房屋租赁应关注哪些法律问题？
房屋租赁应关注以下法律问题：
第一、确定租赁双方当事人身份。首先，确定当事人是个人还是公司。若以公司身份出租或承租，租赁行为须是公司行为，由公司承担法律责任；其次，合同相对方是否确有出租权。若与无出租权人签订租赁合同，合同效力待定，经有权出租人认可后方为有效。
第二、确定房屋类型。根据需要选择相应类型的房屋承租，基本分居住用房和非居住用房两种，具体类型需根据产权证的记载确定。若用于办公，则须选择非居住用房，因为若涉及办理营业执照，只有为非居住用房，工商部门才会核发营业执照。另外，租赁期间承租人不得擅自改变房屋用途，否则视为违约。如居住用房不得擅自改变为非居住，除双方同意外还需取得有关部门批准。
第三、约定租金支付时间及支付方式。若承租人迟延支付，出租人有权自约定的支付时间起加收滞纳金。且法律规定承租人无正当理由未支付或延期支付租金达一定期限的，出租人有权解除租赁合同。支付方式包括现金、支票或银行转账等，承租人应按约支付。
第四、可于租金之外另行约定租赁保证金，即俗称押金，以确保承租人合理善意使用，并按时支付各项费用。押金通常为一到三个月的租金。租赁关系终止时，押金可冲抵承租人应承担的各项费用，剩余部分应返还承租人。出现承租人提前退租、拖欠费用等情形时，允许出租人先行以押金冲抵相关费用。
第五、租赁登记。租赁合同经双方签字盖章后即生效，但
承租人应要求到房屋所在地的区(县)房地产交易中心备案登记，以使该租赁关系产生对抗第三人的效力。
第六、租赁期内相关附属设施、设备的使用、房屋的维修责任及相关费用承担，承租人是否有权装修及租期届满时增添的设施、设备的归属、补偿问题等，均应明确约定。
房屋租赁与抵押纠纷的处理 -
一般情况下，抵押设定之前或者之后，抵押人均可将设定抵押的房屋出租给第三人使用。租赁关系直接针对房屋的占有、使用和收益，而抵押权针对的是房屋的交换价值，两者并无本质的冲突。但在经济生活中，却常常出现一房同时设定抵押和租赁双重法律关系，由此会产生一些法律纠纷。
根据《民法通则》、《担保法》以及有关司法解释的规定，我国是根据抵押权设定的先后来处理房屋租赁与抵押关系的。
1.先成立租赁而后设定抵押权的情况
《合同法》第二百二十九条规定： 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院《关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定： 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 此为 买卖不破租赁 原则，是租赁权物权化的集中体现。所谓买卖不破租赁，是指在租赁合同存续期间，出租人将租赁房屋让与第三人的，租赁合同对该受让人仍然有效。《担保法》第四十八条也有类似规定： 抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。 按照 举重以明轻 法律解释原则，可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为 拍卖不能击破租赁 原则。最高人民法院《关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定： 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 由此可见，租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响，所以抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。
2.先设定抵押权后成立租赁关系的情况
最高人民法院《关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释》第六十六条规定： 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任;如果已告知的，则由承租人自己承担。
但是，需要注意的是，租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的，而且承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是，即使租赁关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定： 承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 《合同法》第二百三十条也有类似规定。可见，优先购买权是以存在租赁关系为条件的，即只要租赁合同关系存在，优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础，即抵押权是一种担保物权，其本质是为了实现债权，只要抵押权人从抵押物上获得相当
的补偿即可。所以，不管租赁关系设立的先后，承租人都享有优先购买权。
另外，如果租赁合同的租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现，也就不会发生抵押权与租赁权冲突。
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