综合分值评价 88.22% 本项目写字楼销售价格=万达写字楼价格8500元/㎡*88.22%=7500元/㎡
四、 大明宫商业项目销售总收益
商业目前可销售面积约为：22896㎡ 写字楼、公寓可销售面积约为：10万㎡
商业销售总收益：22896㎡*25000元/㎡=5.72亿元 写字楼销售总收益：10万㎡*7500元/㎡=7.5亿元 项目总体销售收益为：13.22亿元
第二部分：大明宫住宅项目商业部分
一、 规划设计
1. 项目总体定位
1） 市场定位——社区配套商业
总宗旨——将产品设计成为受众群较大，市场上热销的产品。在建筑形态方面有独特的风格和特点，与周边其他社区底商拉开档次和品质。 2） 定位论证
? 本项目商业部分为住宅配套商业，从建筑体量上分析，不适合作为大型集中商
业，主要的作用还是以服务周边居住人群为主，因此业态从大方向应定为社区商业。
? 本项目南侧与西侧均为4层商业，一层可作为零售的街铺，二层至四层适合不
受楼层限制的目的性消费业态进驻，如餐饮、休闲、娱乐等。
? 项目北侧商业为2层。临凤城三路，道路较窄，人流与车流数量不大，可作为
纯为本项目社区服务的商业配套，如便利店、水果超市、烟酒店等。
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2. 楼位规划排布
1） 规划设计原则
? 本项目商业体量较大且较为集中的部分，均为独立商业，充分保障商业内部没
有剪力墙，影响商业品质。
? 由于本项目顶部没有住宅塔楼的影响，因此在后期业态规划上不受到限制，因
此建议在项目设计阶段，建议所有铺位统一考虑空调机位及上下水；餐饮铺位需额外考虑排烟道以及天然气。
? 本项目一至三层为整层拉通。四层为独立商业体，空余平台为四层赠送部分，
作为四层后期的营业面积，增加项目销售卖点和噱头。 2） 物业设计要点：
? 主力柱距8米，进深16米，一层层高：5.5米、二~三层层高： 5米、四层
层高：4.5米
? 商业总可售体量：13738㎡
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3. 本项目租金、售价分析
1. 销售价格分析
依据大明宫区域目前在售商铺的价格，结合本项目实际状况建议本项目商业部分价格为：
一层：48000元/㎡ 二层：30000元/㎡ 三层：25000元/㎡ 四层：17000元/㎡
商业部分整体销售均价为：30000元/㎡ 2. 定价说明
根据上述商业项目的定价原则，与本项目进行对比。
本项目为临街门面，不存在内铺和统一经营的要求，可经营业态范围广泛，投资收益率高。因此在商业项目均价的基础上，每平米增加5000元。
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大明宫商业项目策划方案
