在财政投入缺位的情况下，市渔业基地的出路在社会融资。社会融资不同于财政投入，是要追求投资回报的。本项目进行社会融资的核心问题在于，若通过社会融资进行土地一级开发，则项目开发商投资难以通过项目地块内的经营性地块出让取得平衡，也难以通过特许经营期内的运营收益来取得平衡。其原因在于渔业基地是一种准公共产品，具有公益性和经营性两种属性，基地前期建造需要大规模投入，建成后还需要支出运营和维护成本，但渔业码头等基础设施的收入来源仅仅是相对商业码头来说很低的渔港费收等形者国内事业性收费项目，收益远不能弥补投入，存在巨大的缺口。
若不考虑运营收益，仅通过土地收益来平衡开发商一级开发投11
入，则按照深圳市规划和国土委员会公布的
2011年宝安区经营性用地平均出
15
让价格5000元/平方米计算，需出让30万平方米方经营型用地方可平衡本项目亿元的一级开发投入，这一面积为本项目规划的陆域面积，这显然是行不通的。假设以水产品交易市场和综合办公用地分别为可出让用地，则还需要本项目地块之外
8万平米计，二者合计16万平米作为
14万平米的经营性用地出让方能平衡。因
此，其收益需通过取得项目用地之外经营性地块出让的方式来实现。
2、发行渔业基地地方债券面临困难
由政府出面发行15亿地方债券，依托深圳发达的资本市场和优越的政策环境，组织银行承销团，承销对象可以是社保机构也可以是各家金融类机构。此外，还可由银行将发行的地方债券打包，转移给专门的金融机构管理，通过评级机构评级优化，充分利用证券交易所的功能，将此
该种融资方式的优点是:
第一，深圳市刚刚获得中央批复的可以自行发债的权利，以此为机遇，推动地方债发行的规范化和常态化;
15亿债券证券化上市交易。
第二，深圳市有着成熟的金融市场，深圳证券交易所是中国内地上海市证券交易所以外的唯一一家交易所，在金融改革创新方面一直走在前面
;
第三，深圳市有着众多大型金融机构和专业金融人才，为发债提供了必要的支持。
该种融资方式的面临的困难是: 12
第一，严格限制发债额度。根据历史数据，
2009年和2010年财政部分别代理
22亿元。
深圳市发行了24亿元和22亿元地方债，2011年深圳市自主发行地方债
在告别中央代理发债后，深圳市地方债融资额度并没有明显放大，而是维持了上一年的发债规模，本质上这是一次地方债务管理方式的提升。
第二，严格控制融得资金投向。据第十一次会议审议通过的《关于深圳市发行地方债所得资金主要用于解决
2011年10月31日深圳市五届人大常委会2011年本级预算调整方案的报告》，此次
2010年及以前年度政府投资计划安排的中央投
资项目地方配套以及政府统贷在建项目，包括污水处理厂配套污水管网等生态建设工程以及教育、医疗卫生、交通等重点民生工程。远洋渔业基地等项目在当前仍然没有发债指标。
第三，我国虽然以前发行过地方债券，但是在资产证券化这一部分还比较薄弱，基本可以说没有什么经验可以借鉴。而且，地方债券相比国债的信用风险较高，而收益却相当，对投资者的吸引力不足。
3、成立信托基金缺乏吸引力
由政府出面成立或者委托一家信托公司，以渔业基地的具体发展计划为基础设计信托产品，通过该信托产品向社会募集资金，主要募集对象是各类具有自营资产资格的金融类机构和社保机构，也可通过银行渠道向个人募集。渔业基地运营期的
净利润是信托产品的收益保障，信托产品的投资者不参与渔业基地的建设管理，信托产品的管理者监督所筹集资金的使用情况，政府负责运用资金进行渔业基地建
13 设。
该种融资方式的优势:
第一，深圳市有着发达的金融市场，有其他城市无法比拟的融资平台第二，深圳市国资部门的实力相当雄厚，有利于信托产品顺利筹资
; ;
第三，该融资方式通过专业的理财机构管理信托资金，减少了违规使用资金的机会，降低了投资者的风险。
