第六章房地产评估
一、单项选择题
1?国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（ B）年。 A. 70 B. 50 C. 40 D. 45
2. 在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的 （D ）。
A. 实际总收益一实际总费用 B. 实际总收益一客观总费用 C. 客观总收益一实际总费用 D. 客观总收益-客观总费用
3. 用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。 A. 整个开发期 B. 整个销售期
C. 整个开发期和销售期 D. 整个开发期和销售期的一半
土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费
利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按 土地开发期限的
一半计算。
4. 某宗土地的土地取得成本为 500万元，土地开发费为1 000 万元，土地开发费是均匀投入的， 土地开发期为1年，银行一年 期贷款利率为8%。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息 为（B ）。 A. 120万元 B. 79.23 万元 C. 60万元 D. 100万元
土地投资利息=500X[ （1+ 8%） — 1] + 1 000X[ （1 + 8%） A0.5 — 1] = 79.23 （万元）。
5. 在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则 运用（A ）评估较为合适。 A. 成本法 B. 市场法 C. 剩余法 D. 收益法
6. 市场法中，比较案例的成交价格是每平方米 5 000元，对应的 土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是 10年，土地 资本化率为10 %，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接 近（A ）元。
A. 3 609 B. 2 500 C. 3 541 D. 4 500
先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，
得出修正后的地价。
7?土地的 三通一平”是指（C ）。 A. 通水、通热、通路、平整地面 B. 通水、通路、通气、平整地面 C. 通水、通路、通电、平整地面 D. 通气、通电、通讯、平整地面
8?有一宗土地，出让年期为 50年，已使用30年，预计未来10 年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为 20 万元，假定折现率为10 %，则该宗土地评估值最接近于（B ）。 A. 127.70 万元 B. 139.55 万元 C. 150.00 万元 D. 175.00 万元
土地评估值=15X( P/A , 10 %, 10)+ 20X( P/A , 10 %, 10) X( P/F,10 % ,10 )= 15X6. 145 + 20X6.145 X0.3855 = 139.55 (万元)。
9. 某待估宗地规划容积率为 5，选择的比较案例宗地的容积率为
第六章房地产评估规范标准答案
