河北冀港律师事务所
土地使用权交易法律服务律师操作指引
第一章土地出让划拨总则
一、土地出让的含义：
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给 土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
二、主体
市、县人民政府及其土地管理部门。
土地使用人：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个 人，除法律另有规定者外，均可依照法律的规定取得土地使用权。土地 使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府 土地管理部门与土地使用人签订。
三、 出让的标的
城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有 的土地。国有土地使用权。农村集体土地没有变为国有前，不能转让出 让。
四、 使用权年限：
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一） 居住用地七十年； （二） 工业用地五十年；
（三） 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四） 商业、旅游、娱乐用地四十年；
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（五） 综合或者其他用地五十年。 五、批准权限
土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政 府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定 方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。 协议招标拍卖出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖 市人民政府规定。
六、土地出让、划拨必须签订书面合同。
土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县 人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定 提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
上地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登 记，领取土地使用证，取得土地使用权。
七、付款时间
签订合同后六个月内支付。土地使用权出让金应当全部上缴财政， 列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴 和使用的具体办法由国务院规定。 八、按规定用途使用
求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土 地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收 回土地使用权的处罚。
上地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要
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土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得 出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规 定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 九土地使用权终止
土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依 照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理 登记。
国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况 下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根 据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补 偿。
第二部分招标、拍卖、挂牌出让土地使用权
一、定义
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门 （以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人 和
其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定上地使用者的
行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在 指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规 定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的上地交易场所挂牌公布，接 受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果 确定土地使用者的行为。
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