一、操作流程 1、贷款型信托
投资者（委托人）（1）信托资金（4）信托收益及本金信托投资公司(受托人）（2）信托贷款（3）支付利息偿还本金开发商（项目公司）资产抵押股权质押第三方担保
2、股权型信托
投资者（受托人）（1）信托资金（4）信托收益及本金信托投资公司（委托人）（2）收购股权或增资扩股（3）溢价股权回购开发商（项目公司）股权质押第三方担保
3、财产受益型信托
溢价回购优先受益权投资者（委托人）（2）信托资金（4）信托收益及本金信托投资公司（受托人）（1）信托财产（3）优先受益权收入开发商（委托人）优先受益权
二、信托公司目前常用的信用增级方式
信托产品设臵（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。
信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。 三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回
购类”信托产品）
来源：2009年7月31日证券日报
继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，
该意见稿的主旨是拟叫停“股权+回购”式的股权信托投资。
意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。
此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。 四、一点设想
鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设臵超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：
超优先级受益权由普通投资者持有；
优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；
次级受益权由融资方或关联方持有（设臵次级受益权并不是必需的）。
四、案例
序信托公司 信托计划名称 号 一 贷款信托 日期 发行规模 总1亿元，公开发行优先级受益权人民币8000万元，次级受益权2000万元由外贸信托认购 期限 预期年收益 优先级受益权部分预期收益率：6％/年；购买300万元及以上投资人预期收益率为6.5%/年 信托资金用于向北京天鸿臵业有限公司发放房地产开发贷款，用于万象新天项目的开发建设 信托资金以债权形式提供给广居民生，用于“五里村”一级土地整理项目和“青城山房”项目后期建设。 集合资金以贷款方式发放给北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司，用于北京沿海青年公寓项目的开发建设
资金运用方式 物业抵押、抵押物附着的应收账款质押、保证担保、抵押物保险、强制执行公证 风险控制措施 1 万象新天项目外贸信托 集合资金信托计划 2009年4月24日至5月15日 2年 2 百瑞宝盈34号2009年8月3（五里村土地百瑞信托 日至8月14整理项目）集合日 资金信托计划 北京沿海青年公寓贷款项目中诚信托 集合资金信托计划
8,000 万元 2年 9.0%（2年期） 政府信用保证、资产质押、股权质押、责任担保、现金流监控 3 2008年10月6日至2008年10月18日
7000-8000万元 2年 9.5％-11.5% 信托贷款的担保方式为抵押担保和关联方的连带责任保证担保。
序信托公司 信托计划名称 号 二 股权信托 天津广成城乡建设投资有限北方信托 公司股权投资集合资金信托计划 中融-悦合股权中融信托 投资集合资金信托计划 财产受益型信托 信息大厦项目不动产信托信中原信托 托受益权投资集合资金信托计划 日期 发行规模 期限 预期年收益 资金运用方式 风险控制措施 1 2009年7月22日至2009年8月22日 12000万元 2年 7.4％-8.4％ 本信托计划资金用于向天津广成城乡建设投资有限公司进行增资 政府信用（广成为国有独资公司） 2 三 2009-7-12 40000万元 2年 7.5-13.5% 以股权投资的方式直接或间接持有上海悦合臵业有限公司100%的股权 受益权分层、担保 1 2008年10月不高于人民币250015日至2008万元 年10月28日 1年 预期年收益率为9.50% 2 辛特拉产权酒2009年8月5店（不动产）投新华信托 日-2009年9资集合资金信月5日 托计划 5000-7500万元 3年 9.5\\11% 信托计划本金用于购买信息大厦项目不动产信托（以下简称\不动产信托 \）项下初始受益人的全部初始受益权 新华信托委派代表进入海南致远董事会、通向海南致远购买其开发的过中国工商银行预售辛特拉皇家度假酒店部分款监管账户，对开发商独立产权单位客房 的现金流进行严密监管 序信托公司 信托计划名称 号 四 混合型信托 日期 发行规模 期限 预期年收益 资金运用方式 风险控制措施 1 不少于67.9亿元人15个月民币，其中次级受益（超优先超优先受益权预期中信盛景〃星耀2008年9月权出资权益不少于级）、3年化收益率为中信信托 地产基金集合10日-2008年32.9亿元；优先级受年（优先14%(含一次性认购信托计划 9月25日 益权23.5亿元；超级）、5费2%)。 优先级受益权11.5年（次级） 亿元。 人民币35,000万元，其中：优先级受益权30,000万元；次级受2009年8月益权5,000万元（根10～9月9日 据优先级实际募集规模，按比例匹配），由天泰集团认购。 天津星耀五洲项目公司股权、债权运用、其他房地产企业股权、债权以及结构性信托产品 受益权分层等 2 中信天泰不动产投资信托基中信信托 金集合资金信托计划 3年 7.02%～20%（优先级受益权）；若每年收益低于7.02%，则天泰地产和天泰集团予以补足。 以股权、债权等合法方式，投资于青岛、济南等泛山东市场的优质房地产项目，现已确定4个种子项目。 受益权分层、天泰地产及天泰集团保证、联合管理、资金监管、聘请专业服务商、经深入尽职调查的种子项目等风险防范手段。
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