三、本项目A/C地块高压线处理必要性分析
1、从项目的整体形象和定位角度分析：
? 由于奥林花园项目整体规划为高品质、低密度别墅社区，因此，项目的的品质非
常受到业主的关注，高压线走廊带的存在，实际影响范围扩大到整个A/B/C三个地块，其中由于B地块商业金融用地性质，受到的影响较小，但A/C地块受到的影响相当严重。
? 奥林花园倡导“坡地美宅、健康生活”，一期D地块距离高压线直线距离较远，
但肉眼可以观测到，受影响的情况较小；由于A地块和C地块直接临近高压走廊但，C地块地块面积较小，受到高压走廊带影响的心理因素面积较大，A地块受影响范围相对较小，集中在地块的西南角，但从整体来看，两个地块无一不受到影响，对二期产品的规划和设计产生极大的影响。
2、从项目A、C地块景观规划条件分析：
Ａ
规划绿色景观带： 紧邻B地块的高压线目前位正在使用的高压线，因此建议增加一个单塔，将B地块东侧的高压线整体移到B地块的西侧外沿； 通过移线处理后，原来的高压线走廊带就成为较为开阔的绿色景观带，如能规划为高尔夫练习场地则更加有效的提升C地块的景观条件和产品价值。
3、从项目A、C地块产品规划条件分析：
从产品规划条件分析，高压线的影响主要表现最对产品形态的规划方面： 高压线移线处理条件下：
? 高压线做移线处理后，原本受高压线影响较大的C地块东侧临奥林主题文
化大道，西侧高压线走廊处理后，可以规划为高尔夫练习场，一方面同B地块商业用地有效区隔，同时，最大程度上解决了高压线的影响，提升景观价值和地块价值；
? 按照下图所示，处理后的C地块两侧均有大面积的绿化景观带（或高尔夫
练习场），景观条件非常优越，排除了在规划A、C地块产品形态时有关高压线影响的顾虑，因此可以整体按照最初的规划方案，在A、C地块设计“TOWNHOUSE和叠拼”别墅产品形态。
? 如果高压线移线后，出于用足容积率的考虑，若在Ａ、Ｃ地块规划部分公
寓产品，则也可以通过景观优势的差价条件，将公寓在整个地块中合理摆放，充分利用景观、地势等条件，规划公寓产品的产品优势，规划价格优势，以便实现更高的利润目标。
绿色景观带（或高尔夫练习场） 奥林文化主题大道 Ａ
高压线无法作移线处理条件下：
? 如果高压线无法做移线处理时，必须重点考虑高压线对C地块的影响，建
议在C地块规划为公寓类产品，A地块西南侧靠近高压线单塔的地块也可规划为公寓产品。
? 规划公寓类产品在户型设计方面必须以相对较小的户型面积（100-130平米
之间），相对较低的总价范围实现，则项目整体别墅项目形象会因为产品类型复杂而造成一定程度的影响。
? 如果高压线无法处理，但仍旧在C地块规划叠拼或TOWNHOUSE产品，产品条
件较差，单价受到限制，必须通过其他地块组团中受高压线影响较小的产品规划较高的单价来平衡本区域产品的底价格，造成整体价格差距的拉大。 ? 同时从销售角度来看，别墅类产品的受众对环境和产品本身的条件要求较
高，因此，该区域产品的市场销售将受到较大的阻碍；因为产品条件较好的，面临较高的总价，产品条件较差的，由面临客户接受度较低的市场障碍因素，容易造成两难的销售境地。
４、从销售角度分析：
? 从销售角度分析，在D地块的销售过程中，已经有少部分客户关注到B地块沿线
高压线问题，但因为D地块不直接临高压走廊带，因此，客户没有普遍反映高压线问题，D地块的销售也未受到明显的影响。
? 从市场角度分析，目前北京房地产市场存在高压下影响而未作处理的项目多为普
通住宅项目或者经济适用房项目，而本项目无论从项目品质、产品形态还是项目的品牌，与前者都有极大的差别，因此，高压线处理问题，将成为影响A/C地块销售、价格成长以及品牌建设极为严重的影响因素，如果高压线不作任何处理，除去本身对销售方面的影响，对项目的品牌和开发商的形象力方面都会产生负面的社会影响。
? 从实施方面考虑，如果不将高压线作处理，仅可将A/B/C三个地块之间的高压线
走廊做绿化带处理，而此绿化带无法使业主进入其中进行相关的互动活动，实际上极大的浪费了景观资源，如果将此处作移线处理，在地上部分可以规划高尔夫练习场，一方面处理高压线问题，体现开发商实力和诚信，另一方面极大提升项目品质，为价格成长和销售速度提供有力保证。
４、从实施可行性分析：
? 从实施成本角度考虑，本项目的高压线如做移线处理，成本预期将在2000万左
右，而做处理后的产品每平米单价将实现更高的浮动，2000万左右的成本完全可以通过价格的成长和浮动实现成本的回收。
? 此外，地块目前基本没有地上建筑，也没有市政公路，因此，在做高压线移线处
理时不需要考虑对市政交通的影响，但可能存在部分现有居民的拆迁问题，但总体衡量其处理的难度同百旺家苑、明天第一城等项目相比，难度相对较小。
因此，我公司强烈建议，针对高压线问题，在成本、施工难度等方面可行的前提下，尽可能实现移线处理的方式。
四、高压线处理方案投资可行性对比分析
1、A、C地块高压线处理成本及高尔夫练习场造价说明
本项目的高压线如做移线处理，成本预期将在2000万左右，而高压线处理后B地块和C地块之间的绿化景观带即可规划为高尔夫练习场，基本造价在200万左右。
高尔夫练习场造价参考说明 产品名称： 产品规格： 品 牌： 单 价： 高尔夫练习场 60m×220m 雅康YACON 100万－200万 高尔夫练习场的立柱主要有以下三种结构：单柱斜拉杆、绗架结构（三角柱）、独立柱，以独立柱的造价为最高。
2、高压线做移线处理条件下A、C地块利润测算
C地块 别墅 可售面积 目标售价 总销售收入 土地成本 其他成本 二八分成 预期利润 高压线成本 高尔夫练习场 23298.3 6600 153768780 A地块 别墅 50743.05 6800 345052740 叠拼 31064.40 5800.00 180173520 公寓 43490.16 5000 217450800 叠拼 67657.40 5800.00 392412920 公寓 94720.36 4800 454657728 8067357.59 8067357.59 8067357.59 17570480.66 17570480.66 17570480.66 69894900 30753756 4505.28 86980320.0 36034704 4909.11 113074416 43490160 5281.89 152229150 69010548 189440720.0 78482584 246272936 90931545.6 10624.25613 10691.91353 9988.276574 2000 200 方案对比
方案一 方案二 方案三 地块 产品类型 预期利润 4505.28 10624.25613 4909.11 10691.91353 5281.89 9988.276574 高压线成本 2000 2000 2000 高尔夫场地造价 200 200 200 总利润 C地块 A地块 C地块 A地块 C地块 A地块 别墅 别墅 叠拼 叠拼 公寓 公寓 12929.53613 13401.02353 13070.16657
关于项目地块高压线移线处理可行性分析
