房地产估价理论与方法重要公式（整理）

上式中：I—有效毛收入；E—运营费用；gI—逐年递增的比率；gE—逐年递增的比率；

t·预知未来若干年后的价格的公式：V??(1?Y)i?1Aii?Vt(1?Y)t

·如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1— (1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t

·如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y＋b/Y2) [1—1/(1＋Y) t] —b/Y×t/(1＋Y) t＋Vt/(1＋Y) t ·如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y—g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋b/Y×t/(1＋Y) t＋Vt/(1＋Y) t ·如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y—g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t ·如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y＋g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t ·如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1＋Y) t—1] /Y[(1＋Y) t— (1＋△) ]

=A/ Y—△×Y/(1＋Y) t—1=A/ Y —△a

上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率(折现率) ；△—增值率； 6．3净收益

·潜在毛收入(PGI) ；·有效毛收入(EGI) ；·净运营收益(NOI) ；·税前现金流量(PTCF) ；·运营费用率(OER) ·税后现金流量(ATCF) ；·净收益率(NIR) ·净收益率＝1—运营费用率

·净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用

＝有效毛收入—运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)

·有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值 — 承租人权益的价值

6．4报酬率

·报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿 — 投资带来的优惠

6．5直接资本化法

·资本化率＝年收益/价格

·V＝NOI/R 上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率； ·收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数＝价格/年收益

·利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值＝年收益×收益乘数 ·房地产价值＝毛租金×毛租金乘数

·毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数＝价格/毛租金(毛租金乘数也是经常所

讲的“租售比价”)

·V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGI ·V＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGI ·V＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:NIM=V/NOI

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R

·净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM 因为NIR=1—OER所以 Ro=(1—OER)/EGIM 上述公式的来源是：

因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；

NOI—某一年的净收益；

·在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y ·在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

V=A/Y [1—1/(1＋Y)n] R=Y/[1—1/(1＋Y)n]

·在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g ·在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/(1＋Y)t—1或

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R= Y—△×Y/(1＋Y)t—1 6.6投资组合和剩余技术

式中：Ro—综合资本化率；RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值； V—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率，L＋B＝100％；

·Ro=VL×RL＋VB×RB/ VL＋VB ·RL=(VL＋VB)RO—VB×RB/VL ·RB=( VL＋VB)RO— VL×RL/VB ·Ro＝L×RL＋B×RB ·Ro＝L×RL＋(1—L)RB ·Ro＝(1—B) RL＋B×RB ·抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM＋(1—M)×RE

·在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×(1＋YM)n/(1＋YM)n—1

= YM＋YM/(1＋YM)n—1 式中：RM—抵押贷款常数；YM—抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n—抵押贷款期限；

·房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额 ·房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益 ·直接资本化法的土地剩余技术公式 为: VL= AO—VB×RB/ RL ·直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: VB= AO—VL×RL/ RB

上式中：VL—土地价值；AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB—建筑物价值；RB—建筑物资本化率； RL—土地资本化率；

·直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: VE= AO—VM×RM/ RE ·直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: VM= AO—VE×RE/ RM

上式中：VE—自有资金权益价值；AO—房地产净收益；VM—抵押贷款金额；RM—抵押贷款常数； RE—自有资金资本化率； 6.7净收益与资本化率的匹配

①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率

②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率 ③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率 ④由房地收益单独求取土地价格：

·土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率

·土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率 ·土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格

⑤由房地收益单独求取建筑物价格：

·建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率

·建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率 ·建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格

7．2假设开发法的基本公式

·待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利

润—投资者购买待开发房地产应负担的税费

·生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—

开发利润—买方购买生地应负担的税费

·生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—

土地开发利润—买方购买生地应负担的税费

·毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—

开发利润—买方购买毛地应负担的税费

·毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一

土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费

·熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一

开发利润一买方购买熟地应负担的税费

·在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润

一买方购买在建工程应负担的税费

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·旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造

投资利润一买方购买旧房应负担的税费

·适用于开发完成后出售的公式：V＝VP—C ·适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝VR—C

上式中:V—待开发房地产的价值;VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；VC—应扣除项目 VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值； 7．4假设开发法计算中各项的求取

·利率＝单位时间内的利息/本金×100％ ·I＝P×i×n ·F＝P(1＋i×n)

·复利的本利和计算公式为：F＝P(1＋i)n ·复利的总利息计算公式为：I＝P[(1十i)n—1] ·在名义利率下的本利和为：F＝P(1＋r／m)n×m

·在名义利率下的一年末本利和为：F＝P(1＋r／m)m

·假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P(1＋i)