该种融资方式的面临的问题:
该种融资方式的风险在于项目投资回收期较长。虽然项目利润可能比较稳定，但是相对于总投资来说，运营过程的净现金流是很低的，换句话说，基金投资者的收益率相对市面上其他投资品种的收益率是偏低的，这无疑影响信托基金的顺利发行。
(五)本项目社会融资的可行性
排除以上不利因素，本项目进行社会融资也存在一定的有利因素。一是多年来我市已进行了多种准公共产品融资模式探索。二是我市成立了三大融资平台公司。
2011年，我市整合和组建了包括市投资控股有限公司、市地铁集团有限公司、市特区建设发展集团有限公司在内的三大融资平台公司，按政府统筹、市场运作的方式，承担政府投资项目的融资工作。
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三大融资平台当年融资149亿元。在市渔业基地开发时，可选择项目范围内经
(以城市建设费名义注入开发商帐
营性地块出让与市融资平台注资相结合的方法户，平衡资金缺口)。
三是若采用一级开发与二级开发一体化模式，则能有效减少项目用地范围之外的经营性地块出让压力。
香港新机场案例:多企业主体运营模式之一香港新机场货运中心占地
6万平方米，提供仓库、装卸平台、货车停车位和办
公室等所需空间。机场空运中心有限公司获得了货运中心的发展权，合约价值为19亿港元。该公司负责货运中心的融资、设计、建造及运营，租期为空运中心有限公司是以新鸿基地产为首的财团所组成的一家联营公司。
四是本项目地理位置较为优越，其定位为华南最大的水产品交易市场，都市产业发展极核，其开发运营模式和定位完全不同于传统渔港，将形成类似于东京筑地的、业态丰富产业多元的都市产业区。项目周边地块存在巨大的升值潜力，可通过整体规划、统一开发来引导社会资金投入。
原城市规划位于市渔业基地东部的大铲湾物流园区和南部的大铲湾二、三期项目，原准备为大铲湾码头集装箱产业配套。但由于国内制造业转型和国际市场紧缩，集装箱产业的增速将大为放缓，原规划建设的集装箱泊位将出现过剩，大铲湾相关项目有转变功能的必要。在此情况下，若对市渔业基地与周边地块进行整体规划、统一开发，再与机场南填海区进行进一步衔接，根据功能定位，进行运营商国际招商，则是渔业基地目前面临的开发难题将迎刃而解。
15 1.20 1.05 1.000.97
20年。机场
全国前十大港口深圳0.80 0.70 0.600.530.50
0.340.40增速0.280.390.270.230.20 0.180.150.14 0.020.00
199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010 -0.15-0.20 -0.40
图3 全国前十大港口及深圳港集装箱吞吐量增速资料来源:综合开发研究院(中国?深圳)信息部16
三、开发原则及开发时序(一)开发原则
根据渔港设施的基本性质及其投资收益情况，可将渔港投融资分为公益性和经营性两类。公益性投融资是指为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它设施而进行的投融资，如码头岸线、防波堤、护岸、港池、锚地等的建筑和场所，这些项目设施按照现行的收费规定，难以直接产生经济收益
;经营性投融
资是对渔港其它生产专用设备的投资，如水产品交易市场、冷库、渔具储藏室等。渔港建设投融资是渔港最重要的经济活动之一，它不仅保证了渔港基础设施的建设，促进了渔港生产的发展，还带动周边区域经济及贸易的发展。因此，其开发融资模式的选择需兼顾公共利益与经济利益。
一是融资模式的设计、选择要充分分析市场内可能存在的投资者、经营管理者以及资本市场的成熟度，以保证融资模式的可操作性和远洋渔港的利益。
渔港融资模式项目建设及运营方案
