对未来的房地产市场会有积极的推动作用。
同时，去年北京2008年奥运承办成功，中国加入WTO等利好因素会在今后几年中逐步体现。今年北京南城改造力度加大，购房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。
对未来北京市房地产市场的预测：
1．虽然目前市场供给量巨大，众多项目区域出现市场“饱和”，但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎；
2．随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和公路四、五环的通车，城郊项目正逐步引起市场关注，特别周边具有良好生态环境和人文景观的项目较受市场青睐。 二、 北京市别墅市场分析
北京市别墅的发展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者。目前的第二次热潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依然较大。
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北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点：
1．目前别墅有两个发展主线。一是联排别墅TOWNHOUSE，二是离城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅SINGLEHOUSE；
2．北京市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是总供给量的三分之一，市场竞争激烈；
3．北京市别墅市场的消费市场主体是中级白领；
4．别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东北到西北方位，车程大多控制在25分钟到50分钟之间；
5．别墅定价两极分化。4000—6000元之间的联排别墅比较多，单体别墅比较少。
三、 北京西南别墅市场分析
北京西南同类物业市场（主要指房山、大兴、丰台西南）调查显示：
1．西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传统居住观念的影响，相对北京其他区域较为低迷。但随着政府加大支持力度，危改计划的出台，四环、五环的通行，该区域的住宅逐渐复苏，这有利于促进西南部别墅市场的发展；
2．就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公寓产品规划多样，以联排别墅为主力，景观、绿化形式单一；
3．就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，新开盘项目销售情况较好，开盘三年以上的项目没有人气，空置率高；
4．就产品包装而言，整体宣传力度不够，项目包装简单；
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5．就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居多； 6．就房山地区来说，龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目。龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅。龙华苑规模较小，消费者可选择余地不大而且没有大型会所。金鸽园档次、规模欠佳，又没有合法手续。北潞馨家园的同类产品在此区域上可以说没有，有市场空缺。
7. 大兴的房地产市场目前现状成梭型，低档项目市场紧缩，中档项目市场膨胀，青岛嘉园已从3800元涨至4100元，市场反映良好。日月星城半年认购已超过70%。高档项目如丽园国际和翡翠城陷入困境，两个盘均价均超过6600元，市场反映冷淡。
青龙湖周边别墅近几年会渐成规模，天创集团拟建的单体别墅有可能成为北潞馨乃至青龙湖项目的主要竞争对手。
第三部分 投资估算
一、经济指标：
1．规划用地面积：110000平方米 2．建设用地面积：75380平方米 3．总建筑面积：44862平方米
住宅面积：44062平方米 公建面积：800平方米
增加B户型1个，增加建筑面积188.2+191.4=379.6平方米 增加C1户型12个，增加建筑面积197.2*12=2366.4平方米 增加C2户型4个，增加建筑面积211.4*4=845.6平方米
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