·令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P(1＋i)=P(1＋r/m)m得出i＝(1＋r/m)m—1

·名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即i=(F—P)/P =P(1＋r/m)m—P/P=(1＋r/m)m—1 上7.4式中： i—利率; n—计息周期数; I—总利息; F—计息期末的本利和; r—名义年利率; m—一年中计息m次;

r／m——每次计息的利率;P—本金;

8．2数学曲线似合法

·Y＝a＋bX

·a=(∑Y—b×∑X)/N

·b=(N×∑XY—∑X×∑Y)/ N×∑X2—(∑X)2

当∑X=0时, ·a=∑Y /N ·b=∑XY/∑X2

上式中：Y—各期的房地产价格; X—时间; a ，b—为末知参数; N—时间序列的项数; 8．3平均增减量法

·Vi＝Po十d×i

·d=(P1—Po)＋(P2—P1)＋…＋(Pi—Pi—1)＋…＋(Pn—Pn—1)/n =(Pn—P0)/n

上式中：Vi—第i 期房地产价格的趋势值; i—时期序数; Po—基期增减量的平均数; d—逐期增减量的平均数; Pi—第i期房地产价格的实际值; 8．4平均发展速度法

·Vi=P0×ti ·t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—1)1/n =(Pn/P0)1/n

上式中：t—平均发展速度; 8．6指数修匀法

下式中：Vi—第i期的预测值; Pi—第i期的实测值; Vi+1—第i＋1期的预测值; a—修匀常数，0≤a≤1公式为：

·Vi+1= Vi＋a(Pi—Vi) = aPi＋(1—a) Vi ·Vi+1= aPi＋(1—a) Vi ·Vi+1= Vi＋a(Pi—Vi)

9．1路线价法

临街深度价格修正率的形式

临街深度(英尺) 四三二一法则(%) 单独深度价格修正率(%) 累计深度价格修正率(%) 平均深度价格修正率(%) 25 40 40 40 160 50 30 30 70 75 20 20 90 100 10 10 100 100 125 9 9 109 87.2 150 8 8 117 78.0 175 7 7 124 70.8 200 6 6 130 65.0 140 120 (40) (35) (30) (25) (21.8) (19.5) (17.7) (16.25) ·平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度

9．1．7路线价法计算公式(以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例) ①一面临街矩形土地价值的计算公式：

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·V(单价) =u×dυ ·V(总价) =u×dυ×(f×d)

上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—临街深度 ②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：

·V(总价) = uo×dυo×f×d o＋u1×dυ1×f×(d—d o) ·V(单价) = uo×dυo×d o＋u1×dυ1×(d—d o)/ d

上式中:V—土地价值; uo—前街路线价; dυo—前街临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—总深度;

d o—前街影响深度; υ1—后街路线价; dυ1—后街临街深度价格修正率;

③矩形街角地价值的计算公式：

·V(单价) = uo×dυo＋u1×dυ1×t ·V(总价) = (uo×dυo＋u1×dυ1×t)×(f×d)

上式中:V—土地价值; uo—正街路线价; dυo—正街临街深度价格修正率; υ1—旁街路线价;

dυ1—旁街临街深度价格修正率; t—旁街影响加价率; f—临街宽度; d—临街深度;

④三角形土地价值的计算公式：

·V(单价) = u×dυ×h ·V(总价) = u×dυ×h×(f×d÷2)

上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; h—三角形土地价格修正率;

f—临街宽度; d—临街深度;

⑤其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减

9．4高层建筑地价分摊的方法

①按建筑面积进行分摊

某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积

某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积

②按房地价值进行分摊

某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值

某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值

③按土地价值进行分摊

某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值

某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值

·地价＝地租/利息率

·地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利

润

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房地产估价理论与方法精讲班第20讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产估价理论与方法精讲班第20讲讲义 最高最佳使用原则

第四节 最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

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房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方

式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则(关键考点，会以设计考试题目)。

最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求(关键考点，会以设计考试题目)。

最高最佳使用具体包括最佳用途(或最佳用途组合)、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。 (2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，华进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

(4)价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般会根据上述内容设计多项选择题)。

特别提示：下列内容要仔细阅读，会针对下列内容设计计算类型的判断题。

进一步来讲，有三个经济学原理有助于我们把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。 收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系(投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系):

一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(也称为边际收益递减原理),

可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模收益(也称为规模报酬规律), 可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),

则产出量的变化有以下3种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定

